うちは「旧耐震」？住まいの「耐震基準」と旧耐震の家を売却する方法

自宅を購入する際に選ぶなら旧耐震基準よりも新耐震基準の方が良いといった話を聞いたことがあると思います。
耐震基準は、建物を建てる際に最低限クリアすべき地震への耐性基準のことです。
耐震基準は1950年の建築基準法の制定の際に定められ、1971年と1981年の建築基準法の改正で見直されています。
建築基準法の制定から1981年の法改正までの基準を「旧耐震基準」、それ以降を「新耐震基準」と言われており、旧耐震基準の不動産を売却する際には、購入者が住宅ローン控除を受けることができないなどの違いがあります。

こういった要因から旧耐震基準が売りにくいと言われるのですが、旧耐震基準の不動産を上手に売却するにはどのような方法があるのでしょうか。

今回は、旧耐震と新耐震基準の違い、旧耐震の不動産の売却について解説します。

「耐震基準」は大規模災害を経るごとに見直されてきた安全な住宅の基準

耐震基準が大幅に見直されるきっかけとなったのが1968年に北海道で発生した十勝沖地震です。
十勝沖地震では600棟以上の建物が全壊、15,000棟以上の建物の一部が損壊しました。
この地震を受けて1971年に建築基準法が改正されて旧耐震基準が設定されます。

次に耐震基準が大幅に見直されたのが、1978年に発生した宮城県沖地震です。
この地震を受けて1978年に建築基準法が改正されて新耐震基準が設定されます。

その後1995年に発生した阪神淡路大震災を受けて、1995年と2000年に耐震基準が見直されています。
2000年の見直しは、木造住宅に関するものです。
鉄筋コンクリート造のマンションは1981年の見直し以降大きく変わっていません。

「旧耐震基準」と「新耐震基準」では、耐えられる震度基準が異なる

ここでは、旧耐震基準と新耐震基準の違いについて解説します。

耐震基準は、地震の規模が大きくなるにつれて基準が厳しくなっています。
建築基準法が制定された1950年に設定された旧耐震基準では、震度5程度の中規模地震に対して倒壊しない耐震性能が必要です。
具体的には、建物自身の重さの20％の地震力が加わった際に、構造部材に生じる応力が構造材料の許容応用力以下であるかどうかが判断される基準となっています。

対して、1981年に設定された新耐震基準では、震度6～7の大規模地震があっても倒壊しない耐震性能が必要です。
旧耐震では震度5程度、新耐震では震度6~7程度と、クリアしなければいけない震度が異なるので、基本的には新耐震基準で建てられた建物の方が耐震性が高くなります。

知っておきたい耐震に関連する言葉の意味

耐震基準と関連する言葉として、耐震等級や長期優良住宅などがあります。似たような文字が並ぶのでわかりづらいのですが、それぞれの違いも理解しておきましょう。

耐震等級

耐震等級は、2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で、定められた耐震性の判断基準です。建築した建築物の耐震性を評価する指標として広く使われています。
等級は1級から3級まであり、等級の数字が大きくなるほど耐震性能が高くなります。それぞれ以下のように評価されます。

法律上は耐震等級１は守らなければいけませんが、等級２、３については任意です。

長期優良住宅

長期優良住宅というのは、国によって定められた基準をクリアした長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅のことを言います。
長期優良住宅は、建築計画等を作成し、市区町村や都道府県など、物件がある地域の所管行政庁から認定を受けることができ、認定を受けたものは、所得税や登録免許税、不動産取得税、固定資産税の減額が受けられます。

長期優良住宅の普及の促進に関する法律（平成20年法律第87号）に規定され、新築についての認定制度は平成21年6月4日から、既存住宅を増築・改築する場合の認定制度は平成28年4月1日からスタートしています。
基準には、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画などがあります。

旧耐震基準の物件も売却できるが、売りづらい。その2つの理由とは。

旧耐震基準の不動産も、売却できます。
しかし、新耐震基準で建てられた物件よりも売りづらいのは事実です。旧耐震の不動産の売却が難しい理由は大きく分けて2つあります。

