離婚したら住宅ローンはどうなる？ケース別に解説！

離婚の際によく問題となるのが、住宅ローンを完済していない持ち家の処分です。住宅ローンの返済義務は基本的には名義人にありますが、家は夫婦の共有財産でもあるため、少々ややこしく、話し合いが長期化することが多いです。今回は、離婚した場合の住宅ローンや持ち家の処分方法について解説します。

離婚した場合、住宅ローンの支払い義務は誰にある？

数百万～数千万円と金額が大きな“家”は、離婚の際に住宅ローンが残っていると処分が難しくなります。まずは、住宅ローンの名義人（債務者）が誰なのか確認しましょう。

どちらか一方の単独名義の場合

住宅ローンを組む場合、多くは給与などの所得がある世帯主が名義人となっているケースが多いです。その場合、離婚後も住宅ローンの支払い義務は名義人にあります。

連帯保証人になっている場合

他にも、妻（または夫）が連帯保証人になっているケースがあります。どちらかが連帯保証人になっている場合、基本的には名義人が返済をきちんと行っていれば何も問題はありませんが、支払いが滞ると、連帯保証人が代わりに住宅ローンを支払わなければなりません。
離婚をして他人になった後も連帯保証人から外れることはないので、代わりの連帯保証人を立てたり、条件を変更して借り換えるといった対応が必要になります。

ペアローンを組んでいる場合

ペアローンの場合は、お互いが単独で名義人となっているので、夫婦それぞれに住宅ローンの支払い義務があります。離婚後もどちらか一方が住み続ける場合は、住む方が単独で住宅ローンの借り換えを行う方法もあります。しかし、ペアローンを組んだ際は、当時の2人の収入の合計額で審査されていたのに対して、離婚後は単独の収入で審査されることになるので、同じ条件での借り換えは難しくなります。
そのため、ペアローンの場合は、離婚後の住宅ローンの処分の仕方で話し合いが難航するケースが多いです。

離婚する際、住宅ローンについて確認しておくべきこととは？

離婚後も住宅ローンを支払う場合は、引き続きどちらかが住むことが前提です。
離婚後にトラブルになるのを防ぐため、離婚する前に、住宅ローンについて次のことを確認・調整しておきましょう。

どちらが名義人となるか

まずは、離婚後は誰が名義人として住宅ローンの支払いをしていくかを決める必要があります。名義人には、収入のある世帯主がなっていることが多いですが、もう一方が連帯保証人となっていたり、ペアローンを組んでいる場合もあります。財産分与などの諸条件と併せて、住宅ローンの名義人を決めます。

住宅ローンの支払い割合

ペアローンを組んでいる場合は、住宅ローンの支払い割合なども決める必要があります。この場合も財産分与などの取り決めを行い、残債に対してどちらがどのような割合で住宅ローンを支払うか決めます。銀行との話し合いも必要です。自分たちが納得して住宅ローンの支払い割合を決めても、与信などの問題で銀行が応じてくれない可能性もあります。

連帯保証人の確認

妻（または夫）が連帯保証人になっている場合は、連帯保証人を続けるか、外れるかを決める必要があります。この場合も、銀行に相談が必要です。基本的には、代わりの連帯保証人を立てたり、別条件での借り換えを検討することになりますが、返済が順調に進んでいる場合や、名義人の与信が高い場合には、連帯保証人を変更できる可能性が高くなります。

取り決めた内容を公正証書に残す

離婚後しばらくすると、養育費や住宅ローンの支払いが滞るケースが多いです。そのため、夫婦で取り決めをした内容については、離婚協議書として公正証書に定めておくとトラブル回避に役立ちます。
また、資金に余裕がある場合は、残債を一括返済したり、一部を繰り上げ返済することで残債を調整するのもいい方法です。連帯保証人を外したり、他の銀行で借り換えを行う際に調整しやすくなります。

住宅ローンを一本化して住み続ける場合に必要な手続き

住宅ローンをどちらかが引き受けて、離婚後も住み続ける場合には、どういった手続きが必要になるのでしょうか。妻が住み続ける場合と夫が住み続ける場合に分けて解説します。

