買取保証を解説！メリット・デメリット、適している人は？
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最近、「買取保証」を行っている不動産会社が増えています。「買取保証」とは、不動産の売却方法の一つです。
上手に活用することで、よりスムーズに、より高く売却できるかもしれません。この記事では、「買取保証」の仕組みやメリット・デメリット、買取保証での売却が適している人について詳しく解説します。
目次
不動産の買取保証とは
不動産の買取保証とは、不動産を「仲介」で販売して一定期間売却できなかった場合に、媒介契約時に決めた価格で不動産会社に買い取ってもらう方法です。もし仲介で売れない場合でも、買い取ってもらえることが保証されています。
不動産の一般的な売却方法には「仲介」と「買取」があります。
仲介は、不動産会社に依頼して買主を探してもらう売却方法です。仲介のメリットは相場並みやそれ以上の価格で売却できる可能性がある点ですが、その分売却に時間がかかるというデメリットがあります。
買取は、不動産を直接不動産会社に買い取ってもらう方法です。不動産会社が即時買取してくれるので、短時間で現金化できる・他の人に知られずに売却できるというメリットがあります。ただし、不動産会社は買い取った不動産をリフォームなどして付加価値をつけて販売することで収益を得ているので、売却価格は相場よりも2～3割低くなるというデメリットがあります。
買取保証であれば、最初は「仲介」で相場やそれ以上の価格で売却できる可能性がありながら、万が一売れない場合も「買取」してもらえるので安心です。
買取保証は、仲介と買取の“いいとこ取り”の売却方法といえます。
買取保証のメリット・デメリット
次は、買取保証のメリット・デメリットについて解説します。
買取保証のメリット
買取保証には次の５つのメリットがあります。
売却時期と買取価格が事前に分かる
買取保証の場合の媒介契約は、基本的には専属専任媒介（特定の不動産会社一社のみとの契約で、自己発見取引も不可）となるので、売却活動を行う期間は最大で3ヵ月です。
買取価格については、不動産会社から媒介契約時に3ヵ月後にいくらで買い取りされるのか提示されます。
このように、売却時期と買取価格が事前に分かるので、将来の計画が立てやすく、売却活動の期限が決まっているので売れなかった場合にも慌てることがありません。
特に住み替えの場合は、売却資金を住み替え先の頭金に充てるケースや、新築を建てる場合は買取保証がないと着工できないケースもあります。
相場価格で売却できる可能性がある
買取保証の良いところは、一定期間は仲介で売却活動ができる点です。即時買取だと相場よりも2～3割安い価格ですぐに売却しなければなりませんが、買取保証の場合は一定期間とはいえ仲介で売却できる期間があるので、相場価格で売却できる可能性があります。
最終的に買取となった場合、仲介手数料がかからない
買取保証でも、仲介で売却した場合は3%＋6万円（＋消費税）の仲介手数料が必要です。しかし、買取となった場合は不動産会社と直接の売買になるので仲介手数料はかかりません。買取の価格を判断する材料として、仲介手数料分の差額も考慮すると良いでしょう。
最終的に買取となった場合、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が免責になる
仲介で売却し個人間取引となる場合は、売主は契約不適合責任（引き渡した不動産の実態と契約時の内容が異なる場合、買主が売主に対して責任を追及できるというもの）を3ヵ月（契約によって期間は異なる）負います。買取の場合は、契約の相手が専門家である不動産会社なので契約不適合責任は免責となるケースが多いです。
内覧準備や改装工事が不要
仲介で売却するには、内覧に向けての準備やハウスクリーニングなどの改装工事が必要です。買取を前提とした買取保証の場合は、買取金額に納得しているのであれば、あえて内覧準備や改装工事をする必要はありません。
買取保証のデメリット
買取保証には次の３つのデメリットがあります。
買取価格は相場の約7割ほどになる
