中古マンションを売却！知っておきたい、流れ・相場・手数料・コツ
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将来的に、今暮らしているマンションの売却を検討している方も多いのではないでしょうか。マンションの売却が初めての方にとっては、どういったことに注意する必要があるのか、価格の相場や手数料など分からないことが多いでしょう。この記事ではマンションを売却する際に知っておきたいことを分かりやすく解説しています。マンションの売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。
目次
中古マンションの売却を検討している人が知っておきたいこと
中古マンションの売却で知っておきたいことは大きく分けて5つです。
- 売却の流れ
- 相場
- 諸費用、準備物
- 不動産会社の選び方
- 高く売却するコツ
中古マンションの売却は情報戦と言っても過言ではありません。知らなくて損をしてしまうこともあるので、しっかりと学んでいきましょう。それでは5つのポイントについて順を追って解説していきます。
中古マンションを売却するまでの流れ
中古マンションの売却の流れは次の通りです。
- 売却の相談
- 不動産の査定
- 媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
- 決済・引き渡し前の各種準備
- 決済
- 引き渡し
それでは順を追って解説します。
1.売却の相談
不動産会社と売却について相談します。住み替え先の検討状況によっては売却の方法も変わるため、状況は包み隠さず話しておきましょう。高く売却するには、同時に複数の不動産会社に相談することをおすすめします。
2.不動産の査定
自宅のマンションがいくらで売却できるのかを不動産会社に査定してもらいます。査定額は、同じマンション内の事例や近隣エリアの事例、お部屋のコンディションなどを踏まえて総合的に算出されます。
3.媒介契約
売却価格を確定させたら「媒介契約」を結び、不動産会社へ正式に売却を依頼しましょう。不動産の売却はあくまで成果報酬のため、この段階で費用はかかりません。後述しますが、媒介契約には3種類あります。
4.売却活動
不動産会社による売却活動がスタートします。購入検討者の内見が始まるので、まだ居住中という場合は物件の第一印象を良くするために、片付けや換気などはきちんと行いましょう。
5.売買契約
購入検討者から正式に申し込みが入り、諸条件がまとまれば契約に進みます。契約時は買主より手付金として取引額の5〜10%程度を受領するのが一般的です。
6.決済・引き渡し前の各種準備
権利証や印鑑証明書などの各種書類の準備や、引っ越しの準備をします。
7.決済
契約時に受領した手付金以外の残りの代金や各種精算金を受領します。通常、次に挙げる「引き渡し」と同時に行われますが、引っ越しのタイミングによっては別々に行う場合もあります。
8.引き渡し
司法書士による売主、買主の本人確認後、所有権が移転します。通常、鍵などもこのタイミングで渡すことになります。
中古マンションの相場を把握する方法
中古マンションの相場を把握する方法は大きく分けて2つあります。1つ目は不動産会社のホームページでお住まいのエリアの売却情報を調べることです。売却時に相場を知らなければ損をしてしまいます。相場を把握する力は一朝一夕で身につくものではありません。同じマンション内や近隣マンションの事例を見続けることによって徐々におよその相場が身につきます。2つ目は一括査定です。不動産会社に査定を依頼する際には必ず複数の会社に依頼しましょう。1社のみの査定では、その価格の妥当性は分かりません。査定額が分かったら、各会社に根拠などを細かく聞いてみましょう。
売却する際にかかる手数料や税金、準備する書類
ここからは売却する際にかかる手数料や税金、準備する書類について解説します。
手数料
不動産の仲介手数料は売買金額によって異なります。
- 200万円以下…売買金額の5%＋消費税
- 200万円以上400万円以下…売買金額の4%＋消費税
- 400万円以上…売買金額の3%＋消費税
ただこれでは計算が面倒なため、400万円を超える価格の場合は、速算式で(売買金額×3%＋6万円)＋消費税と表されます。また、仲介手数料は必ずしも満額支払わなければならないものではありません。上記の計算式は仲介手数料の正規手数料といわれ、不動産会社が受領できる上限となっています。いたずらに交渉して営業マンのモチベーションを下げてしまっては本末転倒ですが、状況によって相談してみてはいかがでしょうか。
税金
契約時に契約書に貼り付ける印紙代がかかります。
- 1,000万円以下…5,000円
- 5,000万円以下…10,000円
- 1億円以下…30,000円
また購入時より高く売却できた際には、譲渡所得に対して税金を納めなければなりません。税率はマンションの所有期間によって異なります。購入してから5年以内に売却した場合、短期譲渡として利益に対して39%、5年以上の場合、長期譲渡として利益に対して20%がかかります。利益からは購入時や売却時の諸費用を差し引けるため、領収書などは処分せずに保管しておきましょう。また、売却したマンションを居住用として利用していた場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があるため、お近くの税務署にも確認してください。
準備する書類等
一般的に売却時に準備する書類は次の通りです。
- 権利証（登記識別情報通知書）
- 印鑑証明書
- 実印
- 本人確認書類
- 固定資産評価証明書
権利証や識別通知書を紛失してしまい手元にない場合、再発行ができません。その場合は司法書士に別途証明書を作成してもらう必要があります。
不動産会社の選び方
不動産会社を選ぶ際には3つのポイントに気をつけましょう。
- 実績があるか
- サービスは豊富か
- 担当者が信頼できるか
それぞれ説明します。
実績があるか
不動産会社は大手の不動産会社から街の不動産屋まで幅広くあるので、マンションを取り扱ったことがあるかに注目しましょう。マンションを扱ったことのある会社であれば、マンションについて詳しいだけでなく、購入検討者などのお客さんを抱えていることが多いためです。なるべくスムーズに売却するためにも、実績のある不動産会社を選びましょう。
サービスは豊富か
近年不動産各社は売り物件を持つために、ありとあらゆるサービスを展開しています。大手の不動産会社であれば、売却後に発生してしまった給排水管の故障など、本来であれば売主が費用負担しなければならない部分を不動産会社が負担してくれるサービスもあります。後述しますが、壁や床の補修や水まわりの清掃など、購入検討者への第一印象を良くするサービスもあるため、サービスの豊富さで比較するのもいいでしょう。
担当者が信頼できるか
実績やサービスなど気をつけるべきポイントはありますが、一番大切なのは信頼できる担当者かどうかです。不動産の売却は売主と担当者の二人三脚で進めるものです。あなたの大切な不動産を「任せたい！」と思える人に依頼しましょう。
より高く中古マンションを売却するコツ
より高く売却するためのコツは3つあります。
- 第一印象
- 媒介の種類
- 時期
第一印象
マンションの内見の際は、購入検討者の第一印象が重要です。散らかっていたり、暗い部屋では印象が良くありません。片付けや換気、全ての部屋に電気をつけるなど印象アップのために工夫しましょう。不動産会社によっては専門業者による水まわりの清掃などをサービスとして行ってくれるところもあります。活用してみてはいかがでしょうか。
媒介の種類
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。細かな違いはありますが、複数の不動産会社に依頼する方法と1社のみに依頼する方法で分けられます。信頼できる担当者の場合は1社に任せるのもいいですが、複数の会社に依頼し、比較するのも高く売る方法としておすすめです。
時期
不動産の繁忙期は2〜3月です。賃貸だけでなく売買でも取引件数が増加するため、この時期に合わせて売却を開始するのもいいでしょう。
まとめ
この記事では、中古マンション売却のために知っておきたいポイントについて解説しました。不動産取引をする機会は人生に何度もあるわけではありません。長く住んだ住まいを気持ちよく売却するため、また大きな金額が動く取引でもあるので、少しでも好条件で売却できるように、多くの情報を集めましょう。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
