徹底解説！マンションの住み替え手順や費用・税金について

ライフスタイルの変化や家族構成の変化によってマンションの住み替えを検討している方も多いのではないでしょうか。しかし「住み替え」と一言で言っても、自宅の売却や新居の購入、税金など考えるべきことややるべきことはたくさんあります。この記事では、マンションの住み替えについて解説します。住み替えの手順や費用、住宅ローン、節税の知識、住み替えにおいてやるべきことや注意点が分かります。検討している方はぜひ参考にしてください。

住み替えの手順は「売り先行」「買い先行」の2種類

住み替えにおける理想的な手順は、売却と購入を同時進行し、現在の住まいを引き渡してすぐに新居の引き渡しを受けることです。このような手順で進められれば、売却資金を購入資金に充てられ、一時的な仮住まいも不要です。しかし、売却と購入の時期を合わせることは簡単ではありません。不動産の売買は相手がいるためです。理想の購入先が見つかるタイミングや、現在の住まいの買い手が見つかるタイミングを合わせるのは難しいのです。

同時進行で進めるのは難しいため、マンションの住み替えは通常「売り先行」と「買い先行」の2種類に分けられます。ここからは売り先行と買い先行それぞれの流れやメリット・デメリットについて解説します。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行とは、先に自宅の売買契約をした後に新居を購入する方法です。

売り先行のメリットは2つあります。

• 資金計画が組みやすい
• 高く売却できる可能性が高い

自宅を先に売却することで、売却資金をもとに購入先を検討できます。不動産の売買において読みづらいのは売却です。購入は自分の意思で決められますが、売却は買い手ありきのため自分のタイミングでは決められません。読みづらい売却を先にすることで資金計画を組みやすくなります。また、売却を先に行うことで、いつまでに売らなければならないといった制約のない状態で売却活動が行えるため、値下げや価格交渉に対しても強気で対応できるのもメリットの1つです。

売り先行のデメリットは2つあります。

• 仮住まいが必要になる
• 購入先を早く決めなければならない

売却の引き渡し時期と購入先の引き渡し時期が合わせられない場合、一時的に仮住まいが必要になります。

自宅から仮住まい、仮住まいから新居と2回の引越しをしなければなりません。また、新居の購入や引き渡しに時間がかかると、それだけ仮住まいの賃料もかかってきます。なるべく余計な費用をかけないように注意しましょう。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行とは、先に新居の売買契約をした後に自宅を売却する方法です。

買い先行のメリットは大きく分けて3つあります。

• 購入する物件探しに時間をかけられる
• 売却スケジュールが立てやすい
• 引越しが1回で済む

自宅の売却を先にしてしまうと引き渡しまでの期間内に新居を購入しなければならない場合があるのに対し、買い先行であれば新居探しに時間をかけられます。さらに新居の引き渡し時期が決まった後に売却を開始するため、売却スケジュールを立てやすいのが特徴です。新居の引き渡し時期が先に来るため引越しも一回で済みます。

買い先行のデメリットは3つあります。

• 資金計画が組みにくい
• 二重ローンになる可能性がある
• 安く売ることになる可能性がある

不動産会社の査定によって自宅の売却価格の目安はつきますが、査定額通りに売れるとは限りません。思っていた金額では買い手が見つからなかったり、価格交渉が入る可能性もあるでしょう。そのため売却資金を元手に購入する場合、売り先行よりも資金計画が組みにくいというデメリットがあります。また新居の引き渡しのタイミングと売却のタイミングが合わせられなかった場合、一時的に二重にローンを組むことになり、月々の支出が増えてしまいます。売却資金を購入資金に充てる場合は、いつまでに売らなければならないという制約があるなかで売却するため、場合によっては相場よりも安く売ることになるケースもあるでしょう。売却のタイミング次第で金銭的に損をしてしまう可能性があるため、スケジュールには注意しましょう。

住み替えのスケジュールは逆算して考える

住み替えのスケジュールは希望の期日から逆算して考えましょう。住み替えには人それぞれ目的があります。家族が増えるタイミングで住み替える人や、子どもが小学校に入学するタイミングに合わせて住み替える人もいるでしょう。住み替えの目的を達成するためにも、希望の期日から逆算して考える必要があります。

