不動産会社が教える、不動産売却を依頼するときの会社の「 選び方 」。

不動産の売却で失敗しないために最も重要となるのが、不動産会選びです。
間違った不動産会社を選ぶと、売却価格が相場を大きく下回ることになってしまったり、思わぬ費用がかかってしまったり、いつまでたっても売却できなかったりと、様々なデメリットがあることは、なんとなくイメージできるのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産会社だから知っている良い不動産会社の「 選び方 」や注意点をご紹介します。ぜひ、あなたにピッタリな不動産会社と出会うヒントにしてみてください。

まずはキホン、免許があるかチェック！

まずは大前提として、不動産の売買や、売買の仲介を行なうには、国土交通大臣、または都道府県知事から交付される「宅地建物取引業」の免許が必要です。

たとえば、当サイト「売りスタ」の下のほうにある会社概要を見ると、登録免許の欄の中に「宅建業免許　国土交通大臣～」と書かれた箇所が見つかると思います。これが、宅建業の許可番号です。
不動産売買の仲介を行なっている会社であれば、ホームページに記載されていることがほとんどでしょう。

そして、これらの番号が本当に行政に許可されたものなのかは、国土交通省のホームページや都道府県のホームページで調べることができます。
気になる会社の番号などを控えておいて、管轄の行政機関のホームページで検索してみるとよいでしょう。
この免許がなければ、たとえ後ご紹介する「探すべき取扱事業の記載」が会社のホームページなどにあったとしても、無免許業者ですので、絶対に取引をしてはいけません。

会社概要で取扱事業をチェック！

ひとことで不動産会社と言っても、様々な事業があります。
その中で、不動産売却をメインで扱っていない会社を選んでしまうと、取扱がないと断られるならまだ良いですが、ノウハウがないためなかなか売れなかったり、相場よりも価格で売らざるをえなくなってしまうこともあります。

そのようなことを避けるために、ここからは不動産会社にはどんな事業があるのかをご紹介します。
不動産売却を検討する際に、会社のホームページを見て記載があるか確認するべき事業は、主に２つあります。気になる会社の事業内容と照らし合わせながら見てみてください。

不動産開発・販売事業

いわゆる、デベロッパーと呼ばれる不動産会社がこれにあたります。
不動産開発業は、単に建物を建てるだけではなく、その地域一体を開発することが仕事です。

商業施設や複合施設の建設とそれに付随して地域のインフラを整備なども行政機関や建設会社と連携を行ないプロジェクトを進めていく役割を担います。地域の再開発をイメージすると分かりやすいかもしれません。
開発事業の中にも、マンション開発やリゾート開発など、専門的な開発事業を行なう会社もあります。

不動産賃貸事業

不動産事業の中でも多くの人がお世話になるもののひとつが賃貸業でしょう。ここでいう賃貸業とは、いわゆる「大家さん」や「ビルオーナー」のことで、アパートやマンション、オフィスビルなどを所有し、貸し出しをしている会社などをいいます。
物件によって、入退去や、設備の修理などを依頼する際に直接会うこともあるかもしれませんね。

賃貸事業には免許や資格は必要ありませんので、近年は、副収入としてサラリーマン大家さんなどもいるほど、個人・法人を問わず多くの事業者がおり、不動産管理事業と併せて事業を行っている会社も多くあります。

不動産管理事業

こちらも、多くの人がお世話になる事業だと思います。アパートやマンションを賃貸契約した時に「管理会社」という言葉を聞いたことはありませんか？
大家さんやオーナーに代わって、物件の管理をしたり、入居者募集や家賃の集金管理などを行なうのが不動産管理事業で、皆さんが賃貸契約をするときに対応をしてくれる不動産会社の人のことです。

