空き家はどう処分する？空き家だから起こる問題と適した売却方法
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実際に人が住んでいる不動産とは異なり、誰も住んでいない空き家には、空き家特有の問題点があります。「人が住んでいないんだし、特に問題なんて起きないのでは？」と考えている方、それは大きな間違いです。このページでは、空き家であることで起こる主な問題点や、空き家に適した処分方法を解説します。
目次
空き家を放置したらどうなる？
空き家をそのまま放置しておくと、それだけでさまざまなデメリットがあります。処分方法を考える前に、そのまま放置し続けているとどのようなマイナス面があるのか、まず知っておきましょう。
家屋自体の損傷が激しくなる
空き家は当然ながら人が住んでいないため、定期的な換気や清掃が行われません。このためどんどん劣化していきます。傷んだ家屋は見映えが悪く、周辺の住環境にも悪影響を与えます。損傷が進むと倒壊の危険性も出てきます。
放火の危険性がある
一般的に、空き家は放火の対象になりやすいと言われています。損傷が激しい古い空き家は耐火性が低いため、いったん火がつくと燃え広がるスピードが速く、火災が起こった際は隣家に危険が及びます。人がいないということが知られると、放火の危険性は高まります。
ゴミを不法投棄される
空き家の放置は、ゴミの不法投棄につながります。ゴミが捨てられ続けると、悪臭の原因にもなり不衛生です。周辺の住人から苦情が来るだけではなく、警察や自治体に目をつけられ、調査される可能性もあります。
シロアリなどの衛生面の被害
放置されたままの空き家は害虫対策がされていないため、高い確率でシロアリの被害にあいます。シロアリが寄生すると躯体部分も食い荒らされ、家屋の劣化が急激に進みます。衛生状態も悪化し、近隣へ迷惑をかけてしまうことになります。
景観を損なう
放置が進み朽ち果ててしまった空き家は、見映えが悪く景観を損ないます。特に閑静な住宅街では、放置されたままの古い空き家は迷惑がられ、トラブルに発展するケースも増えるでしょう。
税制面での負担が大きくなる
2015（平成27）年に施行された「空き家対策特別措置法」では、倒壊の危険があるような空き家は「特定空き家」に定められ、適切な管理がなされない場合、自治体などから指導があります。放っておけば住宅用地特例が適用されません。更地の固定資産税と同じ税率になるため、それ以前の6倍の固定資産税と3倍の都市計画税が課せられます。指導に従わない場合は建物が取り壊され、解体費用が請求されることもあります。
代表的な売却方法
空き家を売却するには、空き家の状態によって主に3つのパターンに分かれます。どの状態がよいかは、物件のコンディションや所有者の考え方、資金面でも変わってきます。
古家付きのまま売却する
空き家がそこまで古くない、比較的最近リフォームしているなど、人が住める状態ならそのまま売却するという方法です。後述するように、住めないような古家は取り壊すのが一般的です。しかし、物件が古くボロボロであったとしても、立地が良い、土地自体の資産価値が高い等、建物の悪条件を補って余りある良さがあれば、家付きのまま売却するほうがいいケースもあります。
更地にして売却する
建物がボロボロで住める状態ではない、またその地域で注文住宅のニーズが高く、特に更地が求められている場合は、古家を取り壊し更地にしてから売却する方法があります。住める状態にない場合、建物は基本的に価値が無いどころか、解体費用が発生することを考えると、古家は買う側からすればマイナスポイントになります。更地にすることで、その土地の価値を最大限に高めて売却できるというメリットがあります。
修繕・リフォームをして売却する
建物の基礎や柱、屋根などの躯体部分に問題がない場合に、修繕・リフォームをしてから売却する方法です。リフォームできるかどうかは建物の状態によりますが、リフォームをすることで建物自体への需要が高まります。中古物件を探している人に売れやすくなります。
これらの方法は、仲介の不動産会社を介して個人へ売却するのが一般的です。
売却とは異なる「買取」のメリット・デメリット
