不動産買取とは？仲介との違い、メリット・デメリット
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目次
はじめに
不動産売却の方法には、大きく分けて不動産会社に依頼して買い手を探してもらう「仲介」と、直接不動産会社に買い取ってもらう「買取」の2つの方法があります。買取の場合も仲介と同じく、良い不動産会社に出会うことが大切なポイントです。ここでは、買取の概要や方法、買取で不動産を売るメリットとデメリット、買取に向いているケース、よくある質問などについてまとめました。
不動産買取とは？
取引形態
不動産売却の方法として、より一般的なのは「仲介」です。仲介では、不動産会社が文字通り仲介者となり、売主の代わりに買主を探して売買契約を取りまとめます。いわば不動産売買のマッチングです。
一方「買取」では、不動産会社が買主となり、直接買い取ります。
価格
売却価格は仲介のほうが高くなります。
仲介では、最終消費者が買主となるためです。
買取では不動産会社が最終消費者へ再度販売することを目的として購入するため、売却価格は安くなります。
費用面
仲介では、仲介手数料という費用を支払う必要があります。不動産会社は、高く購入してくれる買主を見つけるため、広告の掲載や内見などの販促活動を行っているためです。仲介手数料は法律で上限が定められています。
買取では仲介手数料を支払う必要はありません。不動産会社は物件を仕入れ、リフォームやリノベーションなどを行って付加価値を付け、それを販売することで利益を得ます。
売却期間
価格設定、地域、物件内容などの条件によって変動します。
仲介は、一般的に成約まで約3〜6か月かかります。
買取は売主と不動産会社の間で合意できればよいので、数日で成約することもあります。住宅ローンが完済している場合、契約と決済を同時に行うことも可能です。
現金化のスピード
買取のほうがスピーディーです。
仲介の場合成約までの期間があるため、その分現金化にも時間がかかります。
買取では上述の通り、売主と不動産会社の間で交渉が成立すれば、すぐに買い取ってもらえます。現金化も早いでしょう。
不動産の買い取り方法
一般的な買取の流れをご紹介します。
買取の流れ
ステップ1 不動産会社を選ぶ
買取してほしいと思ったら、不動産会社を探します。複数の会社に査定を依頼し、信頼できそうな会社を選びましょう。
ステップ2 物件の調査・買取価格の査定
不動産会社が物件の調査と買取価格の査定を行います。査定には面積や所在地などわかる範囲内で算出を行う「机上査定」、担当者が物件や立地を実際に目で見て査定する「訪問査定」があります。
ステップ3 売買契約を結ぶ
買取金額に納得すれば、引き渡しの時期など条件を確認します。契約書を作成し、売買契約を行います。
ステップ4 引き渡し・決済
引き渡しでは、司法書士立ち合いのもと登記手続きを行い、不動産の権利などを変更します。決済も引き渡し時に行われます。不動産の権利書や固定資産税納付書などの書類が必要になります。
また、買取には、「即時買取」と「買取保証」の2つの方法があります。それぞれの特徴を比較して、状況にあった方法を選びましょう。
即時買取
即時買取とは、不動産会社が買主となり、物件をすぐに買い取ってもらう方法です。即時買取であっても物件の価格査定は行われますが、ほとんどの場合、訪問査定1回で済みます。
なるべく早く現金化したい人におすすめですが、買取価格は市場相場より安くなります。
買取保証
買取保証は、一定期間を設けて販売活動を行い、その期間を過ぎて売却できなかった場合には不動産会社が買い取るという方法です。一定の期間販売活動をするため、即時買取に比べて少し高く売却できる可能性があります。期間内に売買が成立した場合は仲介手数料を支払う必要があります。即時買取と仲介のいいとこ取りをしたイメージをすると分かりやすいでしょう。
また、買取には、「即時買取」と「買取保証」の2つの方法があります。それぞれの特徴を比較して、状況にあった方法を選びましょう。
不動産買取のメリット
買取のメリットは次の通りです。
仲介手数料が不要
買取では不動産会社が直接買い取るので、仲介手数料がかかりません。仲介で売却した場合は仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は「（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」で算出され、2,000万円の物件であれば、約70万円の仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料が不要な点は、買取のメリットと言えるでしょう。
売却期間が短い
早く売却できるのも買取のメリットです。物件の査定を行った不動産会社が直接の買主となるので、仲介のように買主が現れるのを待つ必要がなく、条件が合えば時間をかけずに売却できます。仲介の場合、一般的には3か月ほどで売却できることが多いですが、１年やそれ以上かかかってしまう場合もあります。
近隣の人に知られる心配が少ない
仲介の場合、不動産のポータルサイトや新聞の折り込み広告などに物件情報が掲載されるため、近隣の人や知り合いに売り出し中であることが知られる可能性があります。
買取であれば自分と不動産会社だけのやり取りとなるため、他人に知られる可能性は少ないでしょう。
契約不適合責任が免除される
「契約不適合責任」とは、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うというものです。
