建ぺい率・容積率のルールや不適合物件の売り方のコツ
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所有している不動産を売却しようと調べているとよく目にする「建ぺい率」や「容積率」。「不動産の建ぺい率や容積率ってそもそも何？」「自分の不動産の売却にどんな影響が出るの？」などと疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。この記事では、不動産の建ぺい率と容積率の基礎知識や売却時に注意することについて解説しています。売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
建ぺい率・容積率とは？
あまり聞きなれない言葉ですが、そもそも「建ぺい率」「容積率」とは何でしょうか？不動産は土地と建物によって成り立ちますが、土地ごとに建てられる建物のサイズが決まっています。建てられる建物のサイズの制限を決めるのが、建ぺい率と容積率です。詳しく解説します。
建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積における建物面積の割合です。建物を上から見たときに、建物が土地のどれだけを占めているかと考えると分かりやすいでしょう。建ぺい率は、土地がある場所によって異なります。例えば建ぺい率60%と定まっている場所にある100㎡の土地の場合、最大で60㎡の建物を建てられます。
建ぺい率の計算式は次の通りです。
建ぺい率（%）＝建物面積÷敷地面積×100
土地によって建ぺい率が決まっているため、建物を広く作りたい人はもったいないと感じてしまうでしょう。しかし、土地の大きさギリギリまで建物を建てると、風通しや採光、防災の観点から望ましくありません。そのため、住宅地や商業地によって建ぺい率は異なります。建物同士がゆとりを持って建てられている場所と密集して建てられている場所では景観も異なるため、地域によって細かく制限されています。
容積率とは
容積率とは、敷地面積における建物の延べ床面積の割合です。各フロアの面積を合計したものが延べ床面積です。容積率も建ぺい率同様、地域によって決まっています。例えば容積率200%の地域にある100㎡の土地の場合、延べ床面積200㎡の建物を建てられます。
容積率の計算式は次の通りです。
容積率（%）＝建物の延べ床面積÷敷地面積×100
2階建ての戸建てが並ぶ住宅地に突如10階建てのビルができては近隣の住民の迷惑になります。こういった無秩序な建築を抑制するために容積率が決まっています。
建ぺい率・容積率が規定をオーバーしている例
現在建っている建物が決められた建ぺい率・容積率をオーバーしていると売却に影響が出ます。なぜなら建ぺい率や容積率をオーバーしているルール違反の建物は、買い手がついたとしても、購入時の融資（住宅ローンの審査など）が下りにくいためです。不動産は大きな金額であるため、キャッシュで購入できる人は多くありません。融資が利用できないと購入できる人が限られてしまいます。
ここからは建ぺい率・容積率がオーバーしている例を解説します。建ぺい率・容積率がオーバーしている例は大きく分けて2つに分類されます。
- 既存不適格物件
- 違反建築物
既存不適格物件
既存不適格物件とは、建築時はルールに則っていたものの、法令の改正等によって現在のルールには適合していない建物です。既存不適格物件は法令の改正等によって、建築当時よりも建ぺい率・容積率が低くなってしまったエリアに多くあります。しかし、後からルールが変わってしまっただけで、建築時はルールを守っていたため、建築当時の建築確認書や検査済証、建築計画概要書をもとに既存不適格である旨を証明できれば、金融機関によっては融資が下りるケースもあります。建築計画概要書などの書類は、建築からの年数にもよりますが、役所でも取得できるので確認してみましょう。
違反建築物
違反建築物とは名前の通り、ルールに違反して建てられた建物です。違反建築物の購入の場合、金融機関からの融資は期待できません。そのため売却時には買い手がなかなか見つからないという状況になりかねません。
建ぺい率・容積率がオーバーしていても売却するには
建ぺい率・容積率がオーバーしていると売却が難しくなりますが、売却できない訳ではありません。
ここからは建ぺい率・容積率がオーバーしていても売却できる方法を解説します。
売却方法は大きく分けて6つです。
- 減築する
- 隣地を買い取る
- 古家付き土地として売却する
- 物件のメリットをアピールする
- 相場よりも安くする
- 買取業者を利用する
減築する
建ぺい率・容積率がオーバーしているのであれば、リフォームによってオーバーしている部分を取り除くことで制限の範囲内に収めるという方法があります。
費用がかかることや、そもそもリフォームで取り除けない構造の場合もあるため注意が必要です。
隣地を買い取る