これまで述べてきた売却とは異なり、空き家の処分にはもう一つ方法があります。それが「買取」です。買取とは不動産会社に直接買い取ってもらうことです。一般的な売却のように仲介会社を挟んで誰かに売るのではなく、直接不動産会社に売ります。不動産会社は、買い取った空き家をリフォームし、転売もしくは賃貸物件として収益化します。当然ですが、買取にも良い面とそうでない面があります。
買取のメリット
難がある物件でも買い取ってくれる
空き家の買取を行う不動産会社は、そのビジネスモデルとして、当然ながらまず空き家を買い取らなければ収益化のビジネスを開始できません。そのため、一般的には難があるとされる物件でも買い取ってくれる傾向にあります。売主が買取金額にこだわらなければ、比較的早く売り渡せます。相続後ですぐに現金化したい場合などにはありがたいシステムです。
手数料が不要
仲介会社を通さず直接売却するため、仲介手数料がかかりません。手数料が不要になる分、同じ売却価格なら費用面でお得になる、またはその分買取金額を高くしてくれる会社もあり、売主にとってはプラスといえます。
個人への売却に比べトラブルが少ない
個人間の売買の場合、たとえ仲介会社が間に入っていてもちょっとしたトラブルはつきもの。取引のスピードも遅くなりがちです。一方買取なら、直接不動産会社に売るため、個人へ売却するときのような問題は少なめで、多くの場合スムーズに取引が行われます。
買取のデメリット
売却価格が安くなる
買取の一番の欠点は、売却価格が安くなることです。多くの場合、仲介会社に売却を依頼するケースと比べ、買取の方が売却額は低くなります。これは上述したように、不動産会社にとって空き家は今後収益化するための仕入れの対象だからです。仕入れなので、なるべく安く購入しようとします。買取なら早期の現金化が可能であり、そこはトレードオフの関係ですが、実際に手に入る金額が安くなってしまう点はデメリットです。
不利なかたちで契約させられる場合がある
決して多くはありませんが、質の悪い不動産会社に買取を依頼すると、「通常は売れないのに買ってくれる」とい売主の足元を見られ、売買金額や契約内容等で不利なかたちの契約させられることがあります。また、空き家の場合は引き渡し後に思っても見なかった物件の不具合や不備が明らかになることが多いため、契約不適合責任が特約で免責となっているかどうかは必ず確認しましょう。
買取に適している物件の特徴
仲介会社に依頼して空き家を売却するか、それとも買取を選ぶのかの判断は迷うところです。ここでは、買取を選んだほうがいい物件の特徴を挙げていきます。どちらにするか悩んでいるという方は参考にしてください。
物件が遠方にある
物件が自分が住んでいるところから遠方にあり、いつでも現地を確認できないような場合には、買取を選んで早く現金化するほうがおすすめです。仲介会社に依頼した場合、買取に比べ売却完了までに長い期間を要するため、肉体的・精神的な負担は大きくなります。
立地が悪い
アクセスが非常に悪い田舎にあるなど、一般的に立地が悪い物件は、仲介会社に依頼しても売却できる可能性は低いです。結果的に買取の場合と売却価格が変わらず、さらに仲介手数料まで余分にかかるということにもなりかねません。収益化が見込めない場合は不動産会社も買い取らないため、どんな空き家でも絶対に売れるとは断言できませんが、立地が悪い物件は買取を選ぶ方が無難です。
空き家の所有者が複数いる
共同相続した物件のように、所有者が複数いる場合は、その後のトラブル防止のためにも買取で早く現金化する方がおすすめです。特に、そのまま放置していれば固定資産税だけがかかってしまうような物件では、将来、所有者の間でトラブルになることがあります。早いうちから共同所有者に相談し、同意が得られれば買い取ってもらう方が安心です。
空き家で困らないように、今から準備を
空き家の増加は、すでに日本全体の重大な社会問題です。空き家をそのまま放置することにはさまざまなマイナス面があります。現在空き家を保有している人、また将来空き家を持つかもしれないという人は、今のうちから自分がどうすべきか、少しずつ準備していくことが賢明です。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