仲介で売却した場合、たとえば配管からの漏水、雨漏り、シロアリ被害などの欠陥が契約書に書かれておらずこれらのトラブルが発覚すれば、売却した後でも売主が補修の対応をする必要があります。場合によっては契約を解除されるケースもあります。
しかし、買取の場合は買い取った不動産会社が契約不適合責任を負い売主の責任は免除されるため、気楽に売却できるというメリットがあります。
不動産買取のデメリット
次にデメリットをご紹介します。
売却価格が安くなる
買取では仲介に比べて売却価格が安くなります。物件にもよりますが、一般的には仲介の７〜８割程度といわれています。これは、不動産会社は物件を商品として仕入れて、再度販売するためです。相場の価格で買い取ってしまうと、リフォームやリノベーションなどに費用がかかるため、利益が出なくなってしまいます。買取は再販のための仕入である以上、仲介より高く売れることはほぼありません。
また、前述の契約不適合責任のリスクは不動産会社が負担することも、仲介の場合と比較すると低くなる理由の一つです。
条件によっては売却できない可能性がある
建物が破損している、室内の使用状況がよくないなどの状態でも大抵は売却が可能です。しかし、リフォームが不可能と思われる場合やあまりにも老朽化しているなど、再度販売することが難しいと判断されたときには売却できないこともあります。
買取に向いているのはどんなケース？
仲介よりも買取をおすすめするケースについてご紹介します。
仲介で長期間売れ残っている
仲介に出してもある程度の期間売れ残っている物件は、買取を考慮したほうが良いでしょう。その物件は広告などの販促活動を通して、不動産購入希望者には認知されているはずです。それにも関わらず売買が成立しておらずさらに販促を続けると、買う価値のない「売れ残り物件」と判断されてしまうおそれがあります。値引きを繰り返してどんどん安くしていくよりは、早いタイミングで買取を検討するほうが良い場合があります。売れ残りの期間の目安は１年ぐらいです。
物件の立地が悪い、築年数が古いなど売れづらい物件
買取は、非常に条件が悪く、売却しにくい物件にも向いています。不動産の売買は特に立地の影響が強く、立地の良い物件であれば仲介でも売れる可能性が高い一方、立地が悪い場合はなかなか売れません。築年数が古いなどの悪い条件が重なれば、売却はさらに難しくなります。価値が著しく落ちる物件は、仲介での売却は非常に困難といえるでしょう。
旧耐震基準の物件
築年数が古いという条件と共通しますが、旧耐震基準（1981年以前の基準）で建てられた物件も買い手の需要は小さく、仲介よりは買取に向いています。
事故物件などのワケアリ
自殺や事故などの心理的な瑕疵（かし：物件に何らかの欠陥や不具合があること）がある物件も、買取を利用するのが良いでしょう。目の前に墓地がある、すぐ近くに高圧線の鉄塔があるといった環境的な瑕疵があるケースも同様に仲介では売却が困難です。
不動産買取でよくある質問
可能です。現在住んでおられても空き家でも変わりはありません。
不要な家具、家電の処分はどうすればいいですか？
不要な家具や家電などは現状のままでご売却可能です。壁紙の貼替なども必要ありませんのでご安心ください。庭石や庭木などがある場合も、撤去は必要ありません。
住宅ローンが残っていても大丈夫ですか？
大丈夫です。住宅ローンの残債がある場合でも、買取金額がローンの残債を上回っていれば買取可能です。下回る場合は、不足分を現金で用意していただく必要があります。決済時に決済金の中から残債分を返済していただき、抵当権の抹消登記と所有権移転を行います。
現在空き家なんですが、買い取ってもらえますか？
可能です。現在住んでいても空き家でも変わりはありません。
買取・仲介いずれも不動産会社選びが重要
買取または仲介のいずれを選ぶにしても、物件の売却では信頼できる不動産会社を選ぶことが何より重要です。ここでは、弊社の不動産買取の特長をご紹介します。
エリア
八王子市 多摩市 日野市 立川市 国分寺市 町田市 府中市 相模原市
対応不動産
建売用地 区分マンション 中古戸建 ※諸条件はご相談ください。
即日回答・即日契約が可能
物件情報をご紹介いただいてから、最短1日で買取の回答をいたします。
お客様のニーズに合わせ、即日の売買契約締結も可能です。
お急ぎの場合もお気軽にご相談ください。
※物件状況によって即日回答・即日契約ができない場合がございます。あらかじめご了承ください。
正規手数料・専任でお返し
住宅工営では、区分マンションから戸建て、土地一棟ビルまで規模の大小や用途に関わらず、 どのような不動産でも正規手数料をお支払いし買取いたします。
※買取物件によって専任返しができない場合がございます。あらかじめご了承ください。
好立地の物件は高く買取します
好立地の物件は高値にて買取できるように頑張ります。
まとめ
不動産の売却には、買取と仲介の2つの方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。
買取では不動産会社に直接買い取ってもらうため、価格査定が重要です。できるだけ高い価格で売却するに越したことはありませんが、信頼できる会社かどうか、販売実績、担当者との相性なども大切です。
住宅工営では、売却査定依頼や売却相談も行っています。お客様のご事情に応じて、最適なプランをご提案いたします。ぜひ一度ご相談ください。
監修：齋藤祥文
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
