【失敗例】マンション売却でよくある失敗５選と５つの対策

「一社しか査定を取らなかったばかりに相場よりも安い価格でマンションを売ることになってしまった」、「売却後の税金について考えていなかったので急にお金が必要になった」など、マンションの売却には意外な落とし穴があります。

マンションを売却する機会なんて、人生でそう何度もあることではないので、失敗しないためににも、こういった過去の経験者の失敗談や事例を参考にしたいですよね。

代表的なマンション売却の失敗には、余裕のないスケジューリング、不動産会社選び、内覧の準備不足、税金面の確認漏れなどがあります。

今回は、マンション売却を経験した人のこれらの失敗例や事例を紹介しまので、あなたのマンション売却が成功するための参考にしてみてくださいね。

失敗例1：余裕のないスケジューリング

マンションの売却で失敗したと後悔する原因で特に多いのが、スケジュールに余裕をもたなかったケースです。

マンションの売却には、順調にいっても通常2か月～3か月かかります。
売却の準備から引渡しまで余裕のないスケジューリングをしてしまったばかりに失敗した事例やトラブルには、次のようなものがあります。

先に引越しを決めてしまい、売却期間に余裕がなくなってしまった

オープンハウス等で気に入った物件があり、購入の契約をしたものの、現在所有しているマンションを売却しないと新たなローンが組めないのに引渡しまでに2～3か月程度しかなく、急いで不動産会社に売却を依頼した、というようなケースが当てはまります。

今住んでいるマンションの売却準備に手間取ってしまうと、売却期間さらに短くなってしまい、最終的には新居の住宅ローンを組むために相場よりも安い価格で売却せざるを得なくなってしまうことも。

こういった事態を避けるためにも、住み替えの計画は期間に余裕を持って行なうようにしましょう。

引渡し時期までに引越しができなかった

マンションの売買契約時に取り決めた引き渡し時期までに売主の引っ越しが完了できないと、買主の引っ越し時期もずれてしまい、その期間、買主が住む場所がないなんていう事態もあります。

多少遅れても大丈夫だろうと安易に考えて不動産会社に引き渡し時期を延ばしてしまうと、買主の人から、引越しを引き延ばした期間のホテル代と荷物の保管代を請求されてしまうケースも。

取り決めた期間で引っ越しができるように、きちんと準備を進めておきましょう。

失敗例2：相場を下回る価格で売却してしまった

マンションを売却した後に相場価格を調べるとかなり低い値段で売却したことがわかって後悔する人も多くいます。

相場より売却価格が安くなるケースには、査定を1社のみしかとらなかった、高預かりされてしまって売却時期を逃してしまったといったケースがあります。
相場よりも安い価格で売却するとなると住宅ローンの残債を下回ってしまうこともあり、そうなると不足分を自腹で支払わないといけないといった事態に陥ってしまいかねません。

ここでは、相場価格よりも安い価格で売却しまった事例について紹介します。

査定を1社しか取らなった

例えば、急な転勤が決まったなどの理由で、急いで自宅を売却しなければならなくなってしまった場合のように、すぐに売りたい事情があってとりあえず目についた不動産会社に相談し、そのまま依頼してしまうケースなどで見られる失敗です。

当時は言われるままに契約をしたけれど、後から調べたときに相場よりも低い金額で売却していたことに気が付くことが多いです。
急いでいるとつい焦って物事を決めてしまいがちになってしまいますが、あまり時間に余裕がない場合でも、合い見積もりを取るなど、できる限り下調べを行なうようにしましょう。

売却時期を逃して相場よりも安くせざるを得なくなってしまった

複数社に査定を出したところ、相場よりも高い査定を出してくれた不動産会社があって契約をしたら、実は、契約を取るために高い金額で提案をしているいわゆる「高預かり」だったというケースもあります。こういった場合、高い査定額を鵜呑みにして価格を決めてしまったことで中々売却が進まず、結局期限が近付いてきてしまい、最終的には相場よりも安い金額で不動産会社に買取をしてもらうことになるケースも少なくありません。