妻が住み続ける場合

妻が住み続ける場合には、夫が引き続き名義人として住宅ローンの支払いを続けるケースと、妻が新たに名義人となって支払うケースがあります。
夫が支払いを続けるケースでは、特に手続きは必要ありません（ペアローンを組んでいる場合も同様です）。子どもがいても転校する必要がなく、妻子がそれまでと変わらない生活をできるというメリットがありますが、住宅ローンの支払いが止まると退去しなければならない（連帯保証人になっている場合は代わりに支払いをしなければならなない）可能性があるといったデメリットがあります。
妻が名義人となって住宅ローンの支払いをしていくケースでは、借り換えをすることになるので、銀行への相談が必要です。審査では、返済ができるくらいの収入がないと否決されてしまうので注意しましょう。

夫が住み続ける場合

妻が家を出て、夫がそのまま住み続けるケースもあります。夫が住み続ける場合には、夫が名義人として住宅ローンの支払いを行っているケースであれば特に何もする必要はありませんが、妻が名義人のケースやペアローンであれば借り換えが必要になります。また、妻が連帯保証人になっている場合には外してほしいと言われることが多いでしょう。
一般的には夫の方が収入がある場合が多いため、夫が借り換えを行う場合や妻の連帯保証人を外す場合は、反対のケースと比べて、銀行の審査も通りやすいです。
ただし、ペアローンの場合は、残債が多いと借り換えが難しいので注意が必要です。

住宅ローンの返済のため家を売却するケースも

収入が少なく住宅ローンを今後も支払っていくのが難しい場合や、離婚後にどちらもその家に住まない場合は、家を売却して得たお金を住宅ローンの返済に充てることになります。
売却価格に対して住宅ローンの残債が多いか、少ないかによって売却方法が異なります。

アンダーローンの場合

住宅ローンの残債が売却価格を下回る場合をアンダーローンといいます。売却したお金で住宅ローンを返済できるのでトラブルも少なく、住宅を現金で分けることができるので財産分与もスムーズです。
アンダーローンの場合は、不動産会社による仲介や買取で売却します。仲介は、不動産会社を通じて広告などを行って一般広く販売する方法です。買取よりも高く売れますがその分時間がかかるというデメリットがあります。買取は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。売却価格は仲介よりも安くなりますが、すぐに現金化できるというメリットがあります。離婚の際、他の人に知られずに売却するため、買取を選ぶ人も多いです。どちらで売却する場合も、複数の不動産会社で査定を行い、条件のいい不動産会社に売却を依頼しましょう。

オーバーローンの場合

住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合をオーバーローンと言います。その場合は、不足分を貯蓄などから補い売却するか、金融機関と相談し任意売却します。

不足分を貯蓄などから補い売却

まずは、不動産会社に査定依頼を行い、どのくらいの価格で売却できるか調査します。査定価格を参考に、不足分の金額が用意できるかを検討し、可能な場合は不動産会社に売却を依頼します。

任意売却

任意売却は、住宅ローンが残っている状態で銀行と条件等について交渉を行い、合意を得て売却する方法です。銀行としても競売よりは、多くのお金を回収できる可能性があるということで、相談に応じてくれます。任意売却の場合は、基本的には買取になります。売却価格が定まらないままでは銀行とも条件の交渉ができないためです。
任意売却の場合はローン残債が残ってしまうことが多く、毎月の返済額を減らしてもらう交渉や、引っ越し費用をどう確保するのかなどの相談を行う必要があります。

一つずつやるべきことの確認を

住宅ローンは、離婚の際によく問題となります。まずは、名義人や連帯保証人、住宅ローンの状況などを確認しましょう。その上で、家に住み続けるのか、売却するのかを決めます。住み続ける場合は、誰が住み、誰を名義人としてどのように住宅ローンを支払うのかなどを決める必要があります。売却する場合は査定で売却価格を確認し、どういった方法で売却するかを検討しなければなりません。
このように、やるべきことがたくさんあるので、一つずつ計画的に進めていきましょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。