離婚するとき、家のローンはどうなる？ケースごとに解説！
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マイホームを持っている夫婦が離婚する場合、今後マイホームをどうするのか話し合って決める必要があります。もし住宅ローンが残っている場合は、離婚後にトラブルにならないように、お互いに納得できるまで話し合いをしなくてはなりません。そのためには、まずどんな処分の方法があるか知っておくこと。知識のないまま安易に処分方法を決めてしまうと、あとあとトラブルに発展する可能性があります。今回は、離婚する際に住宅ローンがまだ残っている場合の確認項目と処分の方法、その注意点について解説します。
住宅ローンについての確認項目
住宅ローンの残額（「残債」といいます）がまだあるとき、まずはじめにローンの状況について把握する必要があります。それによって、できることやその後に取るべき行動が変わってきます。しっかり確認しましょう。ローン関連の主な確認項目には、次のようなものがあります。
住宅ローンの名義
住宅ローンを誰の名義で借りているのかは、重要なポイントです。夫婦どちらか一方の名義、夫婦2人の共有名義（ペアローン）、両親の名義など、把握されている場合がほとんどかとは思いますが、その場合でも、念のため確認しておくことをおすすめします。
住宅ローンの残債額
当然ながらローンの残債額も重要です。残りを自己資金で完済するのか、それとも売却して完済するのか。もしくは完済できないため売却せずに保有するのか等、金額によって対応が異なるためです。残債額はローンの返済表が手元にあれば確認できますが、念のため借りている銀行にも確認を取った方が無難です。ペアローンを組んでいる場合は、夫婦それぞれの残債についても確認しておきましょう。
マイホームの価値
ローンから少しそれますが、マイホームの価値についても調べておきましょう。調べる方法はさまざまですが、専門家である不動産会社に相談し、査定してもらうのが一番です。手軽に調べられる不動産ポータルサイトを使ってもいいですが、正確さに欠けるため、あまりおすすめできません。離婚では、売却するにしても住み続けるにしても、財産分与の際にマイホームの価値を算出する必要があります。より正確な不動産会社の査定をおすすめします。
アンダーローンかオーバーローンか
アンダーローンとは、残債が査定価格を下回り、売却すればローンを完済できる状態をいいます。反対に、オーバーローンは、物件を売却したときに住宅ローンの残債がマイホームの査定価格を上回り、売却してもローンを完済できずに残ってしまう状態をいいます。ローンの残債とおおよその物件価格が分かれば、どちらになるか明らかになります。売却したらローンを完済できそうか、そうでないかは、事前にしっかりと確認しておきましょう。
家を売却する場合の注意点
離婚の際は、これまでに夫婦で築いてきた財産を分け合う「財産分与」を行いますが、不動産は現金のように物理的に分けることができません。そのため、財産分与のしやすさを考えると、マイホームは売却してしまう方が楽なことは事実です。ただし、離婚の際の家の売却にはいくつか注意点があります。
夫婦共有名義（ペアローン）で購入している場合
夫婦共有名義でマイホームを購入している場合、売却後の売却益を財産分与するかたちとなります。その際、分与する割合を決めていないとあとあとトラブルになる可能性があります。どのような割合で分与するか、事前に決めておきましょう。ただし、これは住宅ローンが残っていない場合、もしくは、残債はあっても自己資金で完済できるときの話です。住宅ローンが残っていて、かつ手持ちの自己資金でも完済が難しい場合には、後述する別の注意点があります。
アンダーローンで任意売却をする場合
任意売却とは、住宅ローンがまだ残っている状態でも、債権者（銀行）に許可を取った上で、住宅を売却することです。売却益でローンを返済するかたちになりますが、ローンの残債が売却価格を下回るアンダーローンの状態であれば完済することができます。注意したいのは、ローン返済後に残ったお金をどう分けるかという点です。手元に残る金額はそう多くないケースがほとんどのため、気にしない方も多いですが、トラブルになるのを避けるためにも事前に決めておく方が得策です。
オーバーローンで任意売却をする場合
任意売却をしてもなお、住宅ローンが残ってしまうオーバーローン状態の場合、残り分の支払い義務があります。この残債の支払いをどうしていくかは、夫婦で必ず話し合いをしましょう。夫婦どちらかの名義でローンを組んでいたとしても、返済が厳しい状態であればもう一方にも協力してもらうなど、現実的な計画を立てることが大切です。ペアローンであれば、それぞれの支払いの割合を決めます。