具体的には、希望の期日から逆算して遅くとも半年前から動き出しましょう。自宅の売却はスケジュールが読みづらいこともあり、販売期間として半年は確保したいところです。自宅の査定から販売開始まで慎重に検討できるよう、実際には7〜8か月で考えるといいでしょう。期間が短い状態で売却に出すと希望の価格で売れない可能性もあるため注意が必要です。少しでも住み替えを有利に進めるためにも余裕を持って行動しましょう。

住み替えに必要な費用

ここからは住み替えに必要な費用について、売却時と購入時に分けて解説します。

売却に必要な費用

売却にかかる費用は、自宅の売却価格のおおむね5〜7%程です。売却にかかる費用の内訳は下記の通りです。

• 仲介手数料：（売却価格の3%＋6万円）＋消費税
• 印紙代 ：
  5,000円（売却価格1,000万円以下）
  10,000円（売却価格5,000万円以下）
  30,000円（売却価格1億円以下）
• 抵当権抹消費用：平均2万円程（司法書士に依頼する場合）
• ローンの繰上げ返済費用：1〜3万円程（金融機関によって異なります）
• 税金：
  自宅の保有期間が5年以下の場合、売却益の39%
  自宅の保有期間が5年を超える場合、売却益の20%

税金は、購入時よりも高く売却できた場合にかかります。自宅の売却場合は節税方法もあるため後述します。

購入に必要な費用

購入にかかる費用は、新居の購入価格にプラスして購入価格のおおむね5〜10%程です。購入にかかる費用の内訳は下記の通りです。

• 購入価格：新居の物件価格
• 手付金：契約時に物件価格の5〜10%（残代金の支払い時に物件価格に無利息にて充当されます）
• 仲介手数料（中古の場合）：（物件価格の3%＋6万円）＋消費税
• 印紙代 ：
  5,000円（物件価格1,000万円以下）
  10,000円（物件価格5,000万円以下）
  30,000円（物件価格1億円以下）
• 住宅ローンの借入費用：事務手数料や保証料がかかります。借入時に支払うタイプや金利に組み込むタイプがあります。
• 登録免許税：所有権の移転や抵当権設定に必要な費用です（物件によって異なります）。
  司法書士への報酬は10万円程度が目安です。
• 不動産取得税：所有権が移転したのち半年以内を目安に納税通知書が届きます。
• 固定資産税や管理費・修繕積立金の清算金：引き渡し日に応じて、固定資産税や管理費・修繕積立金を日割り清算します。
• 火災保険料：マンションの広さや構造、築年数によって異なります。
• 仮住まい費用：賃料＋敷金・礼金が必要なことが多いため、住む月数の賃料＋賃料の2〜3か月分が目安です。
• 引っ越し費用：引っ越し先までの距離や荷物の量、時期によって異なります。

マンションの売買には多くの費用がかかります。登録免許税や不動産取得税はマンションの評価証明書などがないと計算できないため、気になるマンションがあった場合は不動産会社に見積もりを依頼しましょう。

住み替えのときに使える節税制度

住み替えのときに使える節税制度は大きく分けて2つあります。

制度が使えるのは、売却時に購入時よりも高く売れて利益が出た場合、逆に購入時よりも値下がりし損失が出た場合の2つに分けられます。

購入時より高く売れた場合

つまり、売却時に利益が出た場合「3,000万円控除」を利用できます。

2,000万円で購入した物件が3,000万円で売れた場合1,000万円の利益が出ます。この場合、物件の保有期間に応じて税金がかかります。

• 保有期間が5年以下の場合は39%
• 保有期間が5年を超える場合は20%

そのため本来は、1,000万円の利益が出た場合、保有期間が5年以下の場合は約396万円、保有期間が5年を超える場合は約203万円の税金を支払わなければなりません。

しかし「3,000万円控除」を利用することで売却益3,000万円までは非課税となります。

「3,000万円控除」は魅力的な制度ですが、利用には一定の要件があるため注意が必要です。

• 住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
• 売却した年の前年または前々年に同じ3000万円控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと
• 翌年に確定申告すること

こういった要件を満たす必要があります。また、3,000万円控除を利用する場合、新居の購入で住宅ローンを組んだとしても住宅ローン控除は利用できません。細かい計算が必要なため、ご自身の場合3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらを利用すべきかは不動産会社に相談しましょう。

