不動産売却の理由は伝えるべき？離婚、借金、近隣トラブルの伝え方

家を売却する際に不動産会社に売却理由を聞かれますが、売主には売却理由の内容によっては告知義務があり、告知義務のある売却理由を伝えていなかったせいで、買主から損害賠償を請求されるなど大きなトラブルに発展することもあります。離婚やご近所トラブルなど、ネガティブな内容が売却理由の場合、「言いたくない」と思うでしょうし、騒音やご近所トラブルといった理由は、売却価格が下がってしまうことも多く、売却期間が長引く原因にもなります。

しかし、後々に面倒なトラブルが起きないためにも、このようなネガティブな理由であればあるほど、不動産会社にはきちんと売却理由を伝えておくことが重要です。この記事では、自宅を売却する際の売却理由を不動産会社に伝える重要性について解説いたします。

家を売る理由で売却額や期間が変わることも

家などの不動産を売却する理由は様々で、仕事の都合や離婚など個人的な都合であれば、買主もほとんど気にすることはありません。ネガティブな理由での引っ越しでも、次に住む方に関係しないことであれば、売却価格や期間に影響することは基本的にないでしょう。

ただし、ご近所トラブルがあったことが理由であれば、引っ越した後の生活に不安を感じる買主は多いでしょうし、事件があったともなれば、そこに住みたいと思わないこともあります。そのため、家を売る理由によっては次のように売却額や売れるまでの期間に影響する可能性があります。

売却額に影響する

売却額は住宅の築年数や立地場所などで金額が決まりますが、引っ越しの理由が売却額に影響することもあります。たとえば、家を建ててすぐ、仕事の都合で引っ越すことになり、新築未入居や築浅で家を売却する場合は売却価格が上昇するケースも多いです。
一方で、ご近所トラブル、その住宅や近隣で事件が発生したことなどが引っ越す理由の場合、売却額が相場の2割〜3割ほど下がるケースも多く、半額以下になることもあります。やはり、事件があった住宅や地域に住みたいと思う人は少ないため、価格を下げないと売れづらくなってしまいます。
ただし、事件内容にもよりますが、そういったことをあまり気にしない買主の方もいますので、その方々がお買い得な物件と感じて購入してくれることもあります。

売却期間に影響する

売却理由が近隣トラブルなどの場合、売却額も下がるだけでなく、売却期間にも影響があり、売却できるまでに時間がかかるケースが多いです。
「相場価格より安いのは魅力だけど自分も近隣トラブルに巻き込まれてしまうのでは」などと考えますので、購入する決断をするまでに時間がかかることが多いです。事故物件の場合は、気にしない人は購入を検討してくれるかもしれませんが、気にしない人は少数派ですし、タイミングよく現れるとも限りません。そのため、売却までに時間がかかることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

不動産会社に売却理由を伝えないとトラブルになることも

家を高く売りたいのでネガティブな売却理由は隠したほうが良いのではないかと考える人も多いと思います。しかし、ネガティブな理由であっても、不動産会社には正直に売却理由を伝えるべきです。
売却理由を伝えることで不動産会社も売却活動がしやすくなりますし、不動産会社や買主があとから理由を知った場合にトラブルになる可能性があります。ネガティブな理由であっても不動産会社には正直に売却理由を伝えるべき理由を解説します。

不動産会社と信頼関係が築ける

不動産会社もネガティブな売却理由を隠そうとする売主の家を売却したいと思いません。ネガティブな売却理由を知らずに売却してしまうと不動産会社に責任は無くても対応に追われます。そうなると会社の信用問題です。不動産会社と信頼関係を築くためにもネガティブな売却理由だけでなく些細なことでも不動産会社に伝えるようにしましょう。

売却理由に応じて適切なアドバイスをしてくれる

不動産会社によっては、ネガティブな売却理由の家をたくさん売却した経験とノウハウを持っているケースも多いです。ネガティブな売却理由を正直に伝えることで売却方法について適切なアドバイスを受けることができます。

