「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に！変更点を解説

2020年4月1日に施行された民法改正で、「瑕疵(かし)担保責任」という言葉がなくなり、新たに「契約不適合責任」になりました。言葉だけでなく、法律自体も買主がより保護される内容に（売主にとってはより厳しい条件に）改正されています。瑕疵担保責任をご存じの方も、これまでは「契約解除にならない」、「損害賠償の要件に当たらない」と思っていたことが、変更されているかもしれません。今回は、契約不適合責任への変更点と、特に売主に影響がある場合にすべきことについて詳しく解説します。

そもそも、「瑕疵担保責任」とはどんなものだったの？

契約不適合責任について解説する前に、そもそも「瑕疵担保責任」がどのような考え方であったのかを解説します。「瑕疵担保責任」とは、売買した不動産に「隠れた瑕疵（シロアリ、雨漏り、騒音、自殺や事件など心理的影響がある事実などの“欠陥”のこと）」が存在した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
買主は、隠れた瑕疵が見つかった場合、売主に対して契約の解除や損害賠償の支払いを求めることができます。ただ、瑕疵部分の修理、代替物等の請求や代金の減額等の措置は認められませんでした。新築住宅の場合は、隠れた瑕疵があったとしても、買主は瑕疵部分の補修費だけしか請求できませんでした。契約解除できる要件は、「その瑕疵により契約した目的を達成することができない場合」のみ。つまり、新築住宅を買ったにもかかわらず、瑕疵が見つかっても、住めないほどひどい状態でなければ契約解除すらできなかったのです。この問題を解決するため、法律の改正に至りました。

改正で「契約不適合責任」に変わった理由

なぜ、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったのか、そこには納得の背景がありました。

あいまいな表現をより分かりやすくするため

まず、瑕疵という言葉があいまいで分かりにくいという声がありました。瑕疵は、「傷」や「欠点」という意味ですが、どんな傷なら瑕疵に当てはまるのか、また当てはまらないのか、はっきりした基準がありませんでした。「契約不適合」であれば、契約内容に適合しているかどうかのみに絞られているため、このような言葉に変更されました。

外国人にも理解できるようにするため

加えて、日本に住む外国人居住者や日本の不動産に投資する外国人投資家が増えたという事情もあります。外国人による不動産売買が増えると、瑕疵というあいまいな言葉が契約上で使われることは、言葉が通じにくい外国人にとって不利となります。トラブルにも発展しやすいため、外国人にもより分かりやすい「契約不適合」に変更となったのです。

契約不適合責任になって変わったポイントとは？

ここでは、瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正されて変わったポイントについて分かりやすく解説します。改正前との違いを理解しましょう。

ポイント①：責任を負う範囲

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったことで、責任を負う範囲が変わりました。売主の責任は「隠れた瑕疵」から、「契約に合致していない＝不適合なもの」へと広がりました。

ポイント②：買主が請求できる内容

改正前は、買主が請求できることは、契約解除と損害賠償請求の2つだけでした。改正後は、この2つに加え、「追完請求」、「代金減額請求」、「無催告解除」、「催告解除」ができるようになりました。万が一の際には、売主に対してより強く責任を追及できるようになったといえます。

追完請求

契約内容に記載のない不備があった場合には、買主は売主に対して、物件の不備を補修するように請求することができます。改正前は「不備を知っていたかどうか」が論点になりましたが、改正後は契約内容に記載がなければ責任を追及できるようになりました。例えば購入後に家が傾いていることが分かれば、たとえ売主が傾いていることを知らなかったとしても、記載がなければ責任を追及できます。ただし、通常は住むための物件としての契約を前提としているので、傾いていることが記載されていても、そもそも住居には適さず、これも売主は責任を問われます。

代金減額請求

契約内容に載っていない不備があり、追完請求でも解消できない場合には、代金減額請求で売買代金の減額を請求することができます。不備があった際には、まずは追完請求、それが無理なら代金減額請求という流れになります。

無催告解除

契約内容に記載がないことで、契約の目的を達成できない場合には、買主は売主に催告する（一定の行為をするよう相手に要求する）ことなく、契約を解除することができます。あくまで契約の目的を達成できない場合に限られるため、多少の不備など補修が可能である場合には、適用されません。