不動産管理事業を行なっている会社は、併せて仲介を行なっている会社もあります。
管理のみを行なっている会社の場合、強みは物件の管理にありますので、入居者対応や、物件のメンテナンスなどのノウハウが豊富です。
これに対して仲介と管理の両方を行なう会社の場合、売却する際の集客も物件の管理も、どちらも１社に任せることができるので用途に応じて不動産会社を変える必要がなく手間が少ないのが強みです。また、物件管理のノウハウを持った会社が仲介するので、賃貸物件と中古物件の共通点も多く、内見の案内がよりスムーズなのも魅力です。

気になる不動産会社の事業内容を見て、仲介と管理の両方の記載があったら、候補に入れて良いでしょう。

不動産売買仲介

不動産売却を検討する際に、会社概要を見て探すべき事業の２つのうち１つ目がこの「不動産売買仲介事業」です。
不動産の査定から、買主の募集、価格交渉、物件に不具合がないかの確認、契約書などの書類作成を売主に代わって行ないます。
売却する物件があるエリアや物件の特徴をよく理解して、どのような販促活動をするのが良いかなどを提案してくれます。

先ほどの管理と仲介の両方を取り扱っている会社と比較すると、この販促活動の部分でより強みを発揮するのが売買の仲介専門の会社です。

不動産買取再販事業

もうひとつ、会社概要を見て探すべき事業が「買取再販事業」です。
不動産会社が直接買い取りをした物件をリフォームして再販を行ないます。

売る側としては、不動産会社が直接買い取ってくれるため、売却までの期間が短くなるのが買取の良いところです。
すぐにでも売りたい人は、こちらを探すと良いでしょう。

ほかにも、仲介と買取の両方を行っている会社であれば、最初は通常の仲介で売却を目指し、一定期間売れなかったら買取をしてもらうなど、売却方法の幅が広がります。

提案内容から、信頼できる会社かチェック

不動産売却は、会社規模が大きければ良いというわけではありません。
大手のほうが集客力もあって、見込み客を多く抱えていると思うかもしれませんが、売却する不動産の情報は、「REINS（レインズ）」と呼ばれる不動産流通システムに登録されます。これによって、どの不動産会社でも不動産情報が見られるようになっているため、中小規模の不動産会社だから、売却機会を逃しやすいということはないのです。

不動産会社選びで重要なのは、会社規模よりも、「どんな提案をしてくるか？」にあります。
ここからは、具体的にチェックするべきポイントをご紹介します。

どんな付帯サービスがあるか

不動産会社は、売却を成功させるために様々なオプションサービスを用意しています。
よくあるものだと、ハウスクリーニングや壁や床の補修、荷物の一時預かり、プロカメラマンによる物件の撮影、買取保証などです。
これらは、売却費用に含めてパッケージングされているものや、別料金がかかるものなど、不動産会社によって異なります。
オプションが多いほど料金は割高になりますので、自身の不動産の状況に合わせて提案をしてくれる会社を選ぶと良いでしょう。

よくあるオプションには次のようなものがあります。

一般媒介契約ができるか

不動産売却の契約には３種類あり、そのうち「一般媒介契約」は複数の不動産会社に仲介を任せることができるのに対し、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は１社のみにしか仲介を任せることができません。
そのほか、媒介契約の種類ごとに不動産会社の義務が異なり、まとめると次のようになります。

専任媒介契約だと、他に良い不動産会社が見つかったとしても、契約期間中は、他の会社と契約ができなくなります。ですが、一般媒介契約の場合、レインズへの登録は任意となり、売却活動の報告にも義務はありません。

どちらもメリット・デメリットがあるので、一概にどちらが良いとは言い切れませんが、専任媒介しか提案してこない会社はこの後紹介する囲い込みをされてしまうリスクもあるので、１社に任せるつもりでも、一般媒介を選択できるか確認しておく方が良いでしょう。

