こうすれば売れる！不動産（マンション・家・土地）を複数名で共有所有している場合
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夫婦で不動産を購入する、兄弟で不動産を相続するといった場合は、複数の人がそれぞれの持ち分に応じて共有名義で不動産を持つことになりますが、共有名義の不動産を売却するには主に次の３つの方法があります。
「自分の持ち分を売却する」
「名義変更して所有者を1人に統一する」
共有名義の不動産は全員の了承を得て売却する以外にも、自分の持ち分だけ売却する、名義変更をして所有者をひとりにするといった方法がありますが、訴訟によって共有名義分割請求をして共有状態を解消する方法もあります。
しかし、ひとつの不動産として売却する際に複数の所有者がいる場合はそれぞれの同意が必要で、よく問題になるのがこのケースです。
夫婦で意見が食い違う、兄弟の仲が悪いといったことがあるとひとつの不動産として売却するのは難しくなります。
今回は、共有名義の不動産の売却方法や流れについて解説します。
目次
共有名義の不動産に関する基礎知識
最初に共有名義の不動産に関する基礎知識について解説します。
共有
不動産でいう共有とは、土地や建物の所有者が単独ではなく複数人で所有している状態のことです。不動産が共有名義になるケースには、複数の兄弟で相続する、夫婦で購入する、親子ローンで購入するといったケースがあります。不動産を共有する場合には、一つの不動産に対して各自の持ち分があります。それぞれの持ち分は登記することが可能です。
共有名義と単独名義の違い
共有名義の不動産は複数の所有者がそれぞれの持ち分の割合で持っていますが、単独名義の不動産の所有者は１名のみです。
保存と使用
共有名義の不動産において各所有者が単独で出来る行為に保存と使用があります。
保存では、建物を現状の状態で維持するために修繕や不法占拠者を追い出すといった行為が能です。使用では、共有名義人はそれぞれの持ち分に関係なくその不動産を使用できます。持ち分が少しでもあればその不動産に居住して占有することが可能という訳です。
利用と改良
利用と改良には共有名義人の過半数の同意が必要です。利用では、不動産を短期的に賃貸に出す、賃貸契約を解除することができます。改良では、不動産の改良＝リフォームなどができます。
処分
処分については、共有名義人全員の同祭が必要です。処分には、銀行からお金を借りる際の抵当権の設定や借地借家方が適応される賃貸借契約、不動差の売却などがあります。
処分についてはすべての共有名義人の権利を害する恐れがあるので全員の同意が必要という訳です。
同意
同意については口約束でも成立しますが、後々のトラブルを考えると全員の署名押印がされた同意書、一人に任せる場合は委任状をきちんと作成しておく必要があります。
よくわかる共有持ち分割合とは
共有持ち分の割合は、利用や改良を行うときに過半数の同意がいるといった際に重要になります。共有持ち分の割合は、共有名義人それぞれが持つ権利の割合のことです。
たとえば、自宅として使用していた5000万円の物件があったとしましょう。
夫の持ち分割合は、4000万円÷5000万円＝80％＝5分の４
妻の持ち分割合は、1000万円÷5000万円＝20％＝5分の１
持ち分の割合はそれぞれの不動産によって異なり、配偶者と子供二人で相続した場合だと配偶者2分の１、こどもが4分の1ずつと法定相続の割合になっていることが多く、夫婦で購入する場合は、2分の１ずつとすることもありますが、それぞれのローンの割合で分けているケースもあります。共有名義の不動産で過半数以上の持ち分があると処分以外のすべての行為は単独で行うことができます。また、売却などする場合でも持ち分が多い人が発言権を持つケースが多いです。
この持ち分割合は、登記簿謄本でも確認することができます。自宅を夫婦で買った場合はわかりやすいのですが、相続等だった場合、認識が違うことがありますのできちんと確認しておきましょう。
共有名義の不動産を売却する３つの方法
共有名義の不動産を売却する方法は、「共有名義者全員の了承を得る」「自分の持ち分を売却する」「名義変更して所有者を1人に統一する」の3つです。
不動産を共有している人すべてに同意をもらわなければ、増改築や不動産担保の借り入れ、不動産の売却など、なにもできなくなってしまいます。そのためには上記３つの方法で検討してみましょう。
共有名義者全員の了承を得る
共有名義人の不動産を売却する上で、一番トラブルが起こらないのが共有名義者全員の了承を得て売却する方法です。ただ、共有名義人が5名以上など多い場合は中々話がまとまらず、売却開始まで数カ月、下手をすると数年かかることもあります。
不動産を売却したら、どうなるのか？をきちんと全員に伝えることが大切です。特に令和になって不動産価格は高騰していますので、高い査定額がでるのであれば売却に納得してくれるかもしれません。
詳しくはこちらの記事も参考にしてみてください。
また、先祖代々の土地や、思い出の詰まった不動産だから、売りたくはない。という方も多くいらっしゃいます。お金の話はもちろんですが、気持ちに寄り添うことで解決に進む場合もありますので、きちんと話し合いの場を複数回、設けることが大切です。
自分の持ち分を売却する
