一戸建てを売却する流れや期間、相場を解説

一戸建てを売却する流れや期間、相場を解説

一戸建てはマンションと比べると売却が難しいのではないかと悩んでいる人は多いはず。マンションと違って、一戸建ての場合はそれぞれが全く異なる造りになっており、築年数やメンテナンス状況によっても価格は大きく変わります。しかし、一戸建ての売却は、基本的な内容を抑えておけばそれほど難しいものではありません。一戸建てを上手に売却するには、どういった手順・流れで進めていくかを理解し、相場を把握しながら売却を検討していくことが重要です。今回は、一戸建てを売却する流れや相場について解説します。

一戸建てを売却する流れや売却にかかる期間

一戸建てを売却するにはどういった手順で進めていけばよいのでしょうか。まずは大まかな流れについて理解することが重要です。

一戸建てを売却する流れ

一戸建てを売却する流れを、ステップごとに解説します。

1.情報収集&事前準備

最初に行うのが情報収集と事前準備です。情報収集といっても難しく考える必要はありません。ポータルサイトや簡易査定ができるサイトで、大まかな価格はどのくらいになるか、依頼するにあたってどういった不動産会社があるのかといった点を調べておくと良いでしょう。一戸建ての査定で重要になるのが、謄本や間取り図、測量図といった物件資料です。きちんと査定を行ってもらうためにもできるだけ資料をそろえるようにしてください。

2.査定を依頼する

情報収集の際に調べた不動産会社や一括査定サイトを利用して、不動産会社に査定をしてもらいます。
不動産会社がまず行うのは簡易査定です。謄本や送付されてきた資料、グーグルマップで調べた外観をもとに、周辺の相場などを調査して書面上で査定を行います。間取り図や測量図、建築計画概要書など資料があると、不動産会社も正確な査定を行うことができます。

3.媒介契約を結ぶ

不動産会社の査定結果を元に、どの不動産会社に訪問査定してもらうかを決めます。訪問査定は、不動産会社に建物を見てもらいながら、雨漏りや傾き、周囲の状況などを確認してもらう査定方法です。訪問査定後に最終的な査定金額を提示してもらってどの不動産会社と媒介契約を結ぶかを決めます。媒介契約は、売出価格や仲介手数料の金額、売却活動における方針などを取り決める契約で、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。一般媒介の場合は複数社に依頼できますが、1社に任せることで売却活動に力を入れてもらえる専任媒介がおすすめです。

4.一戸建ての売却活動を行う

媒介契約を結んだらいよいよ売却活動開始です。不動産会社は、他の不動産会社も利用するREINS(レインズ:不動産流通標準情報システム)に物件登録を行い、自社ホームページ、ポータルサイト、チラシ、店頭広告などを使って、一戸建ての売却活動を行います。そして、ネットや広告などを見て物件に興味を持った方から、内覧の問い合わせがきたら、日時などを調整して物件を案内します。

5.売買契約をする

内覧後に購入の申し込みをもらい、価格などの諸条件が決まったら、売買契約をします。売買契約では、売却価格だけでなく、引き渡しの期限や違約金などを取り決めます。ローンを使う場合はローン特約を入れることがほとんどです。これは、万が一購入者がローン審査に落ちた場合に手付金などが返金され、白紙撤回となる特約です。

6.引き渡し

購入者のローンの審査が無事に通れば、いよいよ引き渡しです。まずは、いつ引き渡しをするのかの日程を決めます。引き渡しにあたり、登記に必要な資料をそろえる必要があります。当日は売主から買主に登記を移転する手続きに必要な書類がそろっているかどうかの確認を行い、売主が残代金を受け取った時点で引き渡しが完了となります。

一戸建ての売却にかかる期間

前述のステップごとにかかる期間の目安は次の通りです。

1.情報収集&事前準備

1週間~1ヵ月

2.査定を依頼する ~ 3.媒介契約を結ぶ

1~2週間

4.一戸建ての売却活動を行う

1~3ヵ月

5.売買契約をする ~ 6.引き渡し

1~3ヵ月

このように、一般的に一戸建ての売却には、半年前後かかります。
不動産会社の査定金額は、媒介契約の期限である3ヵ月以内に売却できる価格を提案してくれますので、早ければ3ヵ月以内に売却することができます。
中には期間が長くなったとしてもできるだけ高く売ることを希望する売主もおり、その場合は1年以上かかる場合もあります。

