税金の支払いを甘く見て後悔…売却後の税金を安くするコツ

自宅などの不動産の売却は人生において何度も経験することではないので、分からないことがたくさんあると思います。
特に不動産売却後の税金対策は重要ですが、税金の知識はなかなか勉強するものではないですし、ましてや売れる前から税金のことまで気にかけている人のほうが少ないのではないでしょうか。

しかし、だからといって税金の支払いを甘く見ていると後悔することになりかねません。
不動産を売却した際に利益がでると所得税や住民税が課税されますし、売買手続きを行なう際には印紙税、登録免許税などもかかります。
それだけでなく、売却して利益が出た場合、きちんと確定申告をしておかないと後でペナルティが課せられてしまいますので注意が必要です。
せっかく家を売却できたとしても、こういった税金を上手に節税する方法を知っているのといないとでは最終的に残るお金は大きく変わってきてしまいます。
そこで今回は、不動産売却をした時の税金の種類や、税金が安くなる制度などをご紹介します。

不動産を売却した時にかかる税金の種類

不動産売却をする際には様々な税金が掛かります。
売却益が出た場合は所得税と住民税、売買契約時には印紙税、売却後の登記の際には登録免許税が必要です。
また、建物の取得費の計算にあたっては建物の減価償却の計算も必要になるので確認しておきましょう。

譲渡所得税

所有している不動産を売却して出た利益に対して課される税金です。
譲渡所得税の中には、所得税、地方税（住民税、復興特別所得税）が含まれています。
不動産を売却した場合の課税所得の計算方法は以下の通りです。　

取得費と減価償却

譲渡所得を計算する場合、取得にかかった費用を取得費として差し引くことが可能です。
購入した不動産は土地と建物に分けて計算する必要があり、建物は取得費から減価償却を控除します。
減価償却とは、購入時から売却までの間に経年劣化した価額です。
土地・建物の取得費は以下の計算式で算出します。

減価償却については以下の計算式で算出します。

償却率は建物の構造によって変わるので注意が必要です。
■No.2100　減価償却のあらまし/国税庁

印紙税

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼ることで収まる税金です。
売買価格（消費税は含まない）によって金額が異なり売却額が高いほど、税額も高くなっていきます。
※2014年4月1日～2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率が適用されています。
詳しくは国税庁のHPでご確認ください。
■印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで/国税庁

登録免許税

登録免許税は、不動産登記を行う際にかかる税金です。
所有権の移転や抵当権の設定、抹消をするときに登記をするための費用で、一般的に、抵当権の抹消は売主が。所有権の移転と新たな抵当権の設定の際は買主が費用を負担します。

売主の人が必要になる抵当権抹消の際の登録免許税は、不動産１件につき1,000円で、土地と建物は別々に課税されます。つまり、土地と建物を売却する場合は2,000円かかることになります。

税金が発生するタイミング

では、実際にそれぞれの税金はいつ支払う必要があるでしょうか。
税金が必要なタイミングと準備するべき税金の金額を事前に把握しておくことが重要です。
税金の資金が準備できずに滞納してしまうということが無いようにしましょう。

譲渡所得の税額はどうやって決まるのか？

不動産を売却して利益が出た場合の課税所得税は分離課税といい、給与所得などとは合算せずに独自の税率を掛けて納税します。
税率については所有している期間によって大きく異なり、所有期間が5年以下で短期譲渡所得、5年超で長期譲渡所得と区別されますので、詳しく見ていきましょう。

短期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合を短期譲渡所得として税率が計算されます。
短期譲渡所得の場合の税率は、所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%の合計39.63%です。
2037年12月までは所得税に対して復興支援住民税2.1%が加算されます。

長期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合を長期譲渡所得として税率が計算されます。
少々ややこしいのですが、例えば2010年5月に購入した不動産を2015年の10月に売却したとします。売却した時の所有期間は5年を越えているのですが、売却をした年である2015年の1月時点では5年を越えていないため、この場合は短期譲渡所得になります。売却を検討している人は、この点に注意しましょう。