一つ目は、やはり「新耐震基準よりも耐震性が低い」ことを懸念されるためです。
また、築年が古いのでリフォーム費用が高くなりがちなことも売りづらい要因となっています。

二つ目は、購入者の住宅ローンの審査が厳しくなることや、住宅ローン控除の適用外になるといったデメリットがあるためです。
ただし、旧耐震基準の不動産でも耐震診断を行って新耐震基準を満たしていれば耐震基準適合証明書を発行してもらえます。
耐震基準適合証明書があれば旧耐震基準の不動産でも住宅ローン控除を受けることができます。

耐震基準を満たしていない場合は、一戸建であれば、新耐震基準を満たすように耐震補強工事を行うことも１つの方法です。
マンションの場合は、耐震工事を行うのは管理組合の決議が必要になるので、耐震基準を満たしていない建物の場合、すぐに耐震基準適合証明書を取得するのは難しいでしょう。

旧耐震基準の家を売却する方法４選

旧耐震基準の不動産を売却する方法には、主に次のような方法があります。

方法１-そのまま売却する

旧耐震基準の不動産は、築年数が古いこともあって室内の壁紙や床、設備など痛みや故障をしていることもあり、リフォームをして売却した方が良いと考える人も多いと思います。
しかし、実際には、リフォームに掛けた金額ほど売却価格が上がらないことも多いです。
中途半場にリフォームするよりは、リフォーム前提で購入してもらえる人をターゲットにそのまま売却した方が良いでしょう。

方法２-耐震基準適合証明を取得する

耐震基準適合証明書は、建築士事務所登録をしている建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関などに依頼して発行してもらうことができます。
耐震基準適合証明を取得しておけば、住宅ローンの審査も通りやすく、住宅ローン控除を受けやすいので、購入者に取ってもメリットが多くなります。
マンションであれば発行費用は50,000円~80,000円程度です。
戸建の場合は、建物の耐震診断も含めて20万~50万、耐震改修工事を行うと100万円~200万程度必要となる場合もあります。
売却前に実施するには大きな費用になるので、自治体が実施している耐震診断や耐震改修工事費用の補助などを有効に活用しましょう。

方法３-更地にして売却する

戸建の場合は、更地にして売却するという方法もあります。
旧耐震基準でも築年数が30年以上の物件の場合は、建物自体の傷みがひどいケースも多いです。
耐震基準適合証明書を取る為に耐震工事を行うと通常よりも多額の費用が掛かるケースもあるので、そういった場合は更地にして売却する方が良い場合もあります。

方法４-不動産会社に直接買取りしてもらう

旧耐震基準の不動産で売却が難しい場合は、不動産業者に買い取ってもらうのもひとつの方法です。
不動産業者が買取りする場合は、リフォームして売却したり、更地にして新築を建てたりなど不動産会社自身で行うことを想定しているので、そのままの状態で購入してもらえます。
特に時間が無い、すぐに現金化したいといった場合は有効な手段ですが、買取価格は相場の7割程度と安くなってしまうのがデメリットです。
買取りしてもらう場合は、一社だけに絞らずに複数の不動産会社に査定をしてもらい、価格の高い不動産会社に依頼するようにしましょう。

築年数の古い家はまず耐震診断をしてみよう

築年数が古い旧耐震基準の不動産の場合は、立地が良いのであればそのままでも売却できますが、旧耐震基準の不動産は、住宅ローン審査が厳しく、住宅ローン控除を受けにくいので売却が難しいケースが多いのもまた事実です。

しかし、だからと言って、売却をあきらめることはありません。
旧耐震基準の物件でも、このような売却方法があります。

これらの方法の中から、自分の物件の場合はどの方法があっているのかを見極めるのは難しいでしょう。
まずは、プロである不動産会社に相談し、選択肢を出してもらってその中から決めることをお勧めします。
どこに聞いたらよいか迷ったときは、売りスタを運営している「株式会社住宅工営」にぜひご相談ください。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。