催告解除

買主が追完請求をして売主がその対応に応じない場合には、催告をした上で契約を解除することができます。また、代金減額請求をしても買主が減額内容に納得できない場合についても、契約は無効となり、契約を解除することができます。

ポイント③：損害賠償責任

損害賠償は、改正前でも認められていましたが、改正後では少し考え方が異なるので注意しましょう。違いは、大きく2点です。

無過失責任と過失責任

改正前は損害賠償が売主の「無過失責任」であるのに対して、改正後は売主の「過失責任」に当たります。無過失責任とは、売主に故意や過失がなかったとしても、物件に不備が発生した場合は、損害賠償の責任を負うとことです。対して、過失責任は、売主に故意や過失がある場合にのみ、損害賠償の義務を負うことです。

信頼利益と履行利益

改正前では、買主が損害賠償請求をできる範囲は「信頼利益」の範囲内でしたが、改正後は信頼利益と合わせて、「履行利益」を含む損害賠償を請求することができます。
信頼利益とは、契約が有効であると信じていたため、無効や取り消しになったことで生じた損害の賠償のことです。不動産売却では、物件の登記にかかる費用や交通費、契約書に貼る印紙代などが該当します。また、履行利益とは、契約が予定通り履行された際に得ることができたはずの利益を失ったことによる損害であり、物件の使用収益（物件を直接利活用して利益や利便を得ること）などが該当します。
損害賠償責任は、「改正後の方が責任の範囲は狭いが、賠償の範囲が広くなる」と覚えておきましょう。

改正後でも変わらない、免責特約の有効性

改正後でも変わらないのは、免責特約が有効である点です。免責特約とは、契約内容に記載のない傷や不備など、万が一故障や不具合があった際の責任を対象外とするために、不動産取引において一般的に使われる特約です。実務では、契約書にこの免責特約が有効か否かを必ず記載します。記載がなければ、法律上売主が10年間の責任を持つ必要があり、現実的な契約内容ではなくなるからです。契約不適合責任は任意規定に該当するため、契約当事者双方の合意により特約で免責にすることができます。この点は覚えておきましょう。

契約不適合責任において、売主がすべきこと

契約不適合責任は、瑕疵担保責任と比べ売主に不利に働く規定であるため、不動産売却を考えている人はよく注意する必要があります。特に気をつける項目には次のようなものがあります。

特約や容認事項をきちんと書く

免責特約や買主の容認事項については、契約前に合意を取った上で契約書面にきちんと記載することが大切です。契約不適合責任は、契約書面に記載されていない事項については、基本的に売主の責任になります。とりわけ特約や容認事項は、不備があればと必ずといっていいほど問題となります。必ず事前に記載しましょう。

設備に関しては責任を負わない特約をつける

契約不適合責任では、設備に関して責任を負わない特約をつける方が無難です。特に中古住宅の場合、設備は確実に劣化しているため、いつ故障してもおかしくありません。また、改正前は売主の責任を全面的に免責する「全部免責」で済ませることができたものが、改正後は適用されづらくなります。必要な条項を一つ一つ免責事項に記載し、買主に納得してもらう必要があります。

売買開始前に「ホームインスペクション」を行う

売却開始前に専門家が物件の状況調査をする「ホームインスペクション」を実施しましょう。これにより、物件の不備があるかどうか、またその不備がどの程度のものなのかを客観的に確認することができます。ホームインスペクションは費用こそかかりますが、数時間で手軽に行えるため、売買を開始する前に必ず実施することをおすすめします。

契約不適合責任を理解することが売主を助ける

今回は、契約不適合責任について解説しました。改正前と比較すると、買主に有利な内容であり、売主は以前よりも契約内容に注意する必要があることがご理解いただけたかと思います。契約書に記載があるかどうかが争点になる分、契約内容の確認をより慎重に行う必要があります。不動産売却を検討中の方は、改正内容についてしっかりと理解した上で臨みましょう。

齋藤 祥⽂

株式会社住宅⼯営/株式会社GLOBALKOEI 代表取締役
資格：不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引⼠・賃貸不動産経営管理⼠
1981年⽣まれ、東京都出⾝。元⾼校球児。デザイン経営で創業50年の不動産会社を改⾰し、「暮らしを、design」する不動産会社として突き抜ける。明⽇が楽しみで〝たまんない″世界へ。