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現状有姿とは?そのメリット・注意点を解説

2021.12.27

不動産売買において、「現状(げんじょう)有(ゆう)姿(し)」で物件を引き渡すことがあります。そもそも現状有姿とは、どのような状態なのでしょうか?もし現状有姿をきちんと理解せずに物件を購入すると、後でトラブルに発展する可能性もあります。場合によっては、売主は契約不適合責任を負うケースもあります。そこで今回は、現状有姿の概要やメリット、注意点を解説します。

現状有姿とは

現状有姿とは、壁紙の破れ、配管の破損など目に見えるトラブルや明らかな劣化などがあっても物件に手を加えず、そのままの状態で買い手に引き渡すことを指します。つまり、リノベーションやリフォーム、修繕、解体などを行わずに引き渡すことです。「現況渡し」「現状渡し」「現況有姿」などと呼ばれることもありますが、全て意味は同じです。
不動産売買の契約書には「引き渡し時において売主は買主に対し、引き渡し時に現状有姿にて引き渡し、買主はこれを了承の上で買受けるものとする。」などと記載されている場合があります。不動産広告では「現況有姿分譲」などと記載されていることがあります。主に、市街化調整区域の別荘地などの分譲で見られます。

契約不適合責任とは

現状有姿での売買では、欠陥が残ったままの物件を引き渡すため、通常よりもトラブルリスクは大きいと言えます。なぜなら、物件の売買時、売主は「契約不適合責任」を問われる可能性があるからです。契約不適合責任とは、もし引き渡した物件の実際の状態と契約時の内容が異なる場合は、責任は売主にあるということです。この時、買主は売主に対して責任を追及できます。
不動産を引き渡す際に、売主は物件の状態に関することは全て買主に伝えなければなりません。もし売主がトラブルを知っていて、故意や過失により告知していない場合は責任を負うことになります。例えば、売主がわざと「本当は給湯器が故障しているけれど、知らなかったことにして高く売却しよう」とこのことを隠していると、契約不適合責任を問われる可能性があります。故意に値段を釣り上げる意図はなくても、売却前にうっかり調べ忘れて、後から分かった場合でも同様です。
ただし、契約不適合責任は任意規定であるため、免責特約を設ければ、契約不適合責任の適用はしなくてもよいと認められています。

売り手にとってのメリット

売り手にとって、現状有姿で売却するメリットは次の通りです。

費用をかけずに売却できる

現状有姿では物件をそのまま引き渡すため、修繕やリフォームを行う必要はなく、費用をかけずに売却することができます。
通常、修繕やリフォームを加えた場合、かかった費用を上乗せした価格で販売します。しかし、必ずしもこの価格で売れるとは限らないため、その後値下げを行わなければならない場合があります。そうなると、売却益が大幅に下がることになってしまいます。
一方、現状有姿は価格の上乗せが不要となり、希望の価格で売れる可能性が高くなります。

手間や時間がかからない

修繕やリフォームを行うと、工事の遅れなどで売却のスケジュールが立てにくく、手間と時間がかかってしまいます。しかし、相続した物件など、早く売却したい場合にそのままの状態で引き渡すことができれば、売却のスケジュールも立てやすく、手間も時間も省けるというメリットがあります。

売り手にとっての注意点

一方で、注意点もあります。

物件の状態をありのまま伝える必要がある

現状有姿での売買では、物件の状態をありのまま全て伝えることが重要です。内装だけでなく、外壁や配管の破損など、普段はあまり気にかけなかったり気づきにくかったりする点も、知りながら告げなかった場合は後で契約不適合責任を負うことになります。

家具や家電は撤去しなければならない

現状有姿による不動産売却のもう一つの注意点は、室内にある家具や家電は撤去しなければならないという点です。現状有姿の対象となるのはあくまで傷や汚れ、破損などです。家具および家電をそのまま残して売ることは現状有姿に含まれません。

通常の物件より売れにくい

もし同じ値段の中古不動産があり、そちらがリフォーム済みの場合、現状有姿の不動産は売れにくいと言えます。やはりさまざまなリスクがあると思われてしまうためです。そのため、売却まで時間がかかる可能性もあります。メリットで挙げた点とは矛盾しているようですが、早めに売りたい場合は、現状有姿よりもむしろきちんとリフォームを行った方が、売れる可能性が高いとも言えます。

買い手のメリット

買い手にとって、現状有姿で売却するメリットは次の通りです。

相場より安く購入できる

現状有姿による引き渡しは、修繕やリフォームがされていないので、相場より安い価格を設定しなければ成約につながりません。したがって、相場より安く購入できる場合が多くあります。
最近では、自分でリノベーションやリフォームを行うDIYの人気が高まっているので、現状有姿の物件をお得と感じる方や、あえて現状有姿を狙う人もいるでしょう。

値引き交渉ができる

不動産売買では、値引き交渉が行われることが一般的です。現状有姿の物件は、そのままの状態で引き渡すということもあり、値下げ交渉をできる可能性が高いでしょう。

買い手の注意点

反対に、注意点もあります。

購入直後から修理費用が発生する可能性が高い

注意点としては、購入直後から設備が使えず、修理費用が発生する点が挙げられます。例えば、給湯器が壊れていてお湯が出ない場合や、空調が正常に作動しない場合などです。すぐに生活をしたい人には不向きのです。

現状有姿での売買は売主・買主とも慎重に

今回は、現状有姿の概要やメリット、注意点を解説しました。売主にとっては、費用や手間をかけずに売却することができます。一方、買主は修繕やリフォームがされていないので、相場より安く購入できるという利点があります。
しかし、売主が物件について全て伝えなければトラブルに発展することもあります。不具合や破損など、知りながら告げなかった場合は、契約不適合責任を負うことになります。
現状有姿での売買では、売主はホームインスペクションなどを行ってしっかり傷や破損等を把握し、正直に現状を伝えることが重要です。買主も、確認できる範囲は納得がいくまで入念にチェックしてから購入を検討しましょう。

監修齋藤祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役 資格:不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠

1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。

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