ホントにその査定額で売れるの？金額を左右するポイントと悪徳業者を見抜くコツ

不動産会社は、街の不動産屋から大手まで全国で12万社以上あります。不動産を売却する第一歩はこの膨大な不動産会社から数社を選び査定依頼をすることから始まります。

多くは優良な不動産会社ですが、未だに高預かりや囲い込みをする悪徳業者がいるのも事実です。
悪徳業者に売却を依頼してしまうと最終的には損をすることになります。
悪徳業者に騙されないためにも、不動産の売却額を左右するポイントや一括査定の活用方法など事前に確認しておくことが重要です。
今回は、悪徳業者に騙されないために、不動産会社へ査定を依頼する際の注意点について解説します。

売却額を左右するポイント

自分の不動産を高値で売却したいなら、不動産会社が不動産の査定をする際にどの点に注目しているのかを知っておく必要があります。

不動産会社が査定時にチェックするポイントは主に７つです。

言われてみると、それはそうかと思うものが多いと思いますが、具体的にどういった状態だと査定アップにつながるのか、よくわからないものもありますよね。
ひとつずつ、具体的に紹介します。

point１｜家の構造、外観

戸建ての場合は、木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなどの構造は建物の耐用年数に影響するので非常に重要です。
一般的に耐用年数は、木造、鉄骨、鉄筋コンクリートの順番で長くなりますが、建物の周辺環境（海が近いなど）や修繕などの維持管理を適切に行っているかでも大きく異なってきます。

特に鉄骨や鉄筋コンクリートの場合、適切な管理を行っていれば50年～60年以上、場合によっては100年くらい維持できるケースもあります。
屋根材は一般的にスレート葺が多いですが、耐火性に優れたガルバリウム鋼板を使用しているとプラス評価です。
マンションの場合は、大規模修繕工事の実施状況、修繕積立金が十分かなどもチェックされます。

point２｜自宅から見える眺望

室内から見える景色によって物件価格は大きく変わります。
前方に家がある、隣の家と目線が合うといった場合はマイナスです。
特に高台の物件では、前に家がないか、眺望はしっかり取れるかが重要になります。
オーシャンビュー、夜景がきれいなどもポイントになります。

point３｜間取り（使いやすい間取りになっているか）

以前は部屋数を増やすために3DKなどリビングのない間取りが多くありましたが、最近では同じ広さでもリビングのある2LDKの方が人気です。
各部屋の移動がしにくい、水回りが2階にあって不便という場合はマイナスポイントになります。

point４｜水回り（キッチン、浴室、洗面台、トイレ）の状態

中古物件を購入する場合、給湯器や風呂釜など、水回りの設備が古かったり劣化が進んでいると交換が必要になります。
それに併せてリフォームを検討されることも多いので、不動産購入後に想定されるリフォーム費用に応じて評価が下がりやすくなります。

point５｜陽当たり

日本では陽当たりの良い南向きの不動産が人気です。
続いて東向き、西向き、北向きとなり、日当たりの良い人気の不動産は価値が高くなります。

ただし、南向きでも前面にマンションが建っていて陽当たりが悪い場合は評価が下がります。南向きなら無条件に良いというわけではないので注意しましょう。

point６｜雨漏り、シロアリ

中古の戸建ての場合は、雨漏りをしているケースが非常に多いく、特に増改築をしている不動産はその部分から雨漏りがしやすくなります。
シロアリは表面上ではわかりませんが、床がブヨブヨしているケースなどはシロアリを疑う必要があります。
これらは査定額にマイナス影響を与えるほか、もし売却後に発覚した場合は、売り主負担で修繕を行うことになるおそれがありますので、ホームインスペクションを行うなどして、状態を把握しておくようにしましょう。

point７｜近隣関係（境界標や越境、騒音など）

土地や戸建ての場合は、近隣との境界や越境などがないかも重要です。
越境が理由で現在揉めている、購入後にトラブルになりそうとなると売却が難しいケースもあります。

その他、近隣の住民がうるさい、電車や幹線道路が近いといった騒音もチェックします。

一括査定サービスのメリット・デメリット

通常は自分で各不動産会社に査定の依頼を申し込まないといけませんが、合い見積もりを取るために、自分で何社も依頼するのは結構な手間ですよね。
そういった時に一括査定サイトを使えば、その手間を大幅にカットすることができます。