共有名義人と売却の話がまとまらない場合は、単独で自分の持ち分を売却するのも一つの方法です。この場合は他の共有名義人の同意は必要ありませんが、土地や建物をどういった形で分割するかといった取り決めを行う必要があります。
ただし、持ち分だけ売却しようとしても、購入した不動産業者（個人も含む）は、共有持ち分なので、リフォームして再販したり、など勝手に行うことができません。ですので、買い手が現れたとしても市場価格を大きく下回る可能性が高いため、あまりおすすめできません。どうしても自分の持ち分を売却したいのであれば、共有名義人に話をして買ってもらうほうがお互いメリットが多くなります。
名義変更して所有者を1人に統一する
共有名義の不動産は、それぞれの共有名義人がバラバラに売却するよりも一つの不動産として売却した方が当然高く売れます。そのため、資金力のある、その不動産を所有したいという名義人がいれば、その人に持ち分を買い取ってもらって名義変更をして所有者を1人に統一するというのもひとつの方法です。単独名義になれば他の人の同意は必要ないので売却もスムーズにできます。
なかなか話し合いがまとまらない場合、共有状態を解消する手続き
共有名義人同士の話し合いがまとまらずに売却ができないといった場合に、訴訟によって解決する方法が共有持分割請求です。この方法は、裁判所を通じて共有状態を解消しようという訴訟になります。どちらが勝ち、負けということではなく、裁判所に適切な分割方法を裁定（決めてもらう）ものですので、合理的な解決ができる可能性が高まります。共有持分割請求には、現物分割、全面的価格賠償、代金分割といった方法があります。
現物分割は、一つの不動産を共有者全員で物理的に分割する方法です。所有したい持ち分に応じて金銭で調整するなどして共有状態を解消します。土地が小さくなってしまうので価値が下がる可能性もあります。
全面的価格賠償は、特定の人にすべての権利をしてもらい、金銭で生産する方法です。トラブルも少ないですがある程度資金力のある人がいないと活用ができません。
代金分割は、現物分割をすると価値が下がってしまうような不動産の場合に、裁判所が競売を実施してその代金を分割する方法です。それぞれの共有名義人が納得すればスムーズに進めることができますが、競売になるので相場価格よりも売却価格は安くなってしまいます。
できる限り法的な手続きをして遺恨を残したくないと思いますが、手法としては検討したほうが良い仕組みです。最も解決が困難になるケースは、共有不動産の共有者のうちの１人が亡くなってしまい、相続人がその共有不動産を相続する場合です。たとえば、もともとの共有名義は3名であったのに、亡くなった方には相続人が3名いて、そのまま持ち分をさらに分割して相続すると、存命の共有者２人に、相続人の３名が加わるので、5名の共有名義になってしまいます。人数が多くれなれば話し合いもなかなかまとまりません。そうなる前に、共有名義人ときちんと話し合いを持つこと、不動産価格についてきちんと不動産会社の査定額などをもとに把握しておくことがとても大切です。
共有名義の不動産を売却する際に、気を付けたほうがよいポイント
共有名義の不動産を売却する上で注意したいポイントがあります。必要書類の準備、権利関係の再確認、ローンの残債の3つです。
必要書類の準備
共有名義の不動産を売却する際に必ず必要な書類は、登記識別情報（権利証）と共有名義人それぞれの身分証明書・印鑑証明書・住民票・実印です。売却をしやすくするためには、戸建ての場合だと土地測量図及び筆界確認書、間取り図、コ哀資産税支払通知書などがあると良いでしょう。マンション場合は、間取り図と管理費、修繕積立金の金額わかるもの、固定資産税支払通知書があると売却もスムーズです。
権利関係の再確認
売却にあたってそれぞれの共有名義人の持ち分などの権利関係はきちんと確認しておく必要があります。共有名義人が複数いる場合、登記が行われていないと誰がどれだけ所有しているかを把握することが非常に困難です。この場合は、弁護士や司法書士などの力を借りて共有名義人が誰で何人いるのかを確認することから始める必要があります。
ローンの残債
共有名義の不動産を売却してもローンが残る場合は注意が必要です。住宅ローンの残債が残るようなど売却の際に一括で返済しないといけません。住宅ローンの残債については誰がいくら支払うかについてきちんと決めておく必要があります。
費用の負担割合
不動産を売却する際にはさまざまな費用がかかります。この費用をだれがどのように支払うのか事前に決めておきましょう。一般的には、かかる費用の総額を持ち分割合で按分する方法です。ただし、不動産売却前に支払いが必要になるケースもありますので、売却前に払う金額、売却後に支払う金額などを確認しておきましょう。
まとめ
共有名義の不動産を売却する場合、共有名義人といかに同意を取り付けるかがポイントになります。他の共有名義人と話をするにあたっては、具体的に「いくらくらいで売れるだろう」という価格を提示することが交渉の第一歩です。そのためには不動産会社に査定を依頼する必要があります。住まいに関する悩みや疑問、不満を解消するためのウェブマガジンの売りスタは、売却ができるだけでなく不動産売買や無料査定もしてくれます。
共有名義の不動産を売却する際には、売りスタで不動産査定を活用してみてください。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
