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土地活用の方法とそれぞれのメリット・デメリット

2021.11.30

相続した遠方の土地を放置している、持ち家は他にあるので土地単体での使い道がない…といった話をよく聞きますが、せっかく土地を所有していても使っていなければ宝の持ち腐れです。今回は、さまざまな土地活用の方法と、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。ご自身が所有する土地はどのように活用できそうか、一度考えてみてはいかがでしょうか。

土地活用をする上でのメリット・デメリット

そもそも土地活用とは、簡単に言うと、さまざまな方法で土地を有効に使うことです。具体的には、土地の所有者が土地の保全や資産の増加を目的として、現状よりも有益に利用することをいいます。
ただし、土地活用をすれば必ず利益が出るというわけではなく、失敗して損をすることもあります。土地活用のメリット・デメリットについて解説します。

土地活用をするメリット

収益が出る

土地活用の一番のメリットは、やはり収益が出ることです。土地を売却することができれば、まとまった現金を手に入れることができます。駐車場や賃貸マンション、シェアハウス、資材置き場として貸し出すことができれば、賃料として継続的に安定した収入が得られます。

固定資産税が安くなる

更地の場合だと、居住用の家やアパート、マンションなどを建てることで、土地の固定資産税を6分の1程度に抑えることができます(建物の固定資産税はかかります)。

土地活用をするデメリット

失敗すると大きな損をする可能性がある

土地活用に成功すれば、現金化ができたり、継続的な収益を得ることができますが、うまくいかない場合もあります。例えば、銀行からお金を借りてアパートなどの賃貸住宅を建てて経営しようとしても、もし借主が見つからなければ借りたお金を返せず、結果として損失が出ることになります。

土地活用をする上で注意すべきこと

土地活用をしたくても、用途や地域によってはその土地に家やアパートが建てられないことがあります。都市計画法では、市街化を促進する「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」が定義されています。市街化区域は、住居地域や商業地域、工業地域といった13の用途地域に区分されます。
市街化区域であれば、基本的には住居などの建物を建てることが可能です。反対に、市街化の促進を抑制する市街化調整区域では、自治体の許可を得なければ建物を建てることができません。そのため、土地活用を始める前には、まずはその土地の区域や用途地域と、建物が建てられるのかどうかを調べる必要があります。
建てられる場合は、どのくらいの大きさの建物が建てられるのかの指標である「建ぺい率」や「容積率」も併せて調べましょう。

代表的な土地活用の種類

土地活用には、売却やアパート経営などさまざまな方法があります。ここでは、代表的な土地活用の方法とそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。

売却

土地活用が面倒な場合は、売却するという方法があります。

メリット

土地を売却すると、すぐに現金化でき、固定資産税を支払う必要がなくなります。

デメリット

現金化してしまうと、賃料収入などの継続的な収益を得る土地活用はできなくなってしまいます。また、売却益が出た場合は、税金を払う必要があり、仲介手数料や登記費用といった経費もかかります。

借地

人に土地を貸すことで地代を得ることができます。借地は、家を建てたり、家庭菜園をしたり、資材置き場として活用されます。

メリット

土地を貸すだけなので、初期費用等がかからないというメリットがあります。

デメリット

アパートなどに比べると賃料はかなり安くなってしまいます。また、借主が家を建てる場合は、借地期間は30年間となるので注意が必要です。

アパート・マンション経営

土地活用の王道ともいえるのがアパート・マンション経営です。初期費用は、他の土地活用と比べて大きくなるため、資金面において十分に検討する必要があります。

メリット

他の土地活用と比べて、規模が大きくなる分、収益性が高いです。満室経営が維持できれば初期費用の回収も早く、継続的にまとまったお金を得ることができます。

デメリット

投資金額が大きく、銀行から借り入れをする必要があります。また、固定資産税や賃貸管理費、メンテナンス費用などもかかるので、入居率が低いと経営はうまくいきません。
そのため、事前に賃貸需要のリサーチを行い、収支が合うかどうかをシミュレーションしておく必要があります。アパート・マンション経営は、売却や借地と比べると収益も大きい分、リスクの高い投資と言えます。

戸建て賃貸

アパートを建てるには少し狭くても、戸建てなら建てられるケースもあります。その場合は戸建て賃貸を検討するのも一つの方法です。

メリット

アパートやマンションと比べると規模は小さくなりますが、もし借り手がつかなければ自分で住むこともできるので、アパート・マンション経営と比べるとリスクは低いと言えます。