一括査定サイトは、物件の情報と簡単な個人情報を入力するだけで複数社から査定を取得できるインターネットサービスです。
短時間で複数社の不動産会社から査定書がもらえるので比較検討しやすいメリットがありますが、しつこく営業電話が掛かってくるといったデメリットがあります。
ここでは、一括査定サイトのメリット・デメリットについて解説します。

メリット

不動産会社に出向く必要がない

不動産会社に不動産の査定をする場合は不動産会社に出向く必要があり、複数社に依頼しようとすると何件も回らないといけないので非常に手間暇が掛かりました。
一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンがあればインターネットを使って査定依頼が可能です。
不動産会社に出向く必要がないので、仕事で忙しい人でも仕事が終わった後に自分の時間で査定依頼ができます。

単な情報の入力で複数社に査定の依頼が可能

不動産会社に直接依頼する場合は、その都度不動産会社に同じ説明をする必要があります。

それに対して一括査定サイトは、不動産の情報と個人情報を入力するだけで複数社に査定の依頼が可能です。
手間暇が省けるだけでなく、複数の査定を依頼することで比較検討できるので相場も把握しやすくなります。

相性の良い営業マンを見つけることができる

相性の良い営業マンに出会えるかどうかで不動産の売却結果は大きく変わります。

一社にしか査定依頼をしていないと、営業マンとの相性が悪くてもそういうものなのかなと依頼して後から公開するケースも多く見受けられます。
一括査定では一度に複数の不動産会社に依頼することができるので、査定のやりとりをする中で相性の良い営業マンを見つけることができます。
紹介される不動産会社は一括査定サイトの審査を通過した優良な不動産会社が多いので安心です。

デメリット

各社から追加の聞き取りで連絡が来ることがある

不動産の内容によっては入力された情報だけでは足りず、電話で追加の聞き取りが必要な場合もあります。その場合、不動産会社から直接電話が掛かってくるケースもあります。

複数社に依頼している場合は、各社から同じ連絡が来るので、やりとりが大変に感じるかもしれません。
仕事中に電話が掛かってくるケースもあるので、電話を受けたく無い場合は、備考欄に「メールのみで連絡をください」など記載しておくと良いでしょう。

希望している不動産会社が入っていない場合がある

一括査定サイトによって登録されている不動産会社は異なります。
そのため希望している不動産会社が入っていない場合も多いです。
大手企業だけで運営しているサイトや地元の不動産会社が多いサイトなど、それぞれのサイトによって特徴があるので、依頼する前に登録している不動産会社については確認しておくと良いでしょう。

なぜ不動産会社によって査定額に違いがでるのか

一括査定サイトで複数社に査定を依頼すると会社によって査定価格が大きく違うケースもよくあります。

なぜかというと、不動産会社によって参考にする資料や得意なエリアが違うためです。
実際の売却額に近いリアルな数字を提示している場合もあれば、媒介契約を取るために都合の良い数字を提示している場合もあります。
他の不動産会社と金額が違うなと感じたら、どういった理由からその金額になったのか聞いてみると良いでしょう。

また、その不動産会社に直接問い合わせるのが不安であれば、聞きやすそうな会社に聞いてみても良いです。
もちろん、売りスタを運営している住宅工営でも問い合わせを受け付けておりますので、気になることがあればぜひご連絡ください。

参考にする資料が違う

不動産会社が査定する場合、自社の成約事例やレインズの売却、成約事例を参考にする、AI査定を活用するといった方法があります。
レインズは登録している不動産会社がすべて見られますが、自社にしか成約事例が無い場合は他の不動産会社にはわからないことが多いです。

