住宅ローンが払えず競売になる前に…知っておくべき「任意売却」の基本

コロナウィルスの影響で仕事が減ったり、会社の経営状態が悪化して転職をせざるを得なくなったりと、様々な理由で住宅ローンが払えなくなる人が増えています。

住宅ローンが払えなくなると競売に掛けられて自宅が失ってしまうのではないかと心配に思う人も多いと思いますが、支払いが難しくなったからといっていきなり競売に掛けられてしまうわけではありません。
金融機関に相談して返済計画の見直し（リスケ）を相談することも可能ですし、それでも返済が難しい場合に取れる手段としては任意売却があります。

任意売却とは、金融機関の承諾を得て自宅を売却する方法です。競売よりも高く売却できる可能性が高く、売却後の支払いなどについても金融機関と交渉ができます。
今回は、任意売却と競売の違い、任意売却のメリット・デメリットについてご紹介します。

任意売却とは

住宅ローンの支払いが難しくなり延滞が長く続くと、金融機関から期限の利益の喪失を理由に一括返済を迫られ、支払えない場合は担保になっている不動産は競売によって強制的に売却されます。
競売だと市場価格よりもかなり安い価格での売買となってしまい、債務も残ることが多いので再出発は大変です。

その状況を避け、自宅を売却する方法の1つが任意売却です。
任意売却では、売却しても住宅ローンの残債が残る不動産を金融機関の合意を得て売却することができます。
任意売却の一番のメリットは、金融機関の合意がいる以外は通常と同じように売却ができることです。競売よりも高い価格で売却できることはもちろん、引き渡しや引っ越しの時期などについても相談ができます。
また、売却して残った住宅ローンの残債についても、毎月数万円の返済してもらうなど相談が可能な点もメリットです。
競売と比べると再出発がスムーズに行えることから、近年は不動産会社へ任意売却の相談をする人も増えています。

任意売却と競売の違い

競売は、金融機関が裁判所に競売開始の申立てを行い、競売開始が認められると裁判所が所有者に代わって入札形式で売買を行います。
期間は、一般的に競売開始から落札までおよそ5か月～6か月程度かかります。
対して任意売却は、不動産会社などと協力して金融機関に相談を行って売却を進めます。
競売と任意売却については次のような違いがあります。

競売は裁判所主導で強制的に売却が進む

任意売却は売主と買主が契約を行って売買するのに対して、競売は裁判所が主導で強制的に売却が進むため、債務者である売主がやることはあまりありません。
手間がかからないとも言えますが、競売の場合は所有者の意思が反映されることは難しいので、売却が決まると強制退去となります。一方、任意売却は大まかな流れは通常の売却と同じですので、売却活動の手間はありますが、競売と比較した場合、引っ越しの費用や時期などに融通を付けやすいでしょう。

競売で売却すると住宅ローンの残債が多くなる

競売で売却する場合は、通常の売却と比べると購入者も不動産業者などのプロが多いこともあって売却価格は相場よりも低くなるのが一般的です。
そのため、通常の売却と変わらない任意売却と比べると住宅ローンの返済が多く残ってしまう可能性が高くなります。競売で売却した場合、引っ越し費用などもありませんので、債務整理や自己破産などの検討も必要になる人もいるでしょう。

任意売却であれば引越し費用などの捻出が可能

競売で売却しても住宅ローンの残債が残るケースがほとんどです。
そのため、債務者は引越費用など自分で準備する必要があります。
しかし、任意売却の場合は、金融機関との交渉次第では仲介手数料や引越し費用なども考慮してもらうことができます。
競売と比べると任意売却の方が新生活に向けての再出発がしやすくなります。

任意売却をしてもローンが残ってしまう場合

競売よりは高く売れる可能性が高い任意売却でも、住宅ローンが完済できる価格で売却をするのはなかなか難しく、返済が残ってしまうケースは多くあります。
残った住宅ローンは免除されるわけではなく金融機関へ返済が必要です。
任意売却でも住宅ローンが残ってしまった場合の対処法についてご紹介します。

