「中古住宅」は売れる！理由は買い手に４つのメリット。

マイホームと言えば新築住宅をメインで考える人が多いと思いますが、近年は建築資材や人件費の高騰によって首都圏を中心に新築価格が高騰しており、無理して新築を買うのであれば、中古物件で、場所や価格など条件の良い物件を選びたいと考える人も増えています。
さらに、政府も中古住宅の活用に力を入れており、減税措置や補助金が充実しているのも中古住宅の購入を後押しする要因となっています。

そうは言いつつも、新築住宅と比べると中古物件は築年数が経っているので、建物の耐震性や老朽化がどれくらいあるのか、そのまま住める状態なのか、費用をかけた大掛かりな修繕が必要なのかが気になりますよね。
また、中古住宅ならではのデメリットはないのかも気になるところだと思います。

そこで今回は、中古住宅のメリット、デメリットや支援制度についてご紹介します。

中古住宅の売買は増えている？

新築住宅の高騰の影響もあって、割安感のある中古住宅の人気が高まっています。

国土交通省が調査したところによると、中古住宅の流通量は、平成元年から、平成25年までの間、流通量は数万戸増えているものの、大きな増加ではありません。
しかし、新築が166.3万戸から98万戸とかなり減っているため、中古住宅の流通割合は大きく増加しています。

また、公益財団法人不動産流通推進センターの2021不動産業統計集（９月期改訂）の全国の売り物件成約報告件数の推移を見ると、平成24年から令和2年までの間にマンションは売買成約件数は115％にアップ、一戸建ては138％にアップしており、中古物件の成約率は上がっています。
中古住宅は、新築と比べて価格が安く、自分でリフォームができるなどメリットも多く、政府も中古住宅の活用に積極的で、中古住宅にリフォームして住むと減免措置や補助金など支援制度も充実しているのも中古住宅の人気を後押しする要因となっています。

参考
＞＞政策評価　令和元年度　既存住宅流通市場の活性化/国土交通省
＞＞不動産業統計集/公益財団法人不動産流通推進センター

買い手側から見た中古住宅４つのメリット

「自分は新築で購入したから、中古住宅が本当に売れるものなのか分からない」
不動産売却でこんな不安を持つ人は多いのではないでしょうか？
せっかくマイホームを持つならば、誰も住んでいない綺麗な新築がいいと思う人の気持ちはよく分かると思います。

しかし、買い手の立場になってみると、中古住宅には売主が考えてもいなかったようなメリットを見出している人もたくさんいます。
ここからは、買い手側が考えるメリットの代表的な例を見ていきましょう。

価格が安い

中古住宅の一番のメリットはやはり価格が安い点です。
首都圏のマンションで比較すると、新築と中古住宅では数百万円から多いところでは1,000万円をこえる価格差があります。
新築住宅は新築というブランドがありますが、その分広告費掛かり、デベロッパーの利益が乗っているので同じ地域でも物件価格は高くなりがちです。
中古住宅は、建物や設備の経年変化などの理由により価格が安くなるのが一般的ですので、数百万円～1,000万円浮かせることができると考えると、中古住宅を購入して必要な部分だけリフォームをする方が教育資金や老後資金といった将来の資金計画も立てやすくなるのです。

自分好みにリフォームができる

間取りや設備の配置をゼロから決める注文住宅という選択肢があることも新築の魅力ですが、ゼロからフルオーダーするとなると、かなり費用がかかります。
そのため、すでに出来上がっている状態の物件を購入する建売で妥協をするか迷う人も少なくありません。ましてやマンションの場合は、自分の好みの間取りに作り上げることはさらに難しでしょう。

そんな理想的な間取りや設備を追求したいが、価格がネックになっている買主にとって、「中古住宅を購入して自分好みにリフォームする」のは、どちらも叶えることができるとても魅力的な選択肢なのです。
さらに、自分好みにリフォームができることを望む買主の場合、ありのままの状態の建物の購入を希望されるケースも多くあります。そうなると、売主が予めリフォームや修繕をする必要がありませんので、多少の値引き交渉があったとしても、売主にもメリットが大きいのではないでしょうか。

