不動産会社で売却できない物件。訳あり、事故物件でも仲介してもらえる？

不動産を売却する際に不動産会社に仲介を依頼して売却する方は多いですが、不動産会社はどのような物件でも仲介してくれるわけではありません。
未登記物件や市街化調整区域尾の物件は不動産会社に仲介を断られやすいです。また、事故物件や訳あり物件は仲介では売却が難しいので買取を検討する必要があります。
一方で、築年数が古い物件や建物に欠陥がある物件など、売主が売却できないと思っている物件でも、不動産会社に問題なく仲介してもらえるケースもあり、自分の不動産が不動産会社にどう見られるかをきちんと理解することがスムーズに不動産を売却するための近道と言えます。
この記事では、不動産会社を通じて売却ができない物件、不動産会社に仲介を断られやすい物件を紹介していきます。

不動産会社を通じて売却ができない物件

不動産会社は不動産の売買をするプロではありますが、仲介ができない物件はあります。
たとえば、所有者が認知症で売却意思が確認できない物件は仲介してもらえません。
ここでは、不動産会社が仲介できない物件について解説します。

所有者が認知症で売却意思が確認できない物件

不動産は所有者の売却意思が確認できないと所有権の移転が出来ないので、所有者が認知症で売却意思の確認が出来ない場合は物件の売却自体が行えません。
所有者が認知症などの場合は成年後見人制度を活用する方法もありますが、売却した資金を介護費用に利用するなど、資金的にひっ迫した状態の場合しか不動産を売却することができないので、実際には成年後見人制度を活用しても不動産を売却できないケースが多いです。

新築マンション

マンションデベロッパーが建設した新築マンションの場合は、売主がマンションデベロッパーとなり、広告から販売活動まで売主が行うので不動産会社が仲介することはできません。
新築戸建やリノベーションをした中古戸建やマンションの場合も、売主が仲介会社を使わずに直接販売するケースがあり、この場合は仲介ができないケースが多いです。
中には、レインズに掲載するなどして買主は不動産会社が探しても良い物件があり、この場合は不動産会社も仲介ができます。

築年数が古くても不動産売却はできる

「古い物件だから今さら売却はできないだろう」と考えてる方もいるかもしれませんが、売主が売却できない物件だと思っていても、不動産会社に依頼すると簡単に売却できるケースも多いです。
もちろん、売却金額が安くなるなどのマイナス点はありますが、次のような事情があっても売却すること自体はさほど問題になりませんので、売却を希望するなら不動産会社に相談してみましょう。

築年数が古い

物件が古くても売却することは可能です。
築年数が30年以上経っているような戸建は売却出来ないと思っている売主様は多いですが、築年数が古い物件は、古家付き土地として売り出すことや、更地にすることで簡単に売却できます。
古民家を探している方も多く、築年数の古い物件を風合いを残したままリフォームをして住む方もいらっしゃいます。
築年数の古さを理由に不動産の売却を諦める必要はないでしょう。

土地の形状が悪い

立地条件が悪い不動産であっても売却は可能です。
通路部分が長く、奥に敷地があるような土地を旗竿地（はたざおち）と言いますが、前面の道路が狭いと工事車両などが入れず、建築コストがかさむため敬遠されることも多いです。
しかし、不動産会社に依頼して隣地の人に話をしてもらうことで、すぐに売却できるケースもあります。
土地の形状が悪くても建物が建てられる土地であれば、相場よりも安い価格になりますが売却は可能です。

再建築不可の物件

家を建てる際には、建築基準法上の接道義務があり、幅員4m（行政庁によっては6m）以上の道路に2m以上接している敷地である必要があります。
接道義務を満たしていない土地や戸建は、再建築不可物件と呼ばれています。
所有している物件が再建築不可の場合は売却が出来ないと考える人も多いはずです。
しかし、再建築不可物件でも建物自体が使える、立地が良い、賃貸で貸しているといった場合は、それほど売却は難しくありません。

売却を断られやすい物件を売却する方法

次のような物件は、不動産会社から売却が難しいとして仲介を断られる可能性があります。
ただし、問題点を改善すれば、売却は可能です。
不動産会社に断られやすい物件と売却のための改善策を解説します。

未登記物件

築年数が古い物件や相続時に気付かずに放置されていた物件では、現在の所有者が未登記になっていることがあります。あとでトラブルが起こるリスクもあるので、未登記のまま不動産会社に売却を相談しても断られるでしょう。

建物の解体が決まっている場合は、登記費用がもったいないので未登記のまま売却するケースもありますが、未登記であることが判明したら、登記をして所有者をはっきりさせてから売却するのが一般的です。
所有している不動産が未登記なら、まずは登記を行いましょう。申請の準備を行った状態で不動産会社に相談しても大丈夫です。

隣地とのトラブルが解決していない

隣地との境界や越境などの問題で長年揉めている物件の場合、不動産会社は売却後のトラブルを考えて媒介契約を断るケースが多いです。
このような物件を売却するには、揉め事を上手く解決するしかありませんが、長年のトラブルをそう簡単には解決できないことが多いと思います。

そのような際は、間に入って交渉してくれる不動産会社、買い取って購入後に交渉を行う不動産会社を探しましょう。これらの不動産会社であれば、隣地とのトラブルがある不動産でも売却できる可能性があります。売却だけでなくトラブル解決も不動産のプロに任せましょう。

訳あり物件は仲介ではなく買取を検討

建物に欠陥がある、近隣とトラブルがあるといった訳あり物件や自殺・他殺などの事故物件は、不動産会社に仲介してもらうのではなく、買い取ってもらうことも検討しましょう。
訳あり物件や事故物件を相場価格で売却することは難しく、売却価格は相場価格の7割〜8割程度で、自殺や他殺の内容によっては5割以下となるケースもあります。

また、不動産会社に仲介を依頼した場合は、販売活動を行う上で販売図面やポータルサイトの物件情報に告知事項アリという形での掲載する必要があります。

告知事項アリの物件は、余程安い価格で売り出さないと買い手が見つからずに売却にできない、もしくはとても時間がかかるケースが多いです。

そのため、訳あり物件や事故物件を売却したい場合は、不動産会社に買取を依頼すると良いでしょう。
買取の場合は、不動産会社と直接交渉を行うことができます。
不動産会社は告知事項を分かった上で査定を行ってくれるので、査定金額に納得さえすればすぐに現金化できます。

まとめ

不動産会社を通じて売却ができない物件をご紹介しました。
所有者の方が認知症の場合は売却できない可能性が高いですが、その他のケースは、価格が安くなる、仲介ではなく買取などの事情はありますが、不動産を売ることができる可能性があります。
そのため、物件が古い、訳あり物件だなどの事情を抱えていたとしても、ご自身で「これは売れないだろう」と判断せず、一度、不動産会社に相談することが重要です。
不動産会社に相談をすれば、早めに手放したい、安くてもいいから売却したいなど、あなたのご希望を踏まえ、最適は方法を提案してもらえるでしょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。