古家のある土地でお困りの方へ、土地のタイプごとに適した売却方法を解説

古家付きの土地を所有しており、処分に困っている人は意外と多くいます。親から相続した場合や、自分で住んでいた家から引っ越しをしたケースなどがよくありますが、もし現在住んでいなくても、所有している限りは固定資産税や維持費がかかるので、経済的な負担も大きくなります。今回は、古家付き土地の売却をテーマにその処分方法について解説します。処分にお困りの方は、ぜひ参考にしてください。

古家付き土地。そのまま売るか、更地にして売るかどちらがいい？

結論から言えば、古家付きの土地は解体して更地にしてしまった方が売却自体はしやすくなります。古家付き土地とは、その名の通り土地の上に古家がある土地のことです。ここで言う古家とは、単に古い家と言うだけではなく、家として使用するのが難しい、経済的な価値が無くなってしまった家を言います。

このような建物は家としての使用価値が無いため、古家を取り壊した上で新しい家を建てたいという買手が多いでしょう。解体やゴミの撤去など追加費用が発生しないため、購入意欲も高まります。

それでも古家付きのまま売却したい人は、解体に関わる費用分を物件価格からマイナスされることを見越して、売却価格を決めることをおすすめします。

古家付き土地をそのまま売る場合のメリット・デメリット

まず、古家付き土地をそのまま売る場合のメリットとデメリットを解説します。

メリット

・解体する手間や、先出しの費用がかからない

更地にしてから売り出す場合、家屋の解体費用は売主の負担となります。その場合、先に解体費用の支払いが必要となるため、経済的に負担がかかります。一般的な木造2階建ての一軒家でも100万円以上かかるので、この出費をしなくて済むのは大きなメリットです。

また、そのまま売却する場合は、解体費用がマイナスされることを見越して価格を決めることをおすすめすると前述しましたが、希望価格で売却ができれば、解体費用がかからないので、よりメリットが大きくなるでしょう。

・土地が広く見える

上物(うわもの)（土地の上にある家などの建物のこと）が建っていない更地の土地は、人によっては、本当に狭く見えます。一般的な宅地利用をされていた更地を見ても「本当に家が建つのか」と疑ってしまうほどです。古家付きの方が、上物に高さも奥行きもある分、広く見えるメリットがあります。

・古家をリノベーションして利用できる

近年では、古民家をリノベーションして活用する例も増えてきています。伝統のある日本家屋に現代的なデザインを融合させた内装にすることで、新たな価値を見出す買主が多くなってきているのです。実際に古民家を改装した店舗や住居などがSNSでも多く取り上げられ、若者を中心に注目が集まっているので、「古家を活用する選択肢を残せる」こともメリットと言えるでしょう。

・買う側が住宅ローンを利用できる

古家が建っていれば、買主がそのまま住宅ローンで購入できるメリットもあります。逆に更地の場合、住宅が建っていないため、基本的には住宅ローンは使えません。ローンが使えない場合は現金決済となるので、資金力がある人しか買えず、購入者層がぐっと減ってしまいます。

デメリット

・買手が付きにくい

先述の通り、更地である場合と比較して、古家付きの土地は買手がつきにくくなります。大きな理由は、やはり解体して更地にする必要があり、労力も費用もかかるからです。古家付きの物件を売る際には、物件価格を下げる、解体費用を折半にするなど、何らかの妥協が必要になるケースもあります。

・価格が安くなる

「土地は更地の状態が一番価値が高い」と言われるように、一般的に古家付きの土地は更地状態よりも価値が下がります。特に、古家の状態が悪く人が住めないような場合には、更地にしてしまった方が価値が上がるケースが多くなります。

・建物が古いので物件の訴求力が弱まる

古家は見た目が悪いため、土地自体は良かったとしても、売る側からすると魅力をアピールしづらい面があります。特に現地案内をする時には、雑草を抜いておくことや、見た目が悪い部分は可能な範囲で撤去しておくなど、買手に悪いイメージを与えないような工夫が必要になります。

・契約不適合責任を問われるリスクがある

古家付きの土地をそのまま売却すると、雨漏りや白アリ被害など売却前には分からなかった欠陥が後から見つかり、契約不適合責任を問われるリスクもあります。特に、相続した物件や自分で住まなくなってから長い年月を経た物件では、売却後に欠陥が見つかるケースも珍しくありません。よほど物件について自信がある人以外は、専門家を使って事前調査をしておくことをおすすめします。

更地にしてから売る場合のメリット・デメリット

次に、更地にしてから売る場合のメリットとデメリットです。

メリット

・流通性が高く、売却しやすい

先述しましたが、更地は最も使い勝手がよく、買主からも好まれます。流通性も高いため、売却しやすいというメリットがあります。とにかく早く売却して現金化してしまいたい人は、更地にしてしまうことをおすすめします。

・土地の状態が分かる安心感がある

古家付きのままだと建っている土地の状態が分かりにくいですが、更地にしてしまえば、土地全体の形や奥行き、地盤など土地の状態が分かるので、買主としても安心感があります。買主からすると、更地にすることで、次に建てる建物のイメージも湧きやすいため購買意欲も高まり、早期に売却できる可能性が高くなります。

デメリット

・建物の解体費用がかかる

更地にするには、どうしても建物の解体費用がかかります。解体費用は決して安くはなく、通常の木造2階建ての住宅で100〜150万円ほど必要になることが多いです。地盤調査費用なども含めるとさらに費用がかかります。