相場よりも売却額が安くなってしまうと、売却したお金で住宅ローンが支払いきれず、自己資金から補填をしなければならなくなってしまうこともあるので、売却価格は慎重に決めるようにしましょう。

失敗例3：売却活動を積極的にやってくれる不動産会社じゃなかった

マンションを売却する場合には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は、複数社と契約できる一般媒介と1社しか契約できない専任媒介、専属専任媒介の3種類あり、不動産会社からは専任媒介での契約を依頼されることが多いでしょう。
専任媒介のメリットは、1社に任せることで不動産会社は責任が重くなる、他の物件よりも優先して紹介してくれる、広告なども大々的に行ってくれるなどが挙げられます。

一般媒介と比べるとハウスクリーニングや仲介手数料の割引など、不動産会社の付帯サービスも充実している会社も多くあります。

しかし、任せた不動産会社が売却活動をしてくれないと大変です。
ここでは、不動産会社に専任で任せた場合のリスクについて事例を紹介します。

レインズに掲載しない

専任媒介で契約した場合は、不動産会社は、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」であるレインズに７営業日以内に掲載する必要があります。

レインズに掲載しないと宅建業法違反です。

しかし、不動産会社の中には、自社で買主を探して売主・買主から仲介手数料をもらう両手取引をしたいためにレインズに掲載しないところもあります。
他社は売り出されていることすら知らないわけです。

レインズに掲載されていれば紹介してもらえたかもしれないのに紹介してもらえないということになります。
レインズに掲載しないような不動産業者と契約すると、売主は大きな機会損失を被ることになります。

囲い込みをされてしまった

物件を預かっている不動産会社が、他の不動産会社に物件を紹介させないように妨害する行為を「囲い込み」と言いますが、両手取引をするために囲い込みをする不動産会社もあります。

囲い込みの例としては、他社が内覧の申し込みをしても契約予定であると断る、自社の案内がある場合はその日は予約が一杯だと他社に案内させないといったケースがあります。

囲い込みをされてしまうと、売却活動が長引いてしまったり、それによって値下げ交渉をされやすくなってしまったりと、売主にとってはデメリットが多いものです。信頼できる不動産会社かどうか、慎重に見極めるようにしましょう。

失敗例4：内覧の準備不足や、当日の説明がうまくできなかった

内覧に来てもらっても肝心の売主側の準備が出来ていないと内覧は失敗してしまいます。

次は、内覧時には内覧の準備不足、当日の対応の不手際など、印象が悪かったことによる失敗例を紹介します。

掃除や部屋の整理整頓をしていなかった

内覧の準備不足で多いのが掃除や部屋の整理整頓を行っていないケースです。
売出しているマンションを購入するかどうかは、第一印象で決まるといっても過言ではありません。

部屋を開けたと同時にゴミが散乱していたり、日用品や衣服がそのあたりに置きっぱなしだったりすると非常に印象が悪くなってしまいます。
居住したまま売却する場合でも室内や水回りの掃除、通路などに物を置かないなど最低限の掃除と部屋の整理整頓をしましょう。

また、内覧時に窓やカーテンを閉じたままでいると、その家の生活臭がする、部屋が暗いといった印象を与えてしまします。
窓やカーテンは内覧の１０分前には開けて置き、空気の入れ替えを行っておくと良いでしょう。

当日上手く説明できなかった

内覧者に色々と聞かれることもあります。うまく説明できないとマイナスポイントになってしまいますので、アピールポイントや周辺の状況のほかに、予め質問されそうなこととその回答をまとめておくようにしましょう。

