「 リースバック 」とは。売却してもそのまま住み続けられて、資金調達方法としても有効？
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テレビCMなどでも耳にする機会が増えてきた「 リースバック 」。売却してもそのまま家に住み続けられるので、老後資金の調達や相続対策、 住宅ローン の返済が厳しくなってきた場合の売却手段など、さまざまなケースで活用することができます。
今回は、リースバックとはどういう仕組みなのか、メリット・デメリット、リースバックの利用が向いているケースなどをご紹介します。
目次
「 リースバック 」とは？
リースバックは「セールスアンドリースバック」の略称で、売却（セール）と賃貸借（リース）契約がセットになっている売却方法です。 現在住んでいる家を売却し、同時に買主と賃貸借契約を結ぶことで、売却した不動産にそのまま住み続けることができるのが特徴です。売主は、不動産売却代金としてまとまったお金を得られ、売却後は賃料を支払うことで家を引き渡さずにそのまま住み続けることができるのが、通常の不動産売買と異なる点です。この他、将来的に買い戻すことができる内容の契約を行なうケースがあるのもリースバックの特徴です。
近年、リースバックの需要は高まってきています。その背景には、「長寿化が進み、今の蓄えだけでは老後資金が不足する可能性がある」といった不安や、「収入が減り、住宅ローンの返済が厳しくなってしまった」といった経済事情があります。
「 リースバック 」が向いているケース
通常の売却と異なり、売却後も自宅に住み続けられるのが特徴のリースバックですが、どういったケースで活用ができるのでしょうか？よくあるケースをいくつかご紹介します。
ケース1：住宅ローンの返済が厳しい…でも引っ越せない！
収入が減り、住宅ローンの返済が厳しくなってきた、もしくは滞り始めているので、自宅の売却を検討したくても、お子さんの学区が変わってしまうのは困る、勤務先の住宅手当の都合で今よりも勤務先から離れた場所に住むのは都合が悪いなど、今の家から引っ越せない事情がある場合があります。そのような場合にリースバックを活用することで、売却してまとまった資金を得ながらも、今の家から離れることなく生活を続けることができます。
ケース2：老後資金の確保
「老後資金2000万円問題」について耳にしたことがある人は少なくないと思います。会社を定年退職した後、退職金や年金だけでは資金が足りなくなる可能性があることを考えて、老後の備えとして自宅を売却して資金を得て、売却後は賃貸として住む方法を選択するご夫婦も増えています。
定年を迎える年齢あたりであれば、住宅ローンの支払いがほぼ終わっているので、売却後、手元にまとまったお金を起こしておくことができますので、余裕を持って生活ができるようになります。
ケース3：相続の準備
ご自身たちが亡くなった後、その家に誰も住む予定がない場合、生前のうちに売却して、お子さんたちには現金を相続するように準備をするケースでもリースバックは活用できます。通常の売却だと、家を引き渡さなくては行けませんが、リースバックなら、ご自身が亡くなるまで賃貸としてそのまま住み続けることができますので、生前の内にご自身で財産を整理しておきたいという人に適しています。
ケース4：家を買い替えるまでの仮住まいとして
家を買い替えるため、現在の自宅を売却して買い替え資金に充てるケースは少なくありません。しかし、それでは家の完成まで別の賃貸を探す必要があり、引っ越しの手間も費用も２重にかかってしまいます。 そういった際にリースバックを活用すれば、新しい家が完成するまで今の家に住み続けることができ、仮住まいを探す必要もありません。
ケース5：将来的に買い戻したい
今は住宅ローンの支払いが厳しく売却をせざるを得ないが、将来的には買い戻したいという場合、リースバックを行ない契約の中に買い戻しに関する内容を入れることができます。住み慣れた自宅だから、できる限り自分の名義で買い戻したいと考えている人に向いています。
「 リースバック 」のメリット
リースバックに向いているケースをご紹介しましたが、上記以外でもリースバックの活用が効果的なケースもあります。リースバックのメリットを以下に挙げますので、ご自身のご希望と照らし合わせてみてください。
今までと同じように住み続けられる
リースバックの一番のポイントが、売却後も自宅を引き渡さずに住み続けられることです。愛着のある自宅にそのまま住み続けられるのはメリットとして大きいでしょう。