・固定資産税が高くなる

売れずに残ってしまった場合、住宅用地の軽減税率措置が受けられないため、家付きの場合よりも高い固定資産税がかかってしまいます。

古家付き土地の3つの価格パターン

古家付き土地に付けられる価格は、建物の存続価値の有無、土地の広さなどによって変わります。大きく分けると、1.建物に存続価値がある場合、2.土地が住居用の広さで取り壊すことを前提とする場合、3.個人の住居用には広すぎるときに開発素地(そじ)（後述します）として価格がつけられる場合があります。

建物に存続価値がある場合

建物に存続価値がある場合とは、建物が住居用として人が住むのに利用できるということです。この場合は、中古住宅として販売するため、取り壊しにおける条件等を話し合う必要が無く、取引が最もスムーズです。中古住宅として利用するので、事前の調査を必ず行い、引き渡し後のトラブルを避ける必要があります。

取り壊し前提の場合

取り壊し前提の場合は、建物に利用価値がなく、取り壊した状態の土地単体に価格がつくかたちとなります。この際には取り壊しや地盤調査、その後の造成等をどちらが行うか話し合う必要があり、その条件次第で価格も決定されます。

開発素地としての価格がつけられる場合

土地の面積が個人の住居用としてはあまりに広い場合、分譲業者に開発素地として売却することもできます。開発素地とは、宅地造成工事を行う前の、用地取得対象となる民間の土地のことです。このケースでは古家の取り壊し費用は業者側が負担してくれる場合がほとんどであり、追加費用はかかりません。なおかつ、個人への売却に比べてトラブルになるケースは少なく、資産価値が高い土地であれば高値で買い取ってもらえる可能性もあります。

古家付き土地のまま売却した方がいいケースとは

建物自体に価値がある

建物がまだ居住用として利用できる場合は、中古住宅として売却した方がいい場合もあります。特に価格にこだわらずできるだけ早く売ってしまいたいケースでは、中古住宅として販売する方がスムーズに取引ができます。

再建築が難しい

間口が2メートル未満の土地や、公道に通じていない土地を囲んでいる周囲の土地（囲繞地(いにょうち)といいます）は、建物を取り壊して再建築することができません。このケースでは、物理的に住宅建築用に売却することができないので、古家付きのまま売るのが理想です。仮に隣地の所有者に買い取ってもらえる場合には、それを条件に古家を取り壊してもいいでしょう。

土地の査定価格よりも解体費用の方が高くなる

不動産会社へ土地の査定依頼をした結果、更地にした場合の売却価格よりも解体費が高くなる場合には、解体しても結果的に損をするので、古家付きのまま売却した方がいいことになります。もちろん、査定段階で必ず解体費の方が高くなるかは分かりませんが、解体した後に費用が戻ってくることはないため、業者を信じた方が無難です。

建物の解体費用は業者によってさまざまですが、およその相場は坪単価で計算することができます。例えば、住居用によく利用される木造であれば、一坪あたりの解体費用はおよそ2.5万円から4万円が相場のため、40坪の住宅であれば100万円から160万円程度が目安となります。もちろん業者によっても異なるので、業者間で相見積もりを取ることや価格交渉をしたうえで決めるといいでしょう。

更地にしてから売却した方がいいケースとは

建物が古すぎる

建物があまりに古く、どう見ても人が住める状態ではないケースには更地にして売却する方がいいでしょう。特に、建物の外観上見映えが悪く、買手に見せるとネガティブな印象をもたれる場合には、事前に取り壊して、更地の状態にしておくことをおすすめします。

耐震性が低い（新耐震基準を満たしていない古い建築物）

耐震性が低く、存在することで隣地をはじめ周囲に危険が及ぶ可能性が高い場合は更地にして売却した方がいいでしょう。特に、1981年5 月31日以前に建てられた、新耐震基準を満たしていない古家は地震によって倒壊する可能性が高いので、取り壊して更地にすることを考慮しましょう。

相続した空き家の場合は、3,000万円特別控除が適用になることも

相続した空き家を売却する際、下記の要件をすべて満たしていれば、売却して得た所得から3,000万円の控除を受けることができます。所有の不動産が当てはまるかどうか調べてみましょう。

1. 被相続人が死亡時まで一人暮らしをしていたこと
2. 建物が昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
3. 相続から譲渡（売却）までの期間は空き家であること
4. 譲渡までの期間が相続開始日以後3年を経過する年の12月31日までの期間であること
5. 売却した金額が1億円を超えないこと

売却方法について迷った場合は、専門家に相談しよう

ここまで述べてきたように、古家付き土地の売却方法はケースバイケースです。不動産に詳しくない個人がベストな方法を選択するのは非常に困難です。そこで、売却方法に困った際には、一度不動産会社に行って直接相談してみることをおすすめします。不動産会社はあらゆる不動産を売買しているため、その物件に適した売却方法をアドバイスしてくれます。

また、早期に現金化してしまいたい場合には、業者買取という選択肢もあります。業者買取とは、不動産業者やハウスメーカーなどに直接土地を買い取ってもらうことです。すばやく現金化でき、やり取りもスムーズでトラブルも少ないためおすすめです。もちろん、すべての土地で買取ができる訳ではありませんが、選択肢の一つとして、頭に入れておいて損はありません。

まとめ

今回は、古家付き土地の売却をテーマに解説しました。一口に古家付き土地の売却と言っても、古家や土地の状態によって取るべき方法は変わってきます。それぞれの方法を理解した上で、まずは専門家である不動産屋会社に相談し、アドバイスを受けてみましょう。不動産の売却は、時間も労力もかかります。専門家の意見を参考に、ベストな方法で早期売却できるように行動していきましょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。