一戸建ての売却相場

一戸建てを売却するにあたって調べておきたいのが売却相場についてです。売却相場を知るには、まずはエリアごとの売却実績の調査を行います。エリアごとの販売実績を調べるには、REINS Market Information(レインズ マーケット インフォメーション)が便利です。前述したREINS(レインズ)は不動産会社のみが利用できるデータサイトですが、REINS Market Informationは一般の方でも見ることができるサイトで、過去1年の成約実績が掲載されていています。地域詳細、沿線、最寄り駅、駅徒歩、坪単価、専有面積、間取り、築年数、成約時期、用途などの入力が可能です。また、不動産会社に一括査定を依頼して査定書をもらうのも売却相場を調べる上では重要になります。査定価格は不動産会社によって差がありますが、不動産会社も相場を参考に査定金額を決めているので、REINSを参考にすることで大体の売却価格を予想することができます。
次に、築年数ごとの売却相場の目安について確認しておきましょう。基本的には、築年数が古くなればなるほど建物の価値は下がります。木造アパートの場合は、築年数が20年を超えると一気に価格が下がるので注意が必要です。築年数による建物の価値の基準は不動産会社によって違いますが、概ね20~22年で建物の価値はゼロとしています。築10年で半分、築20年でゼロ、築30年以上だと土地単体での売却といったイメージです。ただし、いくら築年数が古くても、外壁工事や室内のリフォームをしている場合は当然プラス材料になります。不動産会社に、いつどのくらいの費用をかけて工事を行ったかなどをきちんと伝えるようにしましょう。

一戸建て売却と買取の違い

一戸建ての売却方法は大きく分けて2つ、仲介を利用した売却と買取があります。
仲介を利用した売却は、不動産会社と媒介契約を結んで一般顧客に販売する方法です。時間はかかりますが、相場価格での売却が期待できます。
買取は、不動産会社などの買取業者に直接買取をしてもらう方法です。不動産会社の査定価格がそのまま売却価格になるので、金額に納得すればすぐに売買契約・引き渡しとなります。早期に売却できる、不動産会社などのプロが購入するので契約不適合責任(瑕疵担保)が免責になるといったメリットがありますが、その分、価格は相場の2~3割安くなります。少し時間がかかっても高く売却したい場合は仲介を利用した売却、早く現金化したい場合や離婚など誰にも知られずに売却したい場合には買取を利用するのがおすすめです。

一戸建てを売却する際にかかる費用・税金

一戸建てを売却する際に必要な費用・税金などについて確認しておきましょう。

仲介手数料

かかる費用の中で一番大きな金額となるのは、やはり仲介手数料です。仲介手数料は、売却価格の3%+6万円(消費税)で算出できます。

売買契約書の収入印紙

収入印紙の金額は、物件の売却金額によって異なります。令和4年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されます。

契約金額印紙税額軽減税率が適用された場合
10万円超え 50万円以下400円200円
50万円超え 100万円以下1,000円500円
100万円超え 500万円以下2,000円1,000円
500万円超え 1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超え 5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超え 1億円以下6万円3万円
1億円超え 5億円以下10万円6万円
5億円超え 10億円以下20万円16万円
10億円超え 50億円以下40万円32万円
50億円超え60万円48万円

抵当権抹消などの登記費用

物件の評価によって異なりますが、5~10万円程度です。

ローンを繰り上げ返済する場合の手数料

契約内容によって異なりますが、1~3万円程度です。ネットバンクを利用すると安くすることができます。

譲渡所得税(所得税および復興特別所得税・住民税)

売却した年の1月1日時点での保有期間によって異なりますが、短期譲渡(保有期間が5年以下)なら譲渡所得の39.63%、長期譲渡(保有期間が5年超)なら譲渡所得の20.315%となっています。譲渡所得にこの税率をかけた金額が譲渡所得税額となります。
ただし、マイホームの場合は3,000万円の特別控除が受けられるので支払うケースはほとんどないといえます。