デメリット

ほとんどの場合戸数は一つなので、空室になった場合は収入がゼロになってしまう可能性があります。

駐車場

土地活用で多いのが駐車場経営です。一般的には、月極駐車場として貸し出すケースが多いですが、都心部であればコインパーキング方式でも高い収益が期待できるのでおすすめです。

メリット

アパート・マンション経営と比べると初期費用も安く、管理もほとんど手間がかからないといったメリットがあります。
大きな収益は見込めませんが、解体等の必要がないので、うまくいかない場合も他の土地活用の方法に切り替えることが可能です。駐車場経営は、長期的に安定した収益を得たい人におすすめです。
コインパーキング方式の場合は、専門業者に運営を委託したり、一括借り上げしてもらったりすることができるので、月極駐車場と比べ収益が高くなるケースが多いといわれています。

デメリット

コインパーキング方式の場合、設備の導入費用がかかります。

シェアハウス

シェアハウスとは、建物の中に複数の居室があり、キッチンやリビング、浴室やトイレなどは共同で利用するタイプの賃貸住宅です。テレビ番組で取り上げられたことで認知度が高まり、同世代との共同生活を楽しめることから若者を中心に人気が高まっています。
最近では、「IT関連限定」や「ゲーマー限定」、「漫画家限定」など特定の職種や趣味を持つ人だけが入居するタイプのシェアハウスも増えています。

メリット

アパートと比べると建築コストを抑えることができ、高い収益が期待できます。

デメリット

入居者同士のトラブル解決や共用部の管理など、運営面での難しさがあります。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に、所有者が居住する階層と、借り手に貸し出す階層の両方を持った住宅のことを言います。例えば、3階建ての戸建てを建築し、2~3階には自分たちが住んで1階を貸すといったケースが考えられます。

メリット

賃貸併用住宅は、居住部分が51%以上あれば「住宅ローン」を使って建築することができ、アパートやマンションを建てるときに使われる「事業用ローン」よりも安い金利で借りることができるのが最大のメリットです。

デメリット

デメリットとしては、空室が出た場合のローンの返済負担が大きくなる点と、住居としても賃貸物件としても中途半端と判断され売却が難しい点が挙げられます。

土地活用についてよくある質問と回答

土地活用についてよくある質問(FAQ)をまとめました。

Q.土地活用を検討すべきなのはどのような土地?

A.土地活用を検討すべき土地には、次のようなものがあります。

遊休地

手入れなどをほとんど行っていないまま放置している土地。

田畑

田畑として持っているが、後継者がいないので売却もできずにそのまま放置している土地。

空きの多い駐車場

借り手が少なくなり、空きが目立つ駐車場。

空き室が多いアパートの土地

築年数が古く、入居者が少なくなり空き室が目立つアパートの土地。

相続してそのままになっている土地

土地を相続したけれど、既に家を持っていたり、遠方だったりと利用せずに放置している土地。

Q.どのような土地活用ができるかを調べる方法は?

A.土地活用を検討する際には、まず建物が建てられるかどうかを調査し、用途地域や建ぺい率、容積率などを確認する必要があります。
建物が建てられない場合は、売却、借地、駐車場といった土地活用しか検討できませんが、建物が建てられるのであれば、アパート・マンション経営やシェアハウス、戸建て賃貸、賃貸併用住宅なども検討することができます。

Q.土地活用を検討する前にしておくことは?

A.所有者が複数いる場合は、所有者同士でその土地をどうするかについて、ある程度話し合いをしておく必要があります。
その上で、その土地の謄本や公図(法務局に備え付けられている図面。土地の大まかな位置や形状を表したもの)を取得し、周辺の土地との境界の有無、取り決めがないか等を確認しておくといいでしょう。

収益性が見込めるなら土地活用を

所有者の事情や土地の状況によって、できる土地活用は異なります。検討する前に、その土地に建物が建てられるかどうかを調査することが重要です。建物が建てられない場合は、売却も難しく、できる土地活用も少なくなってしまいます。反対に、建物が建てられるのであれば、アパート・マンション経営など収益性の高い土地活用にも挑戦することができます。
遊ばせている土地があるのであれば、一度、土地活用できないか検討してみてください。

監修齋藤祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役 資格:不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠

1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。

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