売れないと決めつけてはダメ！築50年のマンションを売るには？

築50年前後の古いマンションを所有している方の中には、この先売れるのか不安に思っている方や、処分に困っている方も多いのではないでしょうか。この記事では築50年前後の古いマンションを売却する方法を解説します。築年数の経過したマンション特有の売却のコツや、どういった人に売却すればいいのか、売却の際の注意点が分かります。ぜひ参考にしてください。

価値がある築50年のマンションの特徴

築50年前後の古いマンションに価値はあるのだろうか、いつまで住めるのだろうかと不安な方も多いのではないでしょうか。結論から言うと、古いマンションにも価値はあります。なぜならマンションは土地と建物で成り立っているためです。仮に築年数が経過して建物に評価がつかなくとも、土地の価格として評価がつきます。マンションには法定耐用年数が決まっており、鉄筋コンクリートの場合は47年です。しかし法定耐用年数はあくまでも税制上の評価であり、いつまで住めるのかという評価ではありません。また、建物は築年数ごとに価値が下がっていきますが、土地に法定耐用年数はありません。そのため、どれだけ築年数がたったマンションでも価値がゼロにはならないのです。

しかし、売買は買い手がいなければ成立しないため、実際に売却できるのかどうかで不安になる方も多いでしょう。古いマンションにも一定のニーズがあります。どういった人が買うのかについては後述しますが、次の項目に該当するマンションはより価値が高くなります。

• 立地が良好
• 管理が良好
• 耐震性が良好

立地が良好

マンションの価値は立地で決まると言っても過言ではありません。築年数の経過したマンションは立地が良い傾向にあるため、その分資産価値も望めるでしょう。

管理が良好

築年数が経過していてもマンション全体の修繕がされていて、共用部などの管理体制が良好なマンションは人気があります。逆に築年数が浅くても管理がずさんなマンションは購入検討者から敬遠されてしまいます。

耐震性が良好

耐震性は、マンションを購入する際の住宅ローンの基準にもなります。昭和56年6月以前に建築されたマンションは旧耐震基準で建てられていますが、耐震診断の結果、新耐震基準に適合する場合は住宅ローンも組みやすく、価値が高くなります。

築50年のマンションを売るコツ

古いマンションをどのようにして売却すればいいのか悩んでいる方も多いでしょう。ここからは、実際にマンションを売るコツについて解説します。築年数が経過しているので考えるべきことは増えますが、1つずつ整理していきましょう。

古いマンションを売るコツは大きく分けて5つです。

• 適正な価格設定を行う
• 条件を整理する
• クリーニングやリノベーションを検討する
• 優秀な不動産会社に依頼する
• マンションの状況を細かく把握する

適切な価格設定を行う

マンションを売却するためには、価格を決めなければなりません。どれくらいの価格が適正なのかと一人で考える前に、不動産会社に一括査定を依頼しましょう。築年数が経過しているマンションは過去の取引事例も豊富にあります。不動産会社は過去のデータも取得できるため、マンション内の事例や近隣マンションと比較した上で査定額を提示してくれます。自分のなかでの売却希望価格と査定額を踏まえて価格を設定しましょう。

条件を整理する

売却時には条件設定を整理することも必要です。引き渡し可能時期などを柔軟に対応できれば、購入検討者の幅も広がります。また、築年数の経過したマンションで不安なのが契約不適合責任です。引き渡し後、一定期間内に給排水管の故障などがあった場合は売主の責任で修補する必要があります。マンションを売却するにあたって、故障や不具合のリスクを負うのは不安ですが、それは買主も同じです。場合によっては契約不適合責任免責で売却することも可能ですが、買主が敬遠するためおすすめしません。

クリーニングやリノベーションを検討する

マンションを売却できない理由が室内のコンディションによるものであれば、クリーニングやリノベーションを検討するのも1つの方法です。クリーニングやリノベーションによって室内の印象は大きく変わるため、購入検討者にも好印象を与えられます。しかし、クリーニングやリノベーションは費用がかかるため、費用をかけただけのメリットを得られるのかは慎重に考えなければなりません。

優秀な不動産会社に依頼する

マンションの売却を依頼する際には、優秀な不動産会社に依頼しましょう。一括査定の段階で、多くの不動産会社とやりとりすることになりますが、レスポンスの早さや、売却についての提案の多さなど、この会社に任せたいと思える優秀な会社に依頼しましょう。築50年のマンションでも売却できますが、やはり他のマンションと比較して売りにくいことは間違いありません。優秀な不動産会社と相談を重ねることで、売却へと近づきます。クリーニングやリノベーションについてもアドバイスを求めてみましょう。

マンションの状況を細かく把握する

古いマンションを売却するには、マンションの状況を細かく把握する必要があります。古いマンションは、購入検討者にとって不安があります。不動産会社と相談して、どういった質問をされるのかを考え、答えられるようにしましょう。特にマンションの管理状況や、管理費・修繕積立金の改訂予定、長期修繕計画などの資料は必須です。管理組合の総会資料なども準備しましょう。

