空き家の購入はあり？なし？メリット・デメリットについて解説
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年々増えているといわれている空き家ですが、価格も安く、国や自治体からリフォームの補助金が出るということもあり、近年購入する人が増えています。しかし、空き家には購入後に雨漏りやシロアリの害などによって多額の費用が発生するといった落とし穴もあります。安いから・補助金が出るからといって何も考えずに購入してしまうと大きな損失が出てしまうことも。ここでは、空き家を取り巻く現状や購入方法、購入のメリット・デメリット、購入時に気をつけるべきことについて解説します。
社会問題となっている空き家の現状
平成30（2018）年に行われた総務省統計局の調査によると、空き家は846万戸となり、空き家率は13.6%と過去最高を記録したそうです。関東では東京都世田谷区、杉並区、大田区、横浜市、関西や中部では京都市、神戸市、名古屋市といった大都市圏でも空き家は増えています。築年数が経って崩壊寸前の物件も多く、周辺への影響や防犯上のトラブルなど大きな社会問題となっています。
国も空き家問題については、「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行し、自治体で運営する「空き家バンク」に加えて、民間企業と手を組んで空き家バンクの全国版を展開するなどの取り組みをしていますが、なかなか解消しないのが現状です。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」とは
空き家問題を改善するために制定された法律です。空き家の実態調査を行い、倒壊や衛生上有害になる恐れがある場合や、庭などの管理が行われておらず景観上問題がある場合、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である場合などには、国や自治体が「特定空き家」に指定し、助言・指導・勧告・命令を行うことができます。
特定空き家に指定されると、建物が建っていることで受けられる固定資産税の優遇措置が受けられなくなるので税金が高くなり、解体や改修工事を行うなど対策をしなければなりません。指定されたにもかかわらず対策を怠ると、改善命令が下り、それでも対策しない場合には50万円以下の罰金が科されます。そして最終的には、時期・見積もりが提示されたあと行政代執行により強制的に解体され、費用が請求されることになります。この法制化により、現在空き家を所有している人には、解体や売却をするなど早めの対応が求められています。
「空き家バンク」とは
空き家対策として、空き家を売りたい人と買いたい人や、貸したい人と借りたい人とをマッチングさせる制度で、自治体が運営しています。自治体の作成した空き家バンクのホームページから申し込むことができ、活用する内容によって自治体からさまざまな補助金が出ます。これまで国は自治体に任せきりの状態でしたが、空き家の増加が止まらないこともあり、平成30年4月より民間企業と組んで空き家バンクの全国版の展開を始めています。
このように、現在は、空き家問題を解決するべく、国がさまざまな施策を打ち出している状況にあります。法律によって空き家の持ち主は処分を促され、また、「空き家バンク」などを活用すれば、持ち主は処分しやすく、空き家の購入を検討している人も買いやすい環境になってきたことから、「空き家」は今後“買い手市場”になっていくことが予想されます。
空き家のメリット
このような現状の空き家ですが、住居として購入を考えた場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。まず、空き家の良さや購入時のメリットについて解説します。
費用が安く抑えられる
空き家を購入する一番のメリットは、やはり価格が安い点です。空き家は築年数が古く所有者も処分したいケースが多いので、中には処分価格で数十万円といった物件もあります。
自分好みにリフォームできる
安く購入できればその分リフォームにも費用をかけられるので、新築を購入しなくとも自分好みの住まいを手に入れることができます。
国や自治体から補助金が出る
空き家バンクを利用するなど、国や自治体が提示する条件を満たせばリフォームやリノベーションの補助金が活用できます。例えば、兵庫県では、農村部で「さとの空き家活用支援事業」、都市部で「空き家活用支援事業」を行っています。申し込むと、住宅の改修費用として最大300万円の助成金が出ます。空き家を選ぶ際には、購入する地域の自治体がどういった支援をしているかについて必ず確認しておきましょう。
立地がいい物件もある
築年数が古い空き家の中には、そのエリアでも古くから建っているため新築や築浅の物件に比べて好立地のものもあります。好立地の物件を、築年数が古いという理由で相場よりも安く購入できるのもメリットの一つです。もちろん、すべての空き家の立地がいいというわけではないので、確認してから購入するようにしてください。
空き家のデメリット
反対に、空き家の欠点や購入時に不便な点について解説します。
不具合や経年劣化による住みづらさ
空き家が安いというメリットの裏には、築年数の古さがあります。経年劣化が進んでいるので、給水管の破損やシロアリの害など、生活を始めると至るところで不具合が発生する可能性があります。心配な場合は、専門家が物件を確認し、どのような状態であるかを客観的に明らかにする「住居診断」（ホームインスペクション）を受けるなど、売買契約の前に建築士などの有資格者や不動産業者にチェックしてもらいましょう。
リフォームや修繕のコストがかかる
キッチン、浴室、トイレなどの水回りやガス給湯器などは、もともとの設備の古さから故障しやすくなっており、リフォームや修繕、設備の交換が必要になるケースもあります。購入の際には、これらに対してどのくらいの費用がかかるのかも含めて価格交渉する必要があります。
