登記簿謄本（登記事項証明書）の概要や取得方法について解説！

人に戸籍謄本があるように、不動産にもどのような土地か、誰が所有しているのかを記した書類があります。それが登記簿謄本です。不動産売買を行う上で欠かせない書類です。不動産の売却を考えている人は、どういった書類なのか、どこで取得できるかなど、基本的なことを押さえておきましょう。

そもそも「登記」とは？

登記とは、一言で言うと、あるものやことの権利関係を、社会に公示するための制度およびその手続きのことです。登記には、不動産登記、法人登記、商業登記、船舶登記等さまざまな種類があります。その中でも不動産登記とは、「どこの不動産を誰が所有しているのか」を明らかにするのが目的で、この情報を国が管理する帳簿に記載する一連の手続きです。
不動産登記は、法人登記とは違い、法律上で義務化されているものではありません。しかし、登記をしていないと第三者に対して所有権を法的に主張することができません。つまり、不動産登記は自分が所有する不動産を守るためにとても重要なものなのです。不動産登記は法務局で管理されており、登記事項証明書という書面により、誰でも取得することができます。

登記簿謄本（登記事項証明書）とは？

登記簿謄本（登記事項証明書）とは、その名の通り登記されている内容（事項）を証明、確認できる書類のことを言います。不動産を購入する際のローン審査、売却または相続など、不動産の取引をする際に必要になります。
二通りの名前がありますが、呼び名が異なるだけで内容は同じです。登記事項をウェブシステムで管理している場合に、そのデータベースから登記事項の全部または一部を証明したものが登記事項証明書です。それに対して、登記事項を紙ベースで管理している場合に、その内容を複写して証明したものが登記簿謄本と呼ばれます。
また、登記事項証明書の種類の一つに「閉鎖謄本（閉鎖事項証明書）」があります。これは、すでに閉鎖された建物や現在では使われていない土地の登記情報を確認できる書類です。取り壊された建物について調べたいとき、閉鎖謄本があればどのように利用されていたかなどの情報が分かります。あまり使用される機会はありませんが、昔の土地について調べる必要があるときに役立ちます。

登記事項証明書の見かた

登記事項証明書には、過去の権利関係が記録されています。ふだん目にする機会がないため、多くの人はどこに何が書かれてあるのかよく分からないことがほとんどです。ここでは、登記事項証明書の大まかな見方を解説します。

①表題部

土地や建物等、不動産の状態を記録しているのが表題部です。土地であれば、所在地、土地の面積、用途などが確認できます。建物であれば、所在地、家屋番号、建物の種類、各階の面積などがわかります。

②権利部（甲区）

所有権に関することを確認できるのが、権利部（甲区）の欄です。ここでは、現在の所有者は誰か、また過去の所有者は誰だったのかが記載されています。所有権の移転があった際には、その原因や日時についても記載があります。

③権利部（乙区）

この不動産に関わる、所有権以外の権利関係を確認できるのが、権利部（乙区）です。例えば、この不動産の売買にローンが利用されている場合は、抵当権の設定登記、債務者と債権者、ローンの額などがわかります。ローンの完済等で抵当権が抹消された際には、抹消登記の記載があります。その他、借地権、地上権等、所有権以外の権利については、すべてここに記載されます。

④共同担保目録

ここでは、ローンを利用している場合に担保となっている不動産について確認することができます。購入する不動産のみ記載されている場合が多いですが、他の不動産も担保になっているときには、その不動産の情報も記載されています。

登記事項証明書の取得方法

不動産売買を考えている人は、いずれ登記事項証明書を取得する必要があります。取得するには主に2つの方法があります。いずれも500円前後の手数料がかかります。

オンラインで取得する

以前は管轄の法務局に行って取得しなければなりませんでしたが、現在では全国どこの不動産であってもオンラインで取得できるようになりました。オンラインでの申請は郵送での送付にも対応しており、支払いもクレジットカード等によるインターネット決済が利用できるのでおすすめです。申請時間は、午前8時30分から午後9時までです。

窓口で申請して取得する

法務局に直接行って申請する方法もあります。交付申請書に必要事項を記載し、窓口で職員に申請することで取得できます。法務局にある証明書自動発行機でも申請することができます。申請時間は、午前8時30分から午後5時15分までです。

土地を売却するときの登記に関する注意

土地を売却するとき、登記について特に注意することがあります。それは、「売却する前に抵当権の抹消登記がされているかを確認する」、そして「売却後に必ず所有権移転の登記をする」ことです。

売却前に抵当権の抹消登記がされているかを確認する

不動産を売却しようとしても、もしまだ抵当権が残っていれば、その物件は売却することができません。抵当権が残っている物件は、常に債権者から差し押さえされるリスクがあるからです。買う側から見ても、抵当権が設定されたままの物件を購入する人はまずいないでしょう。
このため、ローンをすでに完済しているのに抵当権の抹消登記をしていない人は、売却前に行います。まだローンを完済できていない場合には、自己資金でローンを完済し、抵当権の抹消登記をしてから売却する必要があります。自己資金で完済ができない場合には、債権者である銀行と相談して、任意売却をすることもできます。

売却後に必ず所有権移転の登記をする

無事に土地を売却できたら、次は必ず所有権移転登記をしましょう。日本の法律上、所有権を主張する上で登記は必須条件ではありません。それでも所有権の登記は必ず行っておきましょう。不動産会社と直接売買した場合や、個人間の売買であっても不動産会社を介した場合、登記されないことはまずありませんが、完全に個人間で売買したケースでは忘れないように注意が必要です。

登記の重要性と登記事項証明書の見方は知っておく

一般の人が登記事項証明書を目にする機会はほとんどないため、初めて見るときはちんぷんかんぷんなのも無理はありません。とはいえ、登記事項証明書には不動産の重要な情報が記載されています。売却のときだけでなく、購入時でも物件の下見をする際に役立ちます。不動産を取引するときには必ず目にするものなので、登記の重要性と併せて、意味や見方を知っておきましょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。