土地売却にかかる税金の計算方法や、節税対策をご紹介！

土地の売却を検討する際、税金はいくらかかるのか、何か節税方法はないのか考えている方は多いのではないでしょうか。この記事では土地売却にかかる税金の計算方法や、節税対策の方法をご紹介します。所有している土地を売却する際にかかる税額や手元に残る金額が分かると、詳細な資金計画が立てられます。土地の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

土地を売却する際にかかる税金の種類

土地を売却する際にかかる税金は3種類です。

• 所得税
• 住民税
• 印紙税

上記のうち印紙税は契約書に貼付する収入印紙代であるため、必ず支払いが必要になるものです。
しかし、所得税と住民税については必須ではありません。土地売却時に購入時より利益が出た場合にのみ課税されます。
分からないからといって放置すると脱税になることもあるので、税金についてはあらかじめ把握しておきましょう。

土地売却にかかる税金の計算方法と節税のポイント

土地売却にかかる税金は、譲渡所得と所有期間から算出できます。それぞれ解説します。

譲渡所得

譲渡所得の計算方法は下記の通りです。
譲渡所得＝売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
まずは各項目がどのような費用かを確認しましょう。

• 売却価格…土地の売却価格
• 取得費…購入時の土地価格+諸費用
• 譲渡費用…売却時の諸費用

次に具体的な例をもとに計算します。
例：3,000万円で購入（購入時の諸費用180万円）し、4,000万円で売却（売却時の諸費用150万円）した場合
4,000万円 -（3,000万円＋180万円＋150万円）＝670万円（譲渡所得）
この場合、土地の売却で670万円の利益が出たことになります。このように譲渡所得が出た場合、確定申告をしなければなりません。譲渡所得がマイナスの場合は確定申告は不要です。
取得費については、購入時の売買契約書や各種領収書がなければ証明できません。節税の対策をする上でも必要になってくるので、購入時の書類をそろえておきましょう。

所有期間

土地売却時の税率は土地の所有期間によって決まります。先ほどの例での譲渡所得は670万円ですが、この金額に所有期間に応じた税率をかけることで税金の額が算出できます。
税率は短期譲渡と長期譲渡の2通りです。

所有期間に応じた税率

例の場合、次の計算で税額を求められます。
短期譲渡の場合：670万円×39.63%＝265万5,210円
長期譲渡の場合：670万円×20.315%＝136万1,105円

節税のポイント

所有期間に応じて税率は大きく異なるため、特別な事情がない限りは長期譲渡になってから売却するのが節税方法としておすすめです。

土地売却で利用できる特別控除

土地売却の際には、特別控除を利用することで節税できます。しかし、特別控除を利用するためには要件があるため、当てはまるかどうかを確認しましょう。
土地売却の際に利用できる控除は大きく分けて3つです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

所有期間に関係なく、マイホームを売却した場合は譲渡所得3,000万円までは非課税となります。マイホームを売却して3,000万円以上の利益が出るケースはあまりないため、多くの場合は居住用財産の3,000万円特別控除を利用することで、非課税でマイホームを売却できるでしょう。ただし、売却するのは現在住んでいるマイホームでなければならず、以前住んでいた家や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること、などといった適用要件がいくつかあります。詳細は国税庁のホームページ（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）で確認しましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続で取得した空き家の売却でも、3,000万円まで控除を受けられます。ただし、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」のように期間の定めや売却代金の上限額など適用要件があります。詳細は国税庁のホームページ（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）で確認できます。

公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円特別控除の特例

所有している不動産を公共事業などのために売却した場合、5,000万円までの控除を受けられます。適用要件として、「最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること」と時期などの制限があるため注意しましょう。詳細は国税庁のホームページ（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3552.htm）で確認できます。