告知義務違反になる

売主は、建物や設備の故障、不具合など、土地や建物の欠陥を告知しないといけません。売却理由については、離婚や住宅ローンの支払いが苦しいといった理由であればプライベートなことなので敢えて話す必要はありませんが、自殺や事故死などの心理的瑕疵（かし）や騒音などの近隣トラブルといった環境的瑕疵（かし）については告知する義務があります。
契約後にこのような事情があることがわかった場合は、契約を解除されるだけでなく損害賠償を請求されるケースもあるので、不動産会社と契約する前にきちんと伝えましょう。

売却理由別、告知義務の有無

告知義務違反にならないよう、不動産会社への伝え方を理由別で確認していきましょう。

離婚や借金の場合

離婚や借金は売主にとってはネガティブな内容ですが、家に問題があるわけではなく、次に住む方の生活に影響しませんので告知義務はありません。
強いて言えば、買主が新婚さんや若い夫婦の場合は、「前に住んでいた方が離婚をした物件は縁起が悪い」と敬遠する人もいるので、確認された場合は正直に伝えるようにしましょう。

ご近所トラブルの場合

ご近所トラブルは告知義務があります。騒音や夫婦げんかが絶えないなどのご近所トラブルがある場合、告知せずに売却すると契約解除や損害賠償請求をされる恐れがあります。騒音などは人によって捉え方が異なるので、売却理由を伝える場合は自分が感じたまま伝えると良いでしょう。

事故の場合

自殺や他殺、死亡事故などが起こった場合は告知義務があります。他のネガティブな内容と比べても事故の場合は価格に与える影響も大きいです。しかし、自殺や他殺、死亡事故の場合、事故物件サイトに掲載されているケースも多く、告知せずに売却すると契約解除や損害賠償請求をされる恐れがあります。不動産会社が購入を希望する方に対して事故について伝えることになるので、話せる範囲で詳しく説明しましょう。

家の老朽化の場合

家の老朽化が売却理由の場合、破損や故障している箇所については告知義務があります。告知していない場合は、買主に引渡し後に破損や故障が発覚すると売主に修補義務が発生します。破損や故障の内容によっては大きな出費になる可能性も高いです。家の老朽化については不動産会社にきちんと話をしておけば、設備表に記載して内覧者に伝えてくれます。告知をしておけば修補義務もなくなります。

ネガティブな理由で家を売却する際のポイント

ネガティブな理由で家を売る際の売却活動について、不動産会社への相談・買主への対応・価格決定の3つの視点から解説します。

不動産会社への相談

内覧時に買主と話をするのは不動産会社ですので、不動産会社にはネガティブな売却理由についてきちんと説明をして対応策について相談をしましょう。不動産会社は、ネガティブな売却理由の内容に合わせて、これまでの販売事例や経験から適切な販売方法を模索してくれます。

買主への対応

住んだまま家を売却する場合は、内覧時に売主が立ち合う必要があります。そうなると買主と対面する機会が生まれ、売却理由について質問されるケースも多いです。この際にネガティブな理由であっても伝えたほうが、後々のトラブルを防ぐためには良いですが、全てを話さなくても良いこともあります。買主にどこまで伝えるかは、売却理由にもよりますので、不動産会社と事前に打ち合わせておきましょう。

価格決定

ネガティブな売却理由の場合は、相場価格に設定していると売却期間が長くなってしまう可能性もあります。売却までに時間がかかったり、買主から値引き交渉されたりすることが問題ないなら良いですが、早めに売りたい場合は、初めから相場以下の金額にしておいたほうが良いでしょう。
売却理由がどの程度価格に影響するかは、不動産会社に相談してご確認ください。また、相場価格よりも安いと、内覧者も何かあるのではと推測してくれるので売却理由も話しやすくなります。

まとめ

売却理由がネガティブな場合は、理由が自分だけの問題なのか次に住む人の感情や環境に影響するものなのかで価格などへの影響は変わります。離婚や借金など、次に住む人に影響しない問題であれば、売却理由が原因で価格等が下がることはありませんが、ご近所トラブルや事故の場合は、価格が下がり売れるまでに時間がかかることが想定されます。
「ネガティブな売却理由だから隠したい」と考えるお気持ちはわかりますが、近所トラブルや事故、住宅の欠陥などは告知義務があり、隠したまま売却を進めると契約解除や損害賠償請求をされることになります。
不動産会社にネガティブな売却理由をありのまま伝えることで、一緒に対応策を検討することができますし、早期の売却にも繋がるでしょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。