長期譲渡所得の場合の税率は、所得税15%、住民税5%の合計20%です。
2037年12月まではこちらも所得税に対して復興支援住民税2.1%が加算されます。

自宅の売却は「特別控除」が受けられる

ここからは税金を安くするコツについて紹介します。
不動産売却では、条件によって特別控除が適用されるケースがあります。特に自宅の売却の場合は様々な控除を受けることができ、特別控除が適用される条件に当てはまるかどうかで、税額は大きく変わってきます。
中でも一番大きな控除が居住用財産の3,000万特別控除ですが、所有期間が10年を超える場合の軽減税率も使えます。
それぞれの控除について具体的に見ていきましょう。

居住用財産の3,000万特別控除

自宅の売却の際に使える控除で最も大きな控除が居住用不動産の3,000万特別控除です。
自宅を売却した際の譲渡所得が最高3,000万円まで税金を払わなくて済みます。
控除を受ける条件としては、売主が自宅として使っていること（引越しても3年目の12月31日までならOK）、買主が家族や親族など近しい間柄でないこと、前年や前々年にこの控除を利用していないことなどがあります。
また、住宅ローン控除と併用はできません。売却をして3000万円控除を受けて、新居を住宅ローンで購入し、住宅ローン控除を受けるといったことはできませんので、どちらの適用を受けるかは、不動産会社などと相談して試算しながら決めていきましょう。

所有期間が10年を超える場合の軽減税率

売却する自宅の所有期間が10年を超えている場合は、課税所得税の税率が低減されます。
この特例を利用する条件は、前述の3,000万円控除と同様に、前年や前々年にこの控除を受けていないこと、買主が家族や親族などの近しい間柄ではないことに加えて、売却した年の1月1日時点で10年を超えていることです。さらに、居住用財産の3,000万特別控除との併用も可能です。
税率は6,000万以下と6,000万超で変わります。

（注1）課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額
（注2）平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。
（No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例/国税庁より引用）

国税庁のホームページでは、おおよその売却にかかる税額が算出できますので、興味がある人は利用してみてはいかがでしょうか。
■No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例/国税庁

譲渡費用に含むことができない費用に注意！

譲渡所得の計算では、不動産の売却益から取得費と譲渡費用を引いて算出します。
しかし、取得費や譲渡費用と言われても何が当てはまるのか分からないですよね。
取得費は購入時に掛かった費用、譲渡費用は売却時に掛かった費用になります。
次は取得費、譲渡費用として計上できる項目について解説します。

取得費に計上できる項目

取得費に含むものとしては、一番メインとなるのは土地と建物の購入代金です。
建物やリフォームについては減価償却が必要です。
また、売った土地が家に代々受け継がれてきたものであったり、購入時期が古すぎて取得費が分からない場合、売却額の５パーセント相当額を取得費とすることができます。
この他、国税庁ホームページによると、取得費に含まれるものに以下の物などがあります。

（1）土地や建物を購入（贈与、相続または遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税

なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

（2）借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

（3）土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

（4）土地の取得に際して支払った土地の測量費

（5）所有権などを確保するために要した訴訟費用

これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。

なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。

（6）建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

（7）土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

（8）既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

引用：No.3252 取得費となるもの/国税庁

譲渡費用に計上できる項目

譲渡費用に含むものは、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料、売買契約書の印紙代、戸建ての場合は測量費、解体費用などがあります。
具体的には、主に次のものが含まれます。

（1）土地や建物を売るために支払った仲介手数料

（2）印紙税で売主が負担したもの

（3）貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

（4）土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

（5）既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

（6）借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

引用：No.3255 譲渡費用となるもの/国税庁

譲渡費用に計上できない項目

譲渡費用として計上できないものとしては、抵当権抹消費用、遺産分割のために要した支出移転先家屋の購入費、修繕費、引越代、飲食代、交通費、宿泊費等があります。
修繕費や固定資産税など資産の維持のために使われた費用は譲渡費用として計上できませんので注意が必要です。

条件によって税金が変わるので、まずは売却価格を把握しよう

不動産の売却においては高く売却できる方が良いですが、その分税金も増えます。
まずは、どのくらいの価格で売却できるのかを事前にシミュレーションし、どの程度譲渡所得税が必要になるかを把握しておくことが重要です。
また、自宅の売却の場合は使える控除も多く、控除を活用することで効果的に節税することができます。
しかし、実際には居住用財産の3,000万控除など使えるかどうかなどわからないことも多いと思います。特に支払う譲渡所得税が多い場合は、失敗した場合の損失も大きくなるので、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

まずどこに相談したら良いか分からない場合は、依頼しようと検討している不動産会社へ問い合わせてみてください。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。