築50年のマンションを買うのはどんな人？

ここからはマンションを買う人について解説します。古いマンションは売れないと思いがちですが、購入者層を定めれば売却できます。

古いマンションを買う人の特徴は大きく分けて5つです。

• 物件価格を抑えたい人
• 立地重視の人
• 自分でリノベーションしたい人
• 家族のために買う人
• 投資家、不動産業者

物件価格を抑えたい人

古いマンションは同じ広さでも近隣の築浅マンションと比べ価格が抑えられます。そのため、住むエリアを変えずに部屋を広くしたい人は買手になる可能性があります。
・家族が増えたが、引っ越しで子どもを転校させたくない
・築浅のマンションでは予算オーバーしてしまう
購入検討者として、このような人が考えられます。

立地重視の人

古いマンションは駅に近いなど好立地にあることが多いです。そのため立地重視で探している人にとっては条件が合います。

自分でリノベーションしたい人

古いマンションは自分でリノベーションしたい人に人気です。予算を抑えつつも、リノベーションによって新築同様の部屋に住めるというメリットがあります。また、自分でリノベーションすることで、理想の部屋を作ることができるため、築年数が経過したマンションでも需要があります。

家族のために買う人

介護などが理由で、同じマンション内、もしくは近くのマンションに両親を呼びたい方や、両親が住んでいる近くに引っ越したい方も対象になります。家族のために必要に迫られて購入するとなると予算も限られてくる人が多いため、“物件価格を抑えたい人”とも被ってきます。

投資家、買取業者

価格を抑えて購入し、リノベーションした後に賃貸で貸し出す投資家や、リノベーションによって付加価値を付けた後に再度販売する買取業者も売却の対象になります。また、いずれ建て替えになることを見据えて購入する投資家もいます。

築50年のマンションのメリットとデメリット

ここからは古いマンションのメリット・デメリットについて解説します。メリット・デメリットを理解し、どういったアピールポイントがあるのか、どういった点に注意しなければならないのかを把握しましょう。

築50年のマンションのメリット

古いマンションのメリットは3つです。

• 価格が抑えられる
• 好立地が多い
• 建て替えで資産価値が上がる可能性がある

古いマンションは築浅物件と比較し、好立地であることが多いかつ、価格が抑えられるのが特徴です。築浅物件では予算的に手が届かない人でも検討できます。また、建て替えで資産価値が上がる可能性があるため、投資家も注目しています。建て替えになると、駅近の新築物件が手に入るため、建て替え目的で検討している投資家も多いのです。

築50年のマンションのデメリット

古いマンションのデメリットは4つです。

• 設備に不具合がある可能性が高い
• 耐震性が低い場合がある
• 住宅ローンが通らない場合がある
• 今後の管理が不安

古いマンションはそのままの状態では当然ながら設備も古いです。そのため故障や不具合が起こりやすいというデメリットがあります。目に見える部分であればすぐに修理できますが、給排水管などの場合は修理にも大掛かりな工事が必要です。また、耐震性が低いことが多く、地震の多い日本では不安視する人も多いでしょう。長い歳月が経過していることに加え、耐震性の低いマンションは住宅ローンの審査が通らないことも多く、その場合は購入検討者が絞られてしまいます。耐震補強工事を含め、今後も不具合が出る箇所が多くなることから管理費・修繕積立金が値上がりする可能性もあるでしょう。

それでもマンションが売れない時はどうする？

マンションの売却を開始したもののなかなか売れない場合の対処法について解説します。

マンションが売れないと値下げしてでも売った方がいいのか、売り時が来るのを待っていた方がいいのかと悩む方が多いでしょう。もちろん人によってマンションを売却する理由は異なります。少しでも早く売らなければならない人とそうではない人とで取るべき行動も変わってきます。

ただ、共通して言えることとして、売却できるのであれば早いに越したことはありません。なぜなら今後、金融機関の審査基準が緩和されることは考えにくいためです。築年数が経過したマンションへの融資がより厳しくなった場合、購入検討者はさらに絞られてしまいます。売れない問題を先送りせずに対処しましょう。

場合によっては買取業者による買い取りも検討しましょう。買取業者による買い取りでは、プロに売却するため、売主の契約不適合責任を免責にして取引できます。設備の故障というリスクを負わずに売却できるため、買い取りも視野に入れて考えましょう。相場価格より安くなってしまうデメリットはありますが、このまま売れない状態が続くと、さらに価格が下がってしまう可能性もあります。

もしもマンション内で建て替えの話が出ている場合は、常に進捗を確認しましょう。建て替えの話が進むことで資産価値が上がる傾向があります。マンション内で建て替えの話があれば、そちらの動向を踏まえた上で売却の方針を考えましょう。

まとめ

この記事では、築50年前後のマンションの売却方法や、どういった人に売却すればいいのか、売却する際の注意点について解説しました。中古マンションは活発に取引されていますが、築50年にもなると売却にあたって不安も多いでしょう。しかし、古いマンションでも売却する方法はあります。優秀な不動産会社に依頼し、購入検討者を絞った上で売却しましょう。買手側にも不安があります。購入検討者の不安を解消できるように、マンションのメリット・デメリットや、管理組合での検討事項をしっかりと把握しましょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。