どんな売却活動をするのか

売却活動には様々な方法があり、主な手法に次のようなものがあります。

• インターネット広告
• 近隣地域への折り込みチラシやポスティング
• 不動産会社が抱えている見込み客への紹介
• レインズへの登録

ほとんどの人がインターネットで物件探しをする時代ですので、自社のホームページだけでなく、不動産情報を掲載するポータルサイトなどへ登録をしている会社のほうが多くの購入希望者に物件情報を見てもらうことができます。どのような広告サイトに掲載されるか聞いてみるのも良いでしょう。
そして、レインズもwebサイトですが、これは不動産会社が物件情報を閲覧できるネットワークシステムです。レインズに登録されると、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになります。これによって、仲介する会社が地元密着型の中小企業でも、たくさんの支店を持っている大手に負けずに不動産会社同士のヨコの繋がりが持てるようになっています。特に一般媒介契約の場合レインズへの登録義務はありませんので、登録をしてもらえるか聞いてみましょう。

【悪徳業者の「囲い込み」に注意！】

不動産売買において、不動産会社は売主と買主のそれぞれから仲介手数料をもらうことができます。
ですので、売主も買主も同じ不動産会社が担当できたら、不動産会社は２倍儲かることになります。これを「両手仲介」と呼ぶのですが、この両手仲介をしたいがために、売却の依頼を受けた不動産を他の不動産会社に扱わせないように自分の会社で独占してしまうケースがあり、これを「囲い込み」といいます。

囲い込みをされてしまうと売主にどんなデメリットがあるかというと、別の不動産会社から問い合わせが入っても「もう申込が入っている」など嘘をついて紹介を断り、売却の機会を減らされてしまうリスクがあります。
そなると、いつまでたっても売れない状況に陥ってしまい、最終的に相場よりも安い価格で値下げして売らなければならなくなってしまうこともあります。
住宅ローンが残っている物件を売却する予定の人は、売却価格が下がってローンが払いきれないことも考えられますので、絶対に避けたいことです。

対策のひとつとしては、仲介を依頼した不動産会社へ、レインズに登録されているかを確認するため、「登録証明書」をもらう方法があります。
レインズは、不動産会社のネットワークシステムとご紹介しましたが、売主は自身の不動産の状況を見ることができます。レインズには「取引状況」という項目があり、物件情報が公開されているかなどが確認でるので、チェックみるとよいでしょう。
しかし、これだけでは完全に囲い込みを防ぐことはできません。契約前に不動産会社にどういった売却活動や広告をしてくれるのかなどを納得できるまで聞き、慎重に選ぶようにしましょう。

そして最後は人の腕。営業マンは信頼できる人か？

ここまで、不動産会社の信頼度や営業活動について見てきました。
しかし、最後に成否を分けるのはやはり営業マンの腕です。どれだけ不動産会社のプランが良くても、自分の担当となる営業マンを信頼して任せることができなければ良い成果は生まれません。
どんな人に任せると良いのか、ポイントを３つご紹介します。

どのような資格を持っているか

不動産業に関わる資格はたくさんあり、国家資格から団体が発行するものまで様々です。
不動産会社のホームページを見ると、スタッフ紹介のページがあったりしますよね。またすでに不動産会社に問い合わせをしたり、営業担当者と会っている人は名刺やメールの署名欄に何らかの資格が書いてあるのを見ているかもしれません。なんだかすごそうな資格の名前が書かれているので、当然知識も豊富なんだろうと感じるかもしれませんが、資格によってできることや専門知識が異なります。
代表的なものを紹介しますので、どんな特徴があるのか知っておくと良いでしょう。

これまでの実績や経験は豊富か

資格保有者であっても、実務経験が浅い担当者だと、あなたの状況にあわせた売却までのプランニングやアドバイスができません。
購入希望者を多く集め、それらの人にあなたの物件を魅力的にアピールしてもらうには、実際に売主や購入希望者を関わってきた実績がある人を選ぶのが良いでしょう。

「私と似たようなケースはありましたか？」「売却したいエリアはどういったお客さんが多いですか？」など、いろいろ質問をしてみましょう。

自分との相性

担当者のスキルとは少し離れるかもしれませんが、「あなたが安心して任せられそうか」というのはとても重要です。
不動産売却を成功させるには、担当者との連携は不可欠です。物件の状態を包み隠さず話せる相手か、要望を伝えやすい雰囲気か、こちらの話をどれくらいきちんと聞いてくれるか、こちらの質問に端的に分かりやすく答えてくれるかなど、あなたが好感を持てるポイントがあるはずです。

