離婚したら持ち家はどうなる？持ち家を財産分与する流れと注意点

持ち家がある状態で離婚を考えている人の中には、財産分与の流れや仕組みが分からないという人も多いのではないでしょうか。この記事では離婚した際の持ち家の処分方法や財産分与の流れ、注意点を解説しています。現在持ち家がある状態で離婚を検討している人はぜひ参考にしてください。

ローンの状況によって変わる離婚後の持ち家の分け方

財産分与とは、結婚生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することを言います。仮に夫婦どちらか一方の名義の財産であっても、夫婦で協力して得た財産であれば財産分与の対象となり、離婚の際に相手方に財産の清算や引き渡しを請求する権利があります。

持ち家も財産分与の対象になりますが、持ち家の権利関係や離婚後の処分方法はさまざまです。ここでは大きく4つのパターンに分けて持ち家の財産分与例について見ていきましょう。

ローンが終わった家に住み続ける場合

住宅ローンを完済している場合はシンプルです。もともとの名義人が夫で、離婚後も夫が住み続ける場合、持ち家分の財産は夫が取得し、その他の財産を妻に渡すなどの方法があります。財産分与は通常5:5で分与しますが、8:2や6:4のようなかたちで分けることも可能です。

しかし、夫名義の持ち家に妻が住む場合は、いずれ妻の名義に変更する必要があります。名義変更しない場合、固定資産税の請求は夫に来てしまうからです。また、妻が将来的に不動産を売却しようとしても所有者ではないためできません。

より公平に分与したい場合は、「代償金」を支払うのも1つの手段です。不動産が3,000万円の場合、不動産を取得した方が1,500万円の現金を相手方に代償金として支払うことで公平な分与が可能です。この場合は、不動産の価格を正確に把握するためにも複数社に査定を依頼しましょう。

ローンは終わっていないが、住み続ける場合

ローン未完済の状態で住み続ける場合には注意が必要です。夫名義の持ち家に本人が住み続ける場合は問題ありませんが、夫名義の持ち家に妻が住む場合は注意しましょう。名義人はあくまでも夫であるため、処分する権限は夫にあります。夫に勝手に売却されてしまう可能性があります。

また、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、夫がローンの支払いをストップしたら、妻が代わりに支払っていかなければなりません。もし妻に住宅ローンを支払っていける収入があるのであれば、名義変更した上で住むのが安心です。もちろん金融機関の審査が必要になるので、ローンを組んでいる金融機関に相談しましょう。

ローンが終わった家を売却する場合

住宅ローンを完済している場合、売却し持ち家を現金化することで平等に分けられます。しかし互いに今後の住まいの家賃などが発生するため、子どもがいる場合は今後の養育費などを支払っていけるのかなどを考える必要があるでしょう。

ローンは終わっていないが、売却する場合

ローン未完済で売却する場合は2つのパターンがあります。

• 売却して住宅ローンを完済できる（アンダーローン）
• 売却しても住宅ローンを完済できない（オーバーローン）

売却して住宅ローンを完済できる、いわゆるアンダーローンの場合は問題ありません。さらに手元に資金が残ったときは、そちらを財産分与しましょう。問題なのは、売却しても住宅ローンを完済できない、オーバーローンの場合です。この場合は、持ち家を売却できません。自宅の売却資金と預金などを合わせても完済できない場合は「任意売却」も検討しましょう。任意売却とは債権者（金融機関等）の同意を得て持ち家を売却し、売却金額と住宅ローンの差額を引き続き返済する方法です。任意売却は個人で行うのは難しいため、専門家に相談しましょう。

持ち家を財産分与する流れ

ここからは持ち家を財産分与する流れを解説します。持ち家の財産分与の流れは次の通りです。

1.持ち家の名義確認

財産分与の対象となる持ち家の名義を確認しましょう。持ち家の名義は、持ち家の権利証や、登記識別情報通知で確認できます。また、法務局で取得できる登記簿謄本でも確認が可能です。夫婦で共有名義の場合は「1/2」のように持分の記載があります。

2.住宅ローンの名義確認

持ち家の名義確認と同時に、住宅ローンの名義も確認しましょう。単独での借入の場合もあれば、共有名義での借入の場合もあります。こちらも登記簿謄本や、借入時の「金銭消費貸借契約書」で確認できます。

3.財産分与の方法を決める

共有財産をどのように分けるかについて夫婦で話し合いましょう。

・今後も持ち家に住み続けるのか

・売却するのか

・どのような割合にするのか

・代償金を支払うのか

こういった内容を決める必要があります。のちのちトラブルにならないように弁護士など専門家を入れて話し合うのがおすすめです。また、持ち家の時価を把握するためにも持ち家の査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。

話し合いで決まらない場合は、家庭裁判所で「離婚調停」を申し立てて決める方法もあります。さらに調停でも決まらない場合「離婚訴訟」によって裁判官に財産分与の方法を決定してもらう必要があります。

4.公正証書を作成する

のちのちトラブルにならないように公正証書を作成しましょう。話し合いで決まった内容をもとに「離婚協議書」や「財産分与契約書」を作成しますが、夫婦間で取り交わす書類のため、紛失や偽造のリスクがあります。のちのちトラブルにならないように、裁判の「判決」と同じ効果のある公正証書を作成しましょう。公正証書を作成するには公証役場での手続きが必要です。

持ち家を財産分与する際の注意点

財産分与で気をつけたい代表的な3つの注意点をケース別にご紹介します。

共有名義のケース

持ち家が共有名義かつ、離婚後もどちらかが住み続ける場合には財産分与を慎重に決めなければなりません。互いに住宅ローンを返済しつつ、どちらかが養育費を支払うことになるため、負担が増えてしまいます。どちらかが相手の持分を買い取るなどの方法も検討しましょう。

連帯保証人のケース

住宅ローンの連帯保証人になっている場合、名義人が返済を滞納すると、債権者から名義人の代わりに返済を求められます。返済能力があればいいですが、収入が低く返済できないこともあるでしょう。連帯保証人の場合は今後のリスクも踏まえて慎重に財産分与を考えましょう。

売却してもローン完済できないケース

「ローンは終わっていないが、売却する場合」で前述した通り、売却してもローンを完済できないオーバーローンの場合は注意が必要です。オーバーローンの場合は通常の方法では持ち家を売却できません。債権者（金融機関等）の同意を得て「任意売却」を検討しましょう。また、任意売却を行う場合は専門家との相談をおすすめします。

この他に、例外的なケースではありますが、家の建築中に離婚になった場合でも、原則、建築はストップできません。もし建築を止めることができた場合でも、それまでの費用や違約金などを支払わなければならないことが多いので、注意しましょう。

まとめ

この記事では、離婚の際の持ち家の処分方法や財産分与の方法、注意点について解説しました。持ち家は高額な資産であるため、処分にも注意が必要です。互いの権利関係を確認しないまま、財産分与してしまうとトラブルにも発展します。住宅ローンの有無や単独名義、共有名義、今後の生活など、財産分与の際は多くのことを考慮して決めなければなりません。夫婦のみでは話し合いが進展しないこともあるでしょう。専門的な知識が必要になることもあるため、弁護士など専門家に相談しながら決めることをおすすめします。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。