その他費用

一戸建ての場合は、隣地との境界を明示するために測量が必要な場合や、土地として売却する場合は、解体して更地にする必要があります。また、中古住宅の場合は、ホームインスペクション(住宅の専門家が建物の状態を詳しく調査する住宅診断のこと)などを買主から求められるケースもあります。そういった場合は、別途費用が必要です。

  • 測量費…30~60万円(広さによって異なる)
  • 解体費用…100~300万円(建物の構造や大きさによって異なる)
  • ホームインスペクション費用…5~7万円

こういった費用は、物件によって状況が異なるので専門家に依頼して必ず見積もりを取りましょう。

一戸建てを売却する時の注意点

一戸建てを高く売却するために注意すべきポイントについて解説します。

土地の権利や境界線を確認する

一戸建てを売却するときは、基本的に土地と建物を一緒に売却します。相続登記が終わっておらず所有者の変更ができていない場合や、前面道路を周辺の所有者が共有して持っている場合など、土地や建物の権利が現在どういう状態なのかを事前に確認しておく必要があります。また、一戸建てはマンションと違い、築年数が古い物件だと隣との境界線が曖昧なまま建てられているケースも多いです。土地の売却にあたっては、売主は買主に境界の明示を行う必要があります。一番確実なのは、測量士に依頼して隣地の所有者と境界を確認してもらい、境界標を設置する方法です。ただし、土地の広さによっては高額な費用がかかります。費用をかけたくない場合は売主が指差しして写真を撮る、赤いペンキなどでしるしを入れるなどして境界を明示する方法もありますが、将来的に隣地ともめるリスクがあるので、測量をしない場合は買主から減額交渉が入るケースが多いです。

契約不適合責任を問われないよう対策する

仲介を利用して売却する場合は、一般顧客向けの売却になるので売主は契約不適合責任を負います。契約不適合責任は、以前は瑕疵担保責任と言われていましたが、雨漏り、シロアリの害、給水管の故障など、引き渡しの後に不具合が見つかると売主は修繕の責任を負います。特に、築年数の古い物件の場合は不具合も見つかりやすいです。契約不適合責任を問われないようにするために、ホームインスペクションを受けておくと良いでしょう。事前に調査しておけば、売主も安心できますし買主も検討しやすくなります。

内覧の準備をする

一戸建ての場合は、住みながら売却するケースも多いです。空室であれば、ハウスクリーニングを入れるといった方法も取れますが、住んでいる場合はなかなか難しいと思います。そのため、内覧の際には、室内の清掃や、整理整頓を行うことが重要です。また、内覧の10分前には窓を開けて通風をするのも忘れないようにしましょう。

リフォームはせず補修にとどめる

リフォームでかけた費用ほど物件の価格が上がらないというケースは多いです。中古物件は、リフォームを前提に購入を検討されることが多く、購入者が自分好みにリフォームできるのが良さでもあります。そのため、中途半端にリフォームするよりも補修程度にとどめておく方が良いでしょう。補修については、外壁や植木の選定、壊れた設備の修理程度で大丈夫です。

物件が良く見える工夫をする

同じ物件でも見てもらうタイミングや状況によって査定価格が変わるケースもあります。室内は、不要な物を捨てる、汚れを掃除するなどしてできるだけきれいにしておきましょう。査定の時間帯は、日中で晴れた日がベストです。日当たりが良い場合は大きなアピールポイントになります。また、自分が住んでいて良いと思う点(学校区、買い物、治安)も査定にプラスになることがあるので積極的に情報提供しましょう。

一戸建ての売却準備は計画的に

一戸建てを売却する前に、売却の流れや売却相場の調査の方法をきちんと把握しておくことが重要です。事前の準備から査定、売却活動、売買契約、引き渡しと売却には少なくとも3ヵ月以上はかかります。売却の際は、一戸建てを高値で売却するための5つのポイントを実践することで査定金額の大幅なアップが期待できます。不動産会社に丸投げするのではなく、ポイントを押さえて計画的に一戸建ての売却の準備を進めてください。

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