通常の買取であれば、買取価格は相場の約7～8割程度ですが、買取保証の場合は3ヵ月程度仲介で売却することもあって、買取価格は相場の約7割です。
仲介で売却するよりも金額が大きく減るので、買取価格を決める際には、買取金額でローンを完済できるか・新居の頭金は足りるかなどを事前に確認しておく必要があります。
途中で不動産会社を変えられない
買取保証では、専属専任媒介契約を結ぶので、一度契約してしまうと別の不動産会社に仲介や買取を依頼することができません。勝手に依頼すると違約金が発生する可能性もあります。買取保証をする際は、不動産会社を途中で変えられないことを念頭において慎重に不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社によっては、買取して再販売した場合の利益を還元してくれる「利益還元制度」や、新しい家を先に購入できるように融資をしてくれる「つなぎ融資制度」などのサービスを利用できる場合もあるので、総合的に見て判断するようにしましょう。
相場価格での売却はあまり期待できない
買取保証ではじめに仲介で売却をする場合は、内覧準備やリフォーム工事などを行わないこともあり、相場での売却はあまり期待できないケースが多いです。
高く売却したい場合は、やはりはじめは仲介を利用してしっかりと売却活動を行い、どうしても売却できない場合の最終手段として買取を検討する方が良い場合もあります。
買取保証での売却が適している人
全ての人が買取保証を活用すべきというわけではありません。買取保証が適している人は次の通りです。
売却の期限が決まっている人
まず、売却の期限が決まっている人は買取保証に適しています。転勤で引っ越しの日が決まっているのでその日までに売却したい・住み替え先が決まっているので新居の引き渡しのタイミングに合わせて売却したい・離婚が決定したので別れて暮らす前に売却したい、といったケースが該当します。
早く売りたいけれど少しでも高く売却したい人
他にも、相続した不動産を早く処分して現金化したいが、少しでも高く売却したい人にも買取保証は適しています。
買取保証の流れ
ここでは買取保証を受ける流れについて解説します。買取保証の契約をする場合は次の手順で進みます。
1．買取保証を行っている不動産会社を探す
全ての不動産会社が買取保証を行っているわけではないので、インターネットで「不動産 買取保証」などと検索して、買取保証を行っている不動産会社をいくつかピックアップします。
2．査定を依頼する
ピックアップした不動産会社の中から2～3社を選んで査定を依頼します。査定は複数社に依頼することで、比較検討できるだけでなく、複数社に依頼していることをそれぞれの不動産会社に伝えると、価格競争が発生し査定金額が上がる可能性もあります。面倒だと思わずに、査定は必ず複数社に依頼しましょう。
3．買取保証を依頼する不動産会社を決める
依頼した複数の不動産会社からの査定結果がそろったら、買取金額や、利益還元制度・つなぎ融資制度などのサービスの有無などを総合的に判断して、どの不動産会社に買取保証の依頼をするかを決めます。同じエリアや同じマンションでの買取実績があるかどうかも、不動産会社を選ぶ際の重要なポイントです。
4．専属専任媒介契約を結ぶ
不動産会社が決まったら、いよいよ専属専任媒介契約の締結です。契約時に買取保証の価格が提示されます。
5．売却活動を行う
契約後は、一定期間仲介で売却活動を行います。
6．売却or買取
仲介で買主が見つかったら、売買契約を結び売却です。仲介で売却できなかった場合は、あらかじめ取り決めていた金額で不動産会社に買い取ってもらいます。
「買取保証」は仲介と買取のいいとこ取り！
買取保証は、仲介と買取それぞれのメリットを併せ持つ売却方法です。一定期間は仲介で売却活動をするので、相場価格やそれ以上で売却できる可能性もあり、売れなかった場合には不動産会社に買い取ってもらえるので安心です。住み替えで売却しなければならない期限が決まっている場合などには非常に有効な手段です。メリット・デメリットを十分に理解して、買取保証を上手に活用しましょう。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