賃貸物件を借りて返済

任売売却で住宅ローンが残ったままの状態では新たに自宅を購入することはできないので賃貸物件へ引越しをすることになります。
当面は、家賃と住宅ローンの残債の返済を同時で行う必要があるので、金融機関もある程度返済条件については譲歩してくれます。
毎月1万円～数万円程度の返済を行い、5年～7年程度で完済するなど、無理のない返済にしてもらえるように交渉しましょう。

リースバックを行う

同じ賃貸でもリースバックであれば、所有物件に住み続けることができます。
リースバックは、所有物件を不動産会社に購入してもらい、今度はその物件を不動産会社から賃貸してもらう方法です。
所有者は引越しをしなくても良いので、学校区を変えなくて良い、近所の人に知られずに売却できるといったメリットがあります。
ただ、リースバックをしたから言って家賃の支払いや住宅ローンの残債が無くなるわけではないので、住宅ローンの返済については賃貸と同様に金融機関と交渉が必要です。

金融機関が任意売却を認めていないと売却活動ができないので注意

住宅ローンの返済に困って、金融機関に相談したからといって必ずしも任意売却が認められるわけではありません。
次は任意売却が認められないケースについて紹介します。

住宅ローンの借り入れから期間が短い

任意売却が認められないケースで多いのが、住宅ローンの借り入れを行ってから期間があまり経っていないケースです。
住宅ローンを借りる場合、ほとんどの人が30年～35年と長い期間の契約をします。
そのため、契約して数か月しか経っていないのに任意売却をしたいといっても金融機関の印象が悪く応じてもらえないことが多いです。
任意売却を認めてもらうためには、最低でも2年、出来れば3年以上は返済しておく必要があります。

住宅ローンの借り入れに不正があった

住宅ローンの審査を通すために、源泉徴収票を改ざんする、一時的に家族や友人に自分の口座へお金を振り込んでもらって自己資金を多く見せる、2重契約で物件価格を高くするなどをして住宅ローンを不正に借り入れた場合、当然ですが任意売却は認められません。
場合によっては一括返済を請求されることもあるので絶対にやめましょう。

任意売却をしなくても回収できる見込みがある

住宅ローンの返済が厳しくなっても、物件の価格が上がっている、住宅ローンの残債が少ないといった場合は、金融機関から任意売却をしなくても住宅ローン返済が可能であると判断されるケースがあります。
この場合は普通に不動産会社に依頼して売却すれば完済できるケースが多いので、まずは不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

任意売却をする際の注意点

所有者にメリットの多い任意売却ですが、連帯保証人に迷惑をかける可能性があるなど注意しないといけないポイントがいくつかあります。
ここでは、任意売却を進める上での注意点について紹介します。

連帯保証人の同意が必要

任意売却をするにあたって連帯保証人がいる場合は、連帯保証人の同意が必要です。
売却後に住宅ローンが残る場合は、完済するまで連帯保証人は債権を保証する必要があります。
そのため、任意売却して生活が改善されれば良いですが、改善されない場合は連帯保証人が返済しないといけません。
任意売却を進める際は、連帯保証人にきちんと相談した上で進めるようにしましょう。

時間制限がある

任意売却の場合、金融機関にもよりますが6か月以内など機関の制限を設けられるケースがほとんどです。
任意売却するからといって必ず希望の価格で売れるわけではありません。
希望の金額が高いと売却に時間が掛かってしまうケースもあります。
そのため、事前に査定をしてもらい相場価格を調査するなど、下準備をしておくことが重要です。

任意売却を検討する際はまず不動産会社に相談してみましょう。

任意売却は、売却後に住宅ローンの残債が残る場合でも金融機関と交渉することで所有物件を売却する方法です。
ですので、最初に相談するべきは金融機関のように思えますが、実は金融機関以外にも不動産会社や弁護士などに相談することができます。

任意売却は債務整理に関する法的な知識など、通常の不動産売却とは異なる専門的な知識も必要な売却方法ですので、一般的な不動産会社では対応が難しいと言われてしまうこともあります。
ですが、任意売却を扱っている不動産会社であれば、弁護士や銀行などとも連携しスムーズに手続きを進めてくれるでしょう。
不動産会社は、日ごろからこういった不動産に関わる専門家とのやり取りを頻繁に行なっていますので、まずどこに相談して良いか迷ったら、任意売却の取扱がある不動産会社に問い合わせてみると良いでしょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。