また、営業マンによっては強気な査定価格を出す人と慎重な査定価格を出す人がいます。
参考する資料や営業マンの考え方によって査定金額に差が出るケースがあるのです。

得意エリアがある

不動産会社によっては販売実績の多い得意エリアがあります。

得意エリアであれば強気の査定になるので他社よりも査定金額が高くなることが多いです。
逆に、遠方のエリアの場合は慎重になるので査定金額は低めに出す傾向にあります。

媒介契約を狙って高く出す

一番気を付けたいのが媒介契約を狙って高い査定を出してくる不動産会社です。

誰でも高く売りたいので査定金額が高い方が不動産会社に対する印象も良いと思います。
しかし、相場と大きく離れている場合は注意しましょう。
相場から離れた金額で売り出すと売却に時間が掛かり、最終的には金額を下げるか、安い金額で買取をしてもらわなければならなくなります。
また、こういった不動産会社は、自社で買主を探す両手取引を行っていることが多く、他社に売却させないようにする囲い込みをするケースもあるので注意が必要です。

査定額＝売却額ではない！

不動産会社から提示された査定金額は、あくまで売却できるであろうという想定価格です。

ですので、必ずしも査定金額で売却出来るわけではありません。
特に、相場から離れた査定金額を提示してくる不動産会社に任せてしまうと売却に時間が掛かるだけでなく、相場価格を下回る可能性があるので注意が必要です。
悪徳業者に騙されないためにも不動会社選びは慎重に行わないといけません。

こんな不動産会社は要注意！騙されないためのチェックポイント

良い不動産会社を選ぶ際には、複数社から査定を取る際の注意点や悪い不動産会社を見極めるためのポイントを抑えておく必要があります。
いくつかポイントをご紹介しますので、ご自身が査定を依頼する際のチェックリストとして活用してみてください。

タイプの違う不動産会社を選ぶ

一括査定サイトには、大手、地場、ロードサイドなどタイプの違う不動産会社が登録されています。
同じタイプの不動産会社場合は査定金額に差が出ないことが多いです。
不動産から遠い大手に依頼するよりも地場の不動産会社に依頼した方が高値で売却できるケースもあります。
一括査定で複数社の不動産会社を選ぶ際にはタイプの不動産会社を選ぶと良いでしょう。

極端に高い、低い査定は除外する

極端に高い査定を出す不動産会社は、媒介を取りたいために高い査定金額を出している可能性があります。
逆に、低い査定金額を出す不動産会社は、不動産のあるエリアの情報が少ない、売却経験がないなど、売却できるか自信がないケースが多いです。
一括査定で複数社取ることのメリットは比較検討できる点なので、極端に高い、低い査定の場合は除外を検討する必要があります。

査定金額の根拠が提示できない

査定金額が相場と離れている場合でも自社で売却した実績があるなど売却できる根拠があれば信用できます。
しかし、不動産会社によっては媒介契約を取りたいがために高い査定金額を出す悪い不動産会社も多いです。
レインズから得られる過去の販売事例や現在売り出し中の物件の相場など、査定金額の根拠提示できない不動産会社は注意しましょう。

ネットの口コミを確認

悪い不動産会社の場合は他にも騙された人がいるはずです。
売却を依頼する前にネットの口コミサイトなどで情報がないかをチェックしましょう。

高すぎる提案に騙されない！複数の不動産会社を比較して検討しましょう。

一括査定サイトの登場で、不動産の査定は大きく変わりました。
一括査定を使えば、簡単な不動産の情報を入力するだけで複数社から査定をもらうことができます。
登録している不動産会社は一括査定サイトの基準をクリアしている優良企業が多いので、相性の良い営業マンも探しやすいです。

しかし、まだまだ悪徳業者、営業マンがいるので、売却を依頼する前に査定金額の根拠を提示できるか、悪い口コミがないかなどチェックする必要があります。
相性の良い不動産会社を選んで売却依頼することが不動産売却の成功への近道ですね。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。