隣地を買い取ることで敷地面積を増やす方法があります。敷地面積を増やすことで、敷地面積に対する建物の割合が減るため、制限の範囲内に収められます。
しかし、こちらも減築する場合と同様費用がかかることや、そもそも隣地が購入できるか分かりません。
古家付き土地として売却する
古家付き土地とは、名前の通り古家が建っている状態の土地です。買主は購入後建物を取り壊し、新たに建物を建てたり、更地の状態で利用する目的で購入するため、建物の建ぺい率・容積率がオーバーしていても関係ありません。
土地の購入のための融資となるので、金融機関も建物が違法物件かどうかを考慮せずに融資してくれるケースが多く、買い手が見つかりやすいという特徴もあります。
物件のメリットをアピールする
建物がまだ利用できる状態であれば、物件のメリットをアピールして売却しましょう。
建ぺい率・容積率オーバーの建物は一度取り壊してしまうと、その土地には現在の建物よりも小さな建物しか建てられません。
その立地で通常よりも広い建物であることをアピールすれば、買主にも興味を持ってもらえるかもしれません。しかし建物込みでの売却となるため融資は困難です。
相場よりも安くする
相場よりも安く売却するのも1つの方法です。
相場より安く売却することで多くの購入検討者の目に留まりやすくなります。さらには投資目的の人も購入検討者に入ってくるため、売却しやすくなるでしょう。
買取業者を利用する
なかなか売却が進展しない場合は、買取業者を利用するのもオススメです。
買取業者は購入後新たに建物を建てたり、リフォームして再度販売する事業を行っています。プロであるため建ぺい率・容積率オーバーについても考慮した上で検討してもらえます。
また、プロに売却することで本来売却した際に売主が負う責任（契約不適合責任）を負う必要がありません。融資を利用せずに買い取ってくれる業者も多くあるため、売却がスムーズに進みます。
しかし、買取は一般の市場で売却するよりも安くなってしまうことが多いので、その点も考慮した上で検討しましょう。
建ぺい率・容積率がオーバーしている物件売却の注意点
建ぺい率・容積率がオーバーしている物件を売却する際の注意点は2つあります。
- 建ぺい率・容積率がオーバーしていることを隠さない
- 売却のスケジュールは余裕をもって考える
建ぺい率・容積率がオーバーしていることを隠さない
建ぺい率・容積率がオーバーしている旨は買主に告知しなければなりません。オーバーしていると、買い手が見つからないのではないかと不安になりますが、隠して売却してはいけません。もちろん仲介会社に依頼する場合は仲介会社の調査も入りますが、既に知っていることであれば事前に伝えましょう。
建ぺい率・容積率がオーバーしていることを伝えずに売却すると
「知っていたら購入しなかった」
「同じサイズの建物を建てられると思ったから購入した」
このようなトラブルになりかねません。損害賠償を請求されることもあるので注意しましょう。
売却のスケジュールは余裕をもって考える
売却のスケジュールは余裕を持って考えましょう。
ここまで解説した通り、建ぺい率・容積率オーバーの不動産はスムーズに売却できない可能性が高いです。
- 売却の期限が決められている
- 資金繰りに困っている
こういった事情がある場合は、売却がスムーズにいかないと生活に支障をきたします。
売却に苦戦するかもしれないという前提でスケジュールを組みましょう。
再調査を考慮しても良い場合
建ぺい率・容積率オーバーについて、次の2つに該当する場合は再調査を考慮してもいいでしょう。
- 測量時から時間がたっている場合
- 算出基準を誤っていた場合
再調査した結果、適合するケースもあります。
測量時から時間がたっている場合
過去の測量時から時間がたっている場合は再調査をしてみましょう。過去の測量技術と現在の測量技術は異なります。現在の測量技術の方がより精密なため、少しのオーバーであれば再調査の結果適合とみなされる場合があります。
算出基準を誤っていた場合
建ぺい率や容積率の算出基準を誤っていた場合は、再調査をしましょう。特に延べ床面積は全ての床面積を合計するのではなく、物件によって延べ床面積に算入する部分とそうでない部分があります。
本来であれば延べ床面積に算入せずに計算して良い部分を算入している場合、当然ながら建ぺい率・容積率オーバーの原因になります。
過去の算出基準に不安がある場合は再調査しましょう。
まとめ
この記事では建ぺい率と容積率の基礎知識や売却時に注意することについて解説しました。
建ぺい率とは敷地面積における建物面積の割合で、容積率とは敷地面積における建物の延べ床面積の割合です。建ぺい率・容積率がオーバーしている既存不適格物件や違反建築物は、売却に影響が出ることがあります。
現在売却を検討している方は、この記事で解説した6つの売却方法や売却時の注意点を踏まえて売却しましょう。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