質問がありそうなことについては、不動産会社の営業マンに予め聞いておくのもひとつの方法です。上手に連携して、買主へ好印象となるアピールをしましょう。

失敗例5：税金対策をちゃんとしていなくて手元に全然お金が残らなかった

売却活動が終わった後の話ですので見落とされがちですが、不動産を売却した場合、譲渡益（売却益）が出た場合は所得税、住民税を支払う必要があります。
所有期間が５年未満の短期譲渡の場合は税率40%、５年以上の長期譲渡の場合は税率20%です。
税金は翌年の確定申告で支払うことになるので、入ってきたお金を使ってしまうと税金が払えなくなって大変なことになってしまいます。
売却に譲渡益が出る場合は、支払う必要がある税金の金額をしっかりと把握しておきましょう。

譲渡益が出た場合の税金の計算方法

譲渡益の税額の計算については以下の計算式で行います。

取得費に含まれるものには、マンションの購入代金、購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）、仲介手数料などがあります。
譲渡費用に含まれるものには、仲介手数料、印紙税、登記費用などがあります。
取得費が不明な場合は、譲渡価格の5%を取得費として計算します。

参考：
＞＞土地や建物を売ったとき/国税庁
＞＞No.3258 取得費が分からないとき/国税庁

居住用不動産3,000万控除

居住用の場合は、条件を満たせば3,000万円までは譲渡益を控除することができます。
居住用不動産3,000万控除が使える場合は税金を払うケースは非常に少ないと言えます。
条件については、居住している、または住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却するなどがありますが、詳細については国税庁のホームページをご確認ください。

参考：
＞＞No.3302　マイホームを売った時の特例/国税庁

マンション売却で後悔しないために確認するべきポイント

ここまで5つの失敗例についてご紹介してきました。
これらの失敗をしてしまわないように、次のことを確認しておきましょう。

マンションの相場価格を把握しておく

相場よりも安く売却してしまう原因は、相場を把握していないことにあります。
一括査定やマンションの情報サイトなどを活用して、自身のマンションの相場がいくらくらいなのかを把握しましょう。
相場を把握しておけば、売却価格を決める参考になります。また相場より極端に高い査定額を提示してくる不動産会社を検討から外すこともできます。

媒介契約を依頼する不動産会社の評判を調べておく

高預かりや囲い込みをするような不動産会社に捕まってしまうと大変です。
媒介契約を依頼する不動産会社についてはネットの評判や書き込みなどを調べておきましょう。

部屋の掃除や整理整頓を行っておく

マンションを売却する場合の多くは、住みながら売却するケースでしょう。
内覧者もある程度は、住んでいるイメージを持って内覧に来ますが、ゴミが目につく、室内が散らかっている状態では印象がよくありません。
第一印象をよくすることで売却できる可能性は一気にアップします。

売却準備、売却期間には余裕を持つ

売却準備の時間がないと1社しか査定できずに相場よりも安い価格で売り出すことになったり、売却期間が短いと最終的に相場よりも安い価格で売却する羽目になったりすることになってしまいます。
急な転勤の場合などは仕方ありませんが、不動産の売却には2か月～3か月程度掛かることを理解し、余裕を持った売却スケジュールを設定しましょう。

税金についても調べておく

マンションを売却して利益が出そうな場合は、きちんと税金についても調べておく必要があります。
短期譲渡、長期譲渡、居住用財産の3,000万控除などについて、きちんと理解しておきましょう。

マンション売却は、実績のある会社や地域についてよく知っている会社を選ぼう

今回は、マンションの売却の失敗例や事例について紹介いたしました。
マンションの売却を成功させるには、誠実な不動産会社を選ぶ、マンションの相場を把握しておく、売却準備、売却期間に余裕を持つ、部屋の整理やアピールポイントのまとめを行う、税金について調べておくなど、様々なポイントがあります。
今回ご紹介した内容を自分自身の状況に落とし込んで活用することがマンション売却を成功させる近道です。
中でも最も重要なのは最終的に売却を手伝ってくれる不動産会社選びと言えます。
あなたの希望や状況をよく理解し、一緒に売却まで力を尽くしてくれる不動産会社を見つけましょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。