住宅ローンの早期完済ができる
売却してそのお金を住宅ローンの返済に充てられますので、早期完済が見込めます。特に、ローンの返済が厳しくなっている人は、早期に完済し、生活を立て直すことができることは大きなメリットとなります。
売却したことを周囲に知られない
自宅を売却したことが知られると、近所の人に事情を詮索されそうで嫌だと思う人もいるでしょう。リースバックなら、売却後も今まで通りの生活ができますので、近所の人に気付かれずに売却を進められます。
固定資産の支払いが不要
不動産を所有していると、固定資産税がかかります。固定資産税は、その不動産の評価額によって変わりますが、毎年数万円から数十万円の支払いがなくなるのは、家計が助かるのではないでしょうか。
相続対策ができる
先ほどのケース3でもご紹介しましたが、生前のうちに自宅を売却し、亡くなるまで住み続けることができるのはリースバックのポイントです。お子さんたちに均等に財産を渡せるようにしておきたい、自分たちが亡くなった後は住む人がいないといった場合に活用できます。また、相続ではありませんが、売却したお金で夫婦で旅行に行っておきたいといった希望を叶えるご夫婦もいます。
将来的に買い戻しができる可能性がある
リースバックの契約をする際に、「再売買予約権」を付けて契約をできる場合があります。一度は売却するものの、金銭的に余裕ができてきたら買い戻したい、お子さんが購入を検討しているといったケースに対応できるのもメリットです。
「 リースバック 」のデメリット
ここまで、リースバックが向いているケースやメリットをご紹介してきましたが、もちろん注意するべき点もあります。 ここからは、リースバックのデメリットについてご紹介します。
家賃が発生する
売却した後は、賃貸契約を結んで引き続き自宅に住み続けますので、買主に家賃を支払うことになります。物件にもよりますが、家賃は周辺相場から設定されるのではなく、買主の購入価格をベースとした利回りから計算されますので、相場よりも家賃が高くなることもあります。その場合、毎月の家賃の支払いが難しくなってしまい、結局住み続けられなくなってしまうことがありますので、注意が必要です。
修繕やリフォームが自由にできなくなる
売却後は所有権が買主に移りますので、勝手にリフォームや建て替えができなくなりますので注意が必要です。
賃貸の更新契約ができない
リースバックで賃貸借契約を締結すると、通常の賃貸借契約と異なり「定期賃貸借契約」となることが一般的です。「定期賃貸借契約」では更新とい概念がないので、貸主に再契約をする意思がなければ、契約期間が満了したら退去しなければなりません。
売却価格が相場よりも低くなる傾向がある
リースバックは買主が利回り重視で考えるため、周辺相場よりも売却額が低くなる傾向があり、一般的には、相場の60％～90％と言われています。通常の売買を方法が異なるため、様々なリスクを想定して価格に反映されることを覚えておきましょう。
売却価格よりも買い戻し金額が高くなる
ゆくゆくは自宅を買い戻したいと考えている人にとって、リースバックはメリットのある契約方法ですが、買い戻す際の金額は、売却時の価格よりも高くなるのが一般的であることを覚えておきましょう。 前述の売却額のところでも触れましたが、リースバックでは、買主は利回り重視で価格を設定します。そのため、買い戻し金額も、売却時より1.1～1.3倍になるのが一般的です。
住宅ローンの返済が困難になってしまったことで売却を検討している場合、リースバック以外の方法が有効な場合もあります。 まずは、>>住宅ローンの返済がきつい。返済が困難になった場合の対処法を参考にしてみてください。
「 リースバック 」のご相談は住宅工営にお任せください
いかがでしたでしょうか。リースバックは、通常の売買と異なる特徴的なメリット・デメリットがあります。一時的な資金調達として有効な方法ですが、全ての人におすすめというわけでもありません。長期的に賃貸借をするとなると、その分の賃料が発生しますので、結果的に普通の売却のほうが良かったとなりケースもあり、各家庭の事情によって最適な売却方法は異なります。どういった売却方法がいいのか知りたい、リースバックについてもっと詳しく聞きたいという場合は、住宅工営へぜひご相談ください。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