購入時より安く売った場合

つまり、売却時に損失が出た場合、税金はかかりません。さらには損失分を給与所得等と損益通算することで、所得税や住民税の還付が受けられます。この制度を「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と呼びます。

売却損の額が大きく、他の所得と相殺しきれない場合は、翌年から最長3年間にわたって損失を繰り延べて所得と相殺できます。

しかしこの制度を利用するにも一定の要件があるため注意しましょう。

• 住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
• 売った年の前年と前々年に3,000万円控除や10年超所有軽減税率の特例、買換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除を利用していないこと
• 保有期間が5年を超えていること

ご自身が制度を利用できる対象かどうか分からない方は不動産会社に相談しましょう。

住み替え時に利用できる3つのローン

住み替え時に利用できるローンは大きく分けて3種類あります。

• 住宅ローン
• 住み替えローン
• つなぎ融資

全てのローンに共通して言えることは、ローン審査はすぐには下りないということです。ローン審査の結果は早ければ1週間以内に出る金融機関もありますが、2〜3週間程かかるケースもあります。また審査の結果、否認されることもあるため、ローンの手続きをする場合は早めに動かなければなりません。気に入ったマンションがあっても、ローンの審査中に他の人に買われてしまう場合もあります。事前審査と本審査で分かれている金融機関もあるため、ローンが不安な方は借入の目安を知るためにも、購入する物件を決める前に事前審査を済ませておきましょう。

住宅ローン

マンションを購入する際に一般的なのが住宅ローンです。住宅ローンの返済方法や金利には種類があります。返済方法と金利によって返済額も異なるため、ライフステージを踏まえてご自身に適した方法を検討しましょう。

返済方法は2種類あります。

• 元利均等返済
• 元金均等返済

元利均等返済は、借入れた元金と利息を合わせ、毎月同じ金額を返済していく返済方法です。毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすいのが特徴です。しかし、返済当初は利息部分の返済が多いため、ローン残高が減りにくいというデメリットがあります。

元金均等返済は、元金の返済金額を一定にする返済方法です。元金の返済が一定のため、ローン残高が減りやすく、将来的に返済額が少なくなるのが特徴です。しかし、返済当初は利息が大きいため元利均等返済よりも毎月の返済額が多いというデメリットがあります。

金利は大きく分けて2種類あります。

• 変動金利
• 固定金利

変動金利は名前の通り金利が変動します。固定金利よりも低い金利で借りられるというメリットがありますが、経済情勢によって金利が変動するため、将来的に返済額が増えるリスクがあります。逆に金利がさらに下がり返済額が減少することもあるため、長期的な経済情勢を踏まえて検討しましょう。

固定金利は、借入時から完済時まで金利が固定されています。月々の返済額が一定であるため、返済計画を立てやすいというメリットがあります。しかし、変動金利よりも高い金利で設定されているため、月々の返済額は変動金利よりも多くなります。将来的な金利に左右されないため、返済額が変動金利より高くても安定して返済したい方におすすめです。

住み替えローン

現在の自宅のローンの返済が完了していない方は住み替えローンを検討しましょう。現在の自宅の購入時に住宅ローンを借りて、残債がある場合は売却時に一括返済しなければなりません。ローンの残債よりも売却価格が低い場合は、貯蓄などから返済する必要があります。しかし、貯蓄などを合わせてもローンの残債を返済できない方は、住み替えローンを検討しましょう。

住み替えローンは、現在の自宅の残債を返済する費用と、新居購入用の費用とを合わせて貸してくれるサービスです。しかし、通常の住宅ローンよりも金利が高い傾向にあることや、審査基準が厳しい点に注意しましょう。

つなぎ融資

つなぎ融資は買い先行の場合に利用できるローンです。新居の購入費用の支払いが、自宅の売却代金の受け取りよりも早い場合はつなぎ融資を検討しましょう。つなぎ融資は一時的に購入費用を借入し、自宅の売却代金で一括返済するタイプの短期ローンです。一時的に不足部分を借入できる便利なローンですが、通常のローンより金利が高い傾向にあることや、借入の際に不動産会社の協力が必要になる可能性がある点に注意しましょう。

スムーズに売却するためのポイント

住み替えにはスケジュールが大切です。スムーズに売却できればその分ゆとりを持って住み替えできます。スムーズに売却するためのポイントは次の通りです。

信頼できる不動産会社に依頼する

売却時の不動産会社選びは重要です。不動産会社によって営業力や、抱えている顧客の数は異なります。あなたの物件のメリットをしっかりと購入検討者に伝えてくれる不動産会社を選びましょう。