任意売却後の残債は基本的に減額されることがなく、“期限が来るまで支払わなくてもよい”という「期限の利益」を喪失した状態になります。このため、一括返済が原則ですが、交渉次第では、分割払いにできることもあります。とはいえ支払いが滞ると資産を差し押さえられる可能性があるため、現実的な返済計画をつくり、可能であれば元パートナーにも協力してもらいましょう。
家に住み続ける場合の注意点
家を売却せずに、夫婦のどちらかが今後も住み続ける場合には、所有者の名義やローンの返済など注意するべき点がいくつかあります。家を売却するケースと比較してもトラブルに発展する可能性が高いため、次の内容を参考に夫婦間で事前によく話し合いをしましょう。
所有者（ローンの名義人）がそのまま住み続ける場合
住宅ローンの名義人である所有者がそのまま住み続けるケースでは、ローンの支払い自体は所有者が引き続き行っていくため、問題にはなりません。ただ、元パートナーが連帯保証人になっている場合、問題となる可能性があります。
例えば、家の所有者である（元）夫が離婚後もその家に住み続ける場合、（元）妻からすると「もう住んでいない家の連帯保証人のままでいるのは嫌」と当然思うでしょう。しかし、離婚して婚姻関係がなくなったからといって自動的に連帯保証人から外れることはありません。連帯保証から外すことができるかどうかは、住宅ローンを借りている銀行との交渉になります。残債の金額によっては外れてもいいと判断される場合もありますが、認められない場合、妻は連帯保証人という立場のままです。万が一夫に支払い遅延などが生じた際には、代わりに返済する義務があります。このようなケースでは、夫婦間で話し合いをして、落としどころを見つけるしかありません。話し合いによって決まったことは、後で確認できるように公正証書（公証人が公証役場で作成する公文書。裁判の証拠にもなる）にしておくのが安心です。
所有者ではない元パートナーが住み続ける場合
この場合、ローンの返済に新たな住居の家賃が加わり、所有者の金銭的な負担が増えます。もし、住み続ける元パートナーに一定の収入があり、所有者に代わって返済できるのであれば、所有権やローンの名義を変更するのが望ましいです。というのも、所有者が返済のモチベーションを保てずに、途中でやめてしまう可能性があるからです。名義変更は審査があるため確実にできるとは限りませんが、旧所有者が援助するという条件つきでもいいので、万が一のことを考え実際に住む人の名義に変えておくことをおすすめします。同様に、共有名義の場合も家を出る側の負担が減るように、名義や負担するローンの割合を変更しておく方がいいでしょう。この場合もしっかり話し合い、決まったことは公正証書に残しておくのが安心です。
離婚の際の家のローンにおけるトラブル事例
実際に離婚の際に起きた、家のローンに関するトラブル事例を紹介します。
減収で元夫のローンの返済が止まり、元妻が強制退去になったケース
離婚後に家の所有者である（元）夫が家を出て、（元）妻が家に住み続ける選択をした夫婦のケースです。離婚当時、支払い能力がある夫が引き続きローンの返済を続けることで話がまとまりました。しかし、離婚から一年後、新型コロナウイルスの影響で夫の収入が前年の6割ほどになり、ローンの支払いがストップしてしまいます。妻はパートタイマーであまり収入がなく、返済も滞ったため、銀行から物件の差し押さえを受けることに。妻と残された家族は強制退去に追い込まれてしまいました。
このケースは、想定外の事態によるものでしたが、職場での降格や転職、病気など、元パートナーの減収リスクは決して低くありません。このような事態も想定した上で、最も安全と思われる方法をあらかじめ考えておく必要があります。
物件価格が査定の6割に。任意売却でオーバーローンになったケース
これは、価格査定を適当に行ってしまったケースです。通常、家を売却する際は複数社に査定を依頼しますが、この物件所有者が依頼した会社は１社のみ。その会社が出した査定額で余裕を持ってローンを完済できるものと信じていました。ところが、実際に任意売却してみると思ったほどの値がつかず、結果的に査定額の6割程度で売却することに。幸い、数十万円程度のオーバーローンで済んだため両親からの援助で完済できましたが、このケースのように査定額を見誤ることはよくあります。査定は必ず複数社に依頼し、妥当と思われる額を認識しましょう。
できるうちに、しっかりと話し合いを
住宅は、資産の中でも大半を占める大きなものです。その分、離婚の際には財産分与で問題となることが多くあります。特に住宅ローンが残っているマイホームを持っている夫婦は、持ち家に関することが原因で離婚後にトラブルになる可能性が高いため、記事の内容を参考に、さまざまなリスクを考慮して話し合いましょう。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
