一戸建て・土地の売買前に知っておくべき道路のルール

土地に新しく一戸建てを建築する際に、最初に確認しなければならないのが「接道」です。建物を建てるためには、火災の際に緊急車両が進入し救助活動ができるように、敷地がある程度の広さの道路に接していなければならないという接道義務を満たす必要があります。道路に接していない場合は建築できませんが、セットバックをする(後述します)、地方自治体から許可を得るなどにより建てられるケースもあります。この記事では、接道義務と建築法上の道路の種類、セットバックなど、一戸建て・土地を購入する前に知っておくべきことについて解説します。

接道義務とセットバック

接道義務を満たすためには、土地に建物を建てる際に図1のように建築基準法で定められている幅4m以上の道路に2m以上接していることが求められます。地域によっては、幅6m以上と指定しているところもあります。道路の幅については緩和措置などがありますが、接道部分については1㎝でも足りないと許可が下りません。注意が必要です。

図1

セットバックとは、道路の中心線から2mまで自分の土地を後退させて道路にすることです。少し専門的な話になりますが、建築基準法 第42条2項道路、別名「みなし道路」と呼ばれるものがあります。前述の通り、建築基準法では道路の幅は4m以上と決められています。一方、みなし道路は道幅が1.8~4m未満で、建築基準法施行時にすでに家が建っていた場合に、一定の条件のもと市町村長または都道府県知事が指定した道路です。この道路に接地する土地に新たに家を建築するときは、セットバックしなければなりません。例えば図2のように、道幅3mの道路だと中心線から1.5mが道路との境界になるので、そこから0.5m後退した位置より中でしか建物を建てられません。

図2

家が建てられない土地とは?

建物は、建築法上の道路に接していないと新たに建築できませんが、このような土地を「再建築不可の土地」と言います。図3に示す次の条件にあてはまる土地は、再建築が認められません。

  1. 道路に全く接していない
  2. 道路には接しているが道幅が2m未満
  3. 道路には接しているが建築基準法上の道路ではない

このような再建築不可の土地は、建築可能な土地に比べて不動産の価値が大きく下がってしまいます。

図3

しかし、接道義務を果たしていない再建築不可の土地でも救済措置があります。それが建築基準法 第43条2項2号道路、通称「但し書き道路」に関するものです。再び専門的な話になりますが、第43条には「建築物に問題がなく、接道義務を満たしていなくても安全であると認められれば、その敷地に建造物を建てても許される」といった大意の但し書きがあります。これにより、例外として建築審査会の許可を受けることで建築できます。ただし、将来建て替えする場合には新たに建築審査会の許可を得る必要があり、一度建築できたからといって次も認められる保証はありません。但し書き道路の物件は、価格が安いことが多いですが、その分将来的に増築や建て替えできないリスクもあるということを理解しておきましょう。

接道義務以外の敷地に家を建てる際のルール

接道義務のほかにも、家を建てる場合には、建築基準法上守らなければならない基準があります。

建ぺい率、容積率

建ぺい率は、都市計画などで敷地の面積に対して建物を建築できる広さの割合です。容積率は、敷地の面積に対して建物を建築できる容積の割合です。いずれも用途や地域によって大きく異なっており、住居用のエリアでは、建ぺい率40~60%で容積率100~200%程度、ビルなどの商業エリアでは、建ぺい率60~80%で容積率300~600%に指定されています。住居用か商業用かといった区分(「用途地域」といいます)は都市計画の変更などによって変わることも多く、建築当時は基準を満たしていたのに、変更になって基準外となることもあります。このような物件は既存不適格物件といい、建て替えの際に前回と同じ規模の建物を建てられないケースがあります。購入の際は注意が必要です。

建物の高さ

斜線制限

建物を建てる際には、北側斜線制限、道路斜線、隣地斜線の3つの斜線制限を受けます。北側だけ屋根が斜めになっている建物や上に行くごとに建物が細くなっている場合は、斜線制限を受けている可能性が高いです。

絶対高さ制限

特定の住居専用地域に適用され、10mまたは12mに高さが制限されます。

日影規制

周囲の日照を確保するために高さに制限を設けています。

高度地区

市街地の環境維持および土地利用の推進を目的とした規制です。都道府県や市区町村により規制は異なります。

用途地域別の規制

用途地域によって、さまざまな規制や緩和があり、例えば工業専用地域では住宅が建てられません。

防火地域、準防火地域  

都市計画によって、「防火地域」、「準防火地域」、それ以外の「法第22条区域」に分かれています。防火地域や準防火地域は火災の恐れがある商業エリアなどの密集地に指定され、火事の延焼などを防ぐために、耐火建築物、準耐火建築物にする必要があります。

売買価格にも影響する道路付けとは

道路付けとは、建築基準法上の道路に付いているかどうかという意味です。道路付けがよい=建築基準法上の道路に付いている、道路付けが悪い=同法上の道路に付いていない、付いているが敷地延長など道路との接道が悪い、といった状況を表します。道路付けは売買価格にも大きく影響します。

例えば、公道で広い道路に6m以上接道している場合は、建築しやすいので不動産の価値は高くなります。
反対に、みなし道路に接道しセットバックが必要なため敷地面積が狭くなり、接道部分が2mで奥に土地があるような場合は道路付けが悪く、不動産の価値は下がります。また、広い土地の場合は特に接道している部分の広さが重要です。接道が10m以上あってきれいに2戸建てられる土地と、4mほどしかなく1戸しか建てられない土地では、売買価格は自ずと大きく変わってきます。

まとめ

道路付けの良し悪しで不動産の価値は大きく変わります。いくら広くても接道義務を満たしていない土地では建築ができないため、市場価格が大きく下がってしまいます。まずは、これから購入しようとしている土地の接道状況を確認し、できるだけ接道条件の良い土地を選ぶことが重要です。安心して建築できるだけでなく、将来建て替えや売却する際にも有利な条件で進めることができます。

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