売却時には必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数社に依頼することで、各会社のメリットや自宅の相場が分かります。また、複数社に依頼することで、やりとりをしているうちに信頼できる担当者を見つけやすくなります。言葉遣いが丁寧、対応や返信が速いなど信頼できる担当者を見つけて売却を依頼しましょう。

室内は整理整頓する

購入検討者が内覧する際には第一印象が重要です。部屋が散らかっていたり、暗いと第一印象は良くありません。内覧の度に片付けをするのは大変ですが、スムーズに売却するためにも整理整頓や換気、カーテンを開けるなどの工夫をしましょう。水回りの水滴を拭き取っておくなど、ちょっとしたことで印象は大きく変わります。

場合によってはハウスクリーニングを入れる

場合によってはハウスクリーニングもおすすめです。長く使用していた自宅ではプロの力を借りないときれいにならない部分もあるでしょう。水回りや、バルコニーなどは個人できれいにするには限界があります。ただ、ハウスクリーニングは費用がかかるため、コストに見合ったメリットを得られるのか不動産会社と相談して決めましょう。

不動産会社のサービスを活用する

売却時には不動産会社のサービスを活用しましょう。最近では売却時にさまざまなサービスを提供している不動産会社が多いです。第一印象を良くするために壁や床のキズを無料で補修してくれたり、モデルルームのような家具を設置するサービスを提供している不動産会社もあります。一括査定の際に、どういったサービスが使えるのかを確認し、サービス面が充実している会社に依頼するのもいいでしょう。

住み替え先選びのポイント

ここからは住み替え先選びのポイントを解説します。マンションを購入する際にはさまざまな点が気になり、いつまでたっても決められないという人が多いです。しかし住み替えの場合にはスケジュールの範囲内で決めなければなりません。これから解説するポイントを参考に、住み替えの目的を達成できるかどうかを重視しましょう。

立地

マンションの資産価値は立地で決まるといっても過言ではありません。住み替えるにあたって資産価値の大切さを再認識した方も多いのではないでしょうか。資産価値の上昇が見込めるエリア、資産価値が落ちにくいエリアで探すのがポイントです。

規模

マンションの規模が大きければ、規模の小さいマンションよりも住戸あたりの管理費・修繕積立金が抑えられます。規模の大きなマンションは、規模の小さなマンションと比べ、共用部などが充実している傾向にあります。

街の人気

街の人気はマンションの資産価値に影響するだけでなく、普段の生活利便性にも関わります。マンションだけでなく周辺施設なども含めて検討しましょう。

間取り

マンションは間取り選びが重要です。あまりに個性的な間取りだと、売却する際に購入検討者が減ってしまいます。将来的に売却を考えている場合は、平均的な間取りを選んでおくのが無難です。

専有面積

広い部屋に住みたいという方は多いでしょう。家族が多い場合は広い部屋が必要になりますが、専有面積についても間取り同様に平均的なサイズがおすすめです。マンションがあるエリアによって購入者となるターゲットが異なります。子育て世帯が多いのか、単身者が多いのか、エリアに応じてニーズの高いマンションを購入することで将来的に売却もスムーズにできるでしょう。

節税

この記事で解説した節税制度だけでなく、その他の制度についても利用には要件があります（一定の広さが必要になる住宅ローン控除や、設備や構造に要件のある長期優良住宅など）。節税を目的にする場合は、制度を利用できる要件を満たしているかの確認が必要です。

入居時期

新築マンションや、中古マンションのリノベーション物件などは、いつ引き渡しが可能なのかを踏まえて検討しましょう。いくら内装を気に入っても、引き渡しの時期が遅く、本来の目的が達成できなくては本末転倒です。

まとめ

この記事では、マンションの住み替えの手順や費用、住宅ローン、節税、住み替えにおいてやるべきことや注意点を解説しました。住み替えには多くの費用がかかるだけでなく、やるべきことや考えるべきことがたくさんあります。特に、売り先行や買い先行などのスケジュールについては、一人で考えるには限界があるでしょう。マンションの住み替えを成功させるためには、信頼できる不動産会社と二人三脚で進めていくのがおすすめです。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。