土地売却時にかかる印紙税について

土地を売却する際には、利益が出たかどうかに関係なく印紙税がかかります。
印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書に対して課される税金で、不動産を売却する際の売買契約書に貼付しなければなりません。
貼付する印紙の額は売買代金によって変わるため、次の表をもとにいくらの印紙税がかかるのか確認しましょう。令和4年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されます。

印紙税を節税するには、契約書の作成を1通にするという方法があります。
印紙は契約書それぞれに貼付する必要があるため、本来であれば売主・買主で各1通ずつ作成し、それぞれが印紙を貼付します。契約書はコピーでも問題ありません。契約書を1通だけ作成し、売主・買主で印紙代を折半する、もしくは原本を保有する方が負担することで対応できます。契約書のコピーには印紙を貼付する必要はないため、コピーを保管することで印紙税を節税できます。

また、「抵当権」が付いている土地の場合、売却する際には抵当権を抹消しなければなりません（抵当権とは住宅ローン返済が滞るなどの問題が発生した際に金融機関が差し押さえるための権利で、住宅ローンを組む際には必ず付くものです）。抵当権を抹消する際には登録免許税という税金がかかります。登録免許税は節税の方法はありませんが、こういった税金もかかってくることを認識しておきましょう。

相続した土地の売却にかかる税金

相続で取得した場合であっても、一般的な土地の売却にかかる税金と変わりません。
相続により取得した不動産は、亡くなった人がその不動産を購入した時期を引き継いで計算できます。このため、土地を相続で取得し、すぐに売却した場合でも亡くなった方の所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡が適用されます。
また、相続税の申告期限から3年以内（相続から3年10カ月以内）に売却した場合「取得費加算の特例」が適用されます。取得費加算の特例の計算式は次の通りです。
譲渡所得 =　売却価格 -（取得費＋譲渡費用＋売却した土地に対する相続税額）
通常の譲渡所得の計算に、売却した土地に対する相続税額が加えられるため、通常の売却よりも譲渡所得を抑えられる仕組みになっています。

土地売却にかかる税金のシミュレーション

ここからは4つのケースに分けて税金のシミュレーションを行います。
ご自身のケースに近い例を参考に、税金を計算してみましょう。

短期譲渡の例

4年前に5,000万円で土地を購入（諸費用250万円）、5,500万円で売却（諸費用220万円）
譲渡所得：5,500万円 -（5,000万円＋250万円＋ 220万円）＝30万円
税額：30万円×39.63%＝118,890円
納める税金は118,890円となります。

長期譲渡の例

7年前に5,000万円で土地を購入（諸費用250万円）、5,500万円で売却（諸費用220万円）
譲渡所得：5,500万円 -（5,000万円＋250万円＋ 220万円）＝30万円
税額：30万円×20.315%＝60,945円
納める税金は60,945円となります。

居住用財産の3,000万円控除を利用した場合の例

4年前に5,500万円の土地建物を購入（諸費用350万円）、6,500万円で売却（諸費用260万円）
譲渡所得：6,500万円 -（5,500万円＋350万円＋ 260万円） -3,000万円＝-2,610万円
税額：譲渡所得がマイナスのため非課税
特別控除を利用することで、税金はかかりません。

2年前に相続した土地を売却した場合の例

亡くなった方が10年前に5,000万円で土地を購入（諸費用250万円）、6,000万円で売却（諸費用220万円）、売却した土地に対する相続税額240万円
譲渡所得：6,000万円 -（5,000万円＋250万円＋ 220万円） -240万円＝290万円
税額：290万円×20.315%＝589,135円
納める税金は589,135円となります。

自分がどのケースに当てはまるか知ろう

土地売却にかかる税金の計算方法や、節税対策をご紹介しました。課税額は売却益や住んでいた年数によって変わります。自身がどのケースに当てはまるかを知り、適切に行動しましょう。節税対策として土地売却の控除などを活用するには適用要件も多いため、不安な場合は不動産会社や税理士に事前に相談するのがおすすめです。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。