会社が良くて、担当者の実績が豊富でも、あなたが「この人はちょっと…」と感じてしまったら、売却活動はうまく進みません。
担当者と実際に会話してみて、見極めていきましょう。

さらに売却活動を成功させるならチェックしたいプラスアルファポイント

せっかく売却するのなら、できれば相場より高く売りたいと思いますよね。
そのために、知っておいて欲しいことが２つあります。
どちらも少し手間がかかるものですが、実はもっと良い条件の不動産会社があったと気が付けずに終わってしまってはもったいないですので、こちらもぜひ参考にしてみてください。

他の不動産会社の提案と比較してどう？

複数の不動産会社を比較することは、色々なメリットがあります。たとえば次のようなものです。

• 自分の不動産の売却相場が分かる
• とびぬけて高い価格を提示してくるなど、怪しい会社を省ける
• 自分の不動産を売却する強みがありそうな会社をみつけることができる

査定額だけでなく、オプションサービスなども比較してみると、高く売るためのサービスが用意されているか、自分に必要なサービスだけ選べるようになっているかなどが分かると思います。
会社によっては、引っ越し代が安くなるものや不用品買取をしているオプションがあることもあり、売却から引き渡しまでのトータルの費用が抑えられてお得になるものもあります。
一括査定をしたら、見積もりを取った各社のホームページなどでチェックするようにしましょう。

仲介手数料がいくらか確認しよう

いざ不動産会社と契約するとなるときまで、あまり考えに浮かばないのが仲介手数料です。
法律で上限は決められていますが、その上限にあわせて金額を設定している会社が一般的です。その計算方法は、不動産の売却額に応じた歩合になっているので、売却額によって金額が変わります。

※低廉(ていれん)な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例が適用になる場合、400万円以下の不動産売買の売主への仲介手数料は18万円+消費税が上限となる。

「～の部分」と書かれているのが少し複雑で、例えば、500万円で売却した場合、手数料の上限は「500万円　× ３％　= 15万円」ではありません。
売却額を「200万円以下の部分」と「200万円～400万円の部分」と「400万円を越える部分」の３つに分解して計算するのです。
そのまま、500万円を例に計算してみると、次のようになります。

なかなかややこしいですよね。
そこで、売却額が400万円を越える場合、この計算を簡単な式にするとこうなります。
「（売却価格　×　３％　+　6万円）　×　1.1（消費税）」

上記の例は500万円ですが、これが売却額2,000万円になると、税込で72万6,000円の手数料がかかります。
どうでしょうか。無視できない金額ではないでしょうか。

不動産会社によって、この金額設定は異なっており、仲介手数料半額や無料になるところもあります。
各社がどのような費用体系なのか、チェックしてみましょう。

なお、売りスタを運営している住宅工営では、八王子・相模原エリアで物件を売却する場合、売却の仲介手数料を売却額に関係なく一律19万8,000円でできるホームグッバイというサービスをご用意しています。
詳細は、こちらからお問い合わせください。

【さいごに】一括査定だけでは見えない部分も。気になる会社には直接問い合わせてみましょう。

いかがでしたでしょうか。
不動産の売却は、査定を取るのも手間がかかるので、一括査定でサクっと見積もりを取りたいところですが、それだけでは分からない部分もたくさんあります。
一生のうちにそう何度もあることではないので、付き合う不動産会社は慎重に選びたいですよね。

ちょっと面倒ですが、見積もりを取って気になる会社があったら、契約をする前に、会社のホームページを確認したり、直接問い合わせをしてみることをオススメします。
その中で、今回ご紹介したポイントがきっと役に立つはずです。

このほかに分からないことがあれば、遠慮なく、住宅工営にもお問い合わせください。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。