築年数の古い物件も「古民家リノベーション」で再活用されている

いくら価格が安くても築年数がたっている物件はさすがに難しいのでは？と考える人もいるでしょう。しかし最近は木造平屋の物件を購入し、内装をリフォームして活用する「古民家リノベーション」もブームとなっており、古いから売れないという訳ではありません。
特に、近年はSNSの急速な普及によって、写真映えする建物は人気が高く、若い世代の人たちが、こういった古民家をオフィスや店舗などに積極的に活用する傾向があります。

また、こういった築年数の古い建物は、耐震補強や設備工事をすることで、補助金や減税を受けることもできます。自治体によっては古民家再生に関連する補助金制度があるところもありますので、これらの補助金を活用することを見越して物件探しをしている人もいます。相続したが住む人がいない家などでも需要がありますので、ほったらかしにせず、不動産会社へ相談してみましょう。

立地を選べる

新築物件は、今あいている土地にしか建てることができませんので、必然的に立地は限られてきます。
駅や学校から近い、交通の便が良いといった好条件の場所には当然すでに他の物件が建っているわけです。

中古物件であれば、希望するエリア内で物件が見つかる可能性が上がりますので、立地を重要視している買主には、中古住宅も1つの選択肢となるのです。
加えて、好立地の物件の場合は価格が高騰することもあり得ます。売主は購入した時よりも高い金額で売却ができる可能性もありますので、お互いに嬉しい取引となるばずです。

売り手が注意しなければいけない中古住宅の注意点

ここまで、買い手にとってのメリットを紹介してきましたが、もちろ注意点もあります。
買い手が気にするであろうデメリットや中古住宅だからこそトラブルになりやすい点をきちんと押さえておかないと、契約が無効になってしまったり、修繕費などを支払わなければいけなくなってしまうこともあります。
ここからは、主な注意点をご紹介します。

査定前にリフォームをしない

中古住宅の場合は、築年数が経っていることから建物や設備が古いです。
そのため、建物そのものや設備など、事前にリフォームをしておいたほうがいいかな？と思うかもしれません。

しかし、買い手側のメリットでもお伝えしたように、買主が自分好みにリフォームすることを望んでいるケースは少なくありません。
そうった希望を持つ買主にアプローチできなくなってしまいますので、売却額を少しでも高くしようと先にリフォームしてしまうと、逆に売れなくなってしまう危険があるのです。

例えば壁紙は、住む人の好みが分かれるところです。よかれと思って張り替えたけど、買主候補の人の好みに合わず、「購入後自分で張り替えたいので少し安くしてほしい」と言われてしまっては、せっかくの投資も無駄になってしまいます。それだけでなく、リフォーム費用の分が回収できずに赤字になってしまうこともあります。

不動産会社は、その地域の購入希望者の属性や傾向も踏まえた上で高く売れるコツを知っています。リフォームをするべきかどうかは、まず不動産会社に相談してから判断しましょう。

売却には仲介手数料などの費用がかかる

新築住宅は、売主であるデベロッパーとの直接契約になるので不動産会社に仲介してもらう必要がなく、仲介手数料は不要です。
しかし、中古住宅の場合は、不動産会社を通じて購入しないといけないので、不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。
仲介手数料は、400万円以上であれば一般的には購入価格の3%＋6万円（消費税）がかかります。
ためしに、2,000万円で売れたとすると、不動産会社へ支払う手数料は以下の通りです。

2,000万円×3％+6万円＝66万円（税抜き）

消費税も含めると72万6千円が不動産会社の手数料として売却額から差し引かれることになります。決して安い金額ではありませんよね。
このほかにも、印紙税や抵当権を抹消するための費用、売却して利益が出た場合は所得税や住民税が発生するため、一般的に不動産売却には、売却額の５％～７％の費用がかかると言われています。
これらの費用を踏まえた価格設定をしないと、赤字になってしまったり、売却後手元にお金がなくなってしまい売却にかかった費用が払えなくなってしまったりするので注意が必要です。