条件に合う物件が見つけづらい
空き家は所有者から放置されていることが多く、売りに出されていないケースがほとんどです。また、空き家は価格が安いので積極的に取り扱わない不動産業者もいます。そのため、空き家は不動産市場での流通が少なく、条件に合う物件が見つけづらくなっています。
希望の空き家を見つける方法
次は、空き家を探す方法について３つご紹介します。
空き家バンクを利用する
自治体が運営している空き家バンクについては、検索サイトで「市町村名＋空き家バンク」と入れると見つかります。
他には、国から任命されて空き家バンクの全国版を運営している株式会社LIFULLとアットホーム株式会社のサイトを利用する方法もあります。
不動産ポータルサイトや空き家販売サイトを活用
もちろん、空き家の中にも不動産会社に販売を依頼されている物件はあります。不動産ポータルサイトや空き家販売サイトでは、空き家バンクにはない、お宝物件が掲載されているケースも多いです。
自分で空き家を探して交渉する
住みたいエリアにある空き家を探し、法務局で不動産の謄本を取って所有者に直接交渉する方法もあります。
しかし、謄本の所有者については、登記がされていない、住所の変更をしていない、住んでいるところが遠方といった場合もあり、連絡が取れないこともあります。そういった場合は、不動産会社に購入したい物件を伝えて依頼してみるのも一つの方法です。
空き家を購入する際の資金計画の立て方
続いては、いざ購入しようと考えたときに検討すべき、購入計画や資金についてポイントを解説します。
ある程度の頭金が必要になる
空き家でも住宅ローンを組むことは可能ですが、融資額が希望よりも減額されることがあります。ある程度の頭金を用意しておく必要があります。
買い替えローンやダブルローンは組みにくい
現在住んでいる家の住宅ローンが残っている場合は、先に物件の売却を行ってから新しく空き家を購入する“売り先行”、先に空き家を購入してから買い替えローンやダブルローンを組む“買い先行”という２つの選択肢があります。住宅ローンの残高が多い場合は、買い替えローンやダブルローンを組むのが難しくなるので、売却が決まってから空き家を購入する方がいいでしょう。
ただし、売り先行の場合は、売却してから引き渡しのタイミングまでに新居（空き家）を見つけて購入できなければ、一度仮住まいを探さなくてはなりません。引っ越しの手間や費用が2回になってしまうので、売却と購入のタイミングには注意が必要です。
ダブルローンでは特例を活用できる
買い先行の場合は、現在住んでいる家を売却できるまでの間、新しく購入する空き家を所有することになるので、ダブルローンを組むことになります。しかし、借主の与信に余裕がない場合はダブルローンを組むことが難しくなります。その場合は、足りない分の頭金を用意するか、既存の住宅ローンを繰り上げ返済するなどの対策を取る必要が出てきます。
ただし、現在住んでいる家を売却して新しく空き家を購入する場合は、条件を満たせば「特定の居住用財産の買換えの特例」、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を活用できます。
特定の居住用財産の買換えの特例
今住んでいる家の売却価格よりも購入する空き家の価格が高い場合、今住んでいる家を売却して利益が出ても、譲渡所得に対する課税を繰り延べ（先送り）することができる特例です。税金が非課税になるわけではなく、あくまで繰り延べという点に注意してください。
「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用条件には、次のようなものがあります。
- 居住用であること
- 以前住んでいた家の場合は、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 売主の居住期間は10年以上、売った年の1月1日において所有期間が10年以上であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上、土地の面積が500平方メートル以下であること
- 親兄弟、夫婦など親族関係者など特別な関係の人への売却ではないこと
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
今住んでいる家を売却して損失が出た場合は、売却した年の給与所得などと一緒に損益通算することができ、所得税や住民税を減らすことができます。
「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用条件には、次のようなものがあります。
- 居住用であること
- 以前住んでいた家の場合は、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ること
- 売った年の1月1日時点で売主の所有期間が5年を超えていること
- 売った年の前年1月1日から翌年12月31日までに床面積が50平方メートル以上の家屋を取得すること
- 買い換えた新居に翌年12月31日までに住む、または住む見込みがあること
- 買い換えた新居を取得した年の12月31日において10年以上の住宅ローンを組むこと
空き家の購入はあり？なし？
空き家の購入は、新築と比べて価格が安いことや、自分でリフォームすることで理想の住まいにできる点、国や自治体からリフォームなどの補助金が出るなどのメリットがあります。
一方で、築年数の古い物件が多く、住み始めた後に不具合が生じたり、経年劣化の進みが早く設備の入れ替えやリフォームが必要になるなどのデメリットもあります。
メリットやデメリットを把握した上で、頭金の確保や住宅ローンなどの資金計画をしっかりと検討できれば、断然“あり”です。特例や補助金などを使って賢く購入できるといいですね。
株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。