引渡後に責任を追及される場合がある

新築住宅だとすべて新品なので故障や不具合はほとんどありません。
しかし、中古住宅の場合は、新築から何年も経っているので、建物や設備の老朽化、見た目ではわからないキズなどがあります。

よくあるトラブルは、給湯器が故障している、天井の雨漏りなどが挙げられますが、売買契約を結ぶ前に買主へ伝えて了承を得るか、修繕をしておかなければ、引渡後に欠陥があったとして責任を追及されてしまう可能性があります。「契約不適合責任」と呼ばれるもので、内容によっては、修繕費をし払うだけでは済まされず、賠償責任になったり、契約が無効となってしまうこともありますので、建物や設備の不具合は隠さず不動産会社へ伝え、どうするべきか相談しましょう。

引渡後に多いトラブル例はこちらの記事も参考にしてみてください。
＞＞ここまで責任取るの！？不動産引渡後に売主が責任を取らなきゃいけないトラブル例

中古住宅市場を後押しする「リフォーム支援制度」

中古住宅が人気の理由のひとつに、支援制度が充実してきたことがあります。
中古住宅を購入してリフォームをして住むと減免措置や補助金を受けられる自治体も多く、住民獲得のために力を入れているところもあります。
対象となるのは主に買主ですが、利用できる期限もありますので、いつまでに売るといいのかをイメージする材料にしてみてください。

住宅ローン減税

中古住宅でも条件を満たせば住宅ローン減税を受けることができます。
住宅ローン控除の内容は2022年の税制改正で大きく変わっているので注意が必要です。
住宅ローン控除では、年末のローン残高の0.7%が10年間所得税などから控除されます。
中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、令和4年12月31日までに居住を開始する、自己使用目的で50㎡以上（単身者は40㎡以上）などの条件を満たす必要がありますが、気を付けたいのが築年数です。
条件の中には、昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準）である必要があります。

こどもみらい住宅支援事業

こどもみらい住宅支援事業では子育て世代の支援を目的としており、高い省エネ性能を有する住宅の新築や中古住宅のリフォームが対象です。
新築では、子育て世帯、若者夫婦世帯に限られますが、中古住宅のリフォームでは条件を満たせば誰でも利用できます。
ただし、子育て世帯、若者夫婦世帯は補助金の上限が高く設定されています。
契約期間については令和3年11月26日から令和4年10月31日までの間に工事請負契約（変更契約を除く）を締結したものが対象となり、工事期限は和4年10月31日までに工事が完成するものが対象です。

既存住宅における断熱リフォーム支援事業

既存住宅における断熱リフォーム支援事業は、一定の条件を満たす断熱リフォームに関して補助金が出る制度です。
新築は対象外となっており、マンションや一戸建てなどの中古住宅のみに適用され、マンションの場合は、管理組合全体で行う工事も対象となります。
リフォームの対象は、高機能建材（断熱材・ガラス・窓など）や高機能設備（家庭用蓄電システム、家庭用蓄熱設備など）です。

各自治体の補助金制度

他にも各自治体で中古住宅のリフォームに関する補助金制度が設定されているケースがあるので、リフォームを行う前に確認しましょう。
例えば、東京都千代田区では、千代田区省エネルギー改修等助成や木造住宅耐震化促進助成などがあります。
住宅リフォームに関連する支援制度が検索できるサイトもありますので、自分の自治体にせいどが　あるのか気になる人は検索してみると良いでしょう。

【さいごに】買主が手ごろな費用で自分好みにリフォームできる中古住宅は売主にとっても魅力

中古住宅は、新築と比べると価格が安く、自分好みにリフォームできるなど買主にとってもメリットが多いです。
売り主側も何のリフォーム等をすることなくそのままの状態で売却ができるので、売主にとってもメリットがあります。
政府も中古住宅の取得促進は力を入れており、税制優遇や補助金制度も充実しています。

しかし、ここまででご紹介したように、中古住宅の売買には知識が必要なだけでなく、コツがあります。
失敗を無くすためにも、まずは不動産の専門家